公寓大廈集合式住宅住戶，能否在自家牆面外掛立「冷氣」？營業用的招牌？或者在外牆裝設鐵窗呢？
04 Jun, 2025
問題摘要：
冷氣機屬於住宅正常使用之範疇，一般情況下可合法安裝，但應避免影響他人生活品質；招牌與鐵窗則屬於需嚴格限制的設施，須依據公寓大廈管理條例規定，獲得會議決議或符合特定例外條件始得設置。對於任何逾越規定之行為，社區管理委員會應依法制止並得請求主管機關介入處理，以維護社區共同生活的安全與秩序。此外，若違規設置造成住戶損害，除可能面臨行政罰鍰外，亦可能涉及民事損害賠償責任，甚至於情節嚴重時可能構成刑法上之過失責任。因此，住戶在進行任何裝設前，應詳閱社區規約、向管理委員會報備並遵守相關法律規範，以避免衍生不必要的糾紛與法律責任。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈或集合式住宅中，住戶對外牆的使用是否享有完全自由，常成為社區管理與法律爭議的焦點。
針對住戶是否可以在自家牆面外掛冷氣機、設置營業招牌或裝設鐵窗等問題，需區分不同設置目的與性質加以說明。
首先，針對冷氣機安裝的問題，依公寓大廈管理條例第8條規定，住戶對大樓外牆面的使用需受到特定限制，尤其針對設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似變更建築物外觀之行為。然而內政部營建署於90年7月25日作出之函釋（營署建字第9010383號），公寓大廈外牆裝設冷氣機，不屬於第8條所指的違規行為，故冷氣機作為住宅必要的生活設備之一，原則上得以設置。
臺灣高等法院臺中分院93年度上字第204號判決亦曾表示冷氣機安裝屬於合理使用，並未改變建築物外觀或危害他人安全，因此，住戶在住宅外牆裝設冷氣機，乃屬合法行為，不須經由區分所有權人會議特別同意或管委會核准，但應注意安裝位置與排水不得妨害他戶或造成損害。
其次，若住戶於自家牆面裝設營業用招牌，則性質截然不同。依公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，住戶不得在未經報備並獲得規約或區分所有權人會議決議之情況下，自行於外牆面設置廣告物，包含商業用途的招牌在內。此類行為因涉及公共空間之外觀改變與共同管理秩序的維持，非單一住戶可恣意為之，否則將違反本條例，管理委員會依法得要求拆除，並可報請主管機關裁罰。尤其是招牌屬於吸引視覺、可能妨害外觀一致性或造成公共安全疑慮之設備，法律對其設置採取嚴格控管原則，住戶不可主張個人營業需求作為免責依據。
再就裝設鐵窗而言，公寓大廈管理條例第8條也有明確規範，原則上住戶不得擅自於建築物外牆設置鐵窗，因其構成對外觀的實質變更，且可能阻礙逃生路線或影響防火設施之有效性。然而，該條例第8條第2項前段明定「公寓大廈有12歲以下兒童或65歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽台得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施」，也就是說，在符合特定條件下，鐵窗可作為防墜設施安裝，但需不突出外牆，並且不得妨害逃生安全。若住戶違反上述原則，依同法第8條第3項，管理委員會可予以制止，經催告仍未改善者，得報請直轄市、縣（市）主管機關依法裁罰，並可命其限期回復原狀，屆期不履行者，則得由管理負責人或管理委員會代為拆除，其費用由違規住戶負擔。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務
(相關法條=公寓大廈管理條例第8條=)
瀏覽次數：11
