公寓大廈規約可以約定，如果有住戶吸菸就罰錢嗎？
04 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈得透過區分所有權人會議決議之規約，禁止住戶於共用部分吸菸，此屬合法有效之約定。至於違規吸菸者是否須繳交違約金，則須視該約定是否經區分所有權人會議依法通過、明確載入規約內容，並不得違反法律強制規定或公共秩序原則。若符合以上條件，原則上應可對住戶產生拘束力。然而，若僅依多數決作成規約卻未經全體住戶同意，其是否對個別反對之住戶有效，仍存實務爭議，建議社區在實務操作上，儘量透過全體住戶協調共識，並在制訂及公告規約時予以公開透明，亦可諮詢法律專業，確保規約效力明確無虞。
律師回答：
關於這個問題，公寓大廈為多數住戶共同生活的場所，為維護居住品質、管理秩序與住戶間的和諧相處，通常會透過區分所有權人會議訂定規約，載明各項社區共同遵守之事項。
公寓大廈管理條例第4條：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。是住戶在自己的專有部分，自由使用包括吸菸。
公寓大廈管理條例第5條：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
至於是否可以在規約中約定「禁止住戶於公共區域吸菸」以及「違反者須繳納違約金」，需從公寓大廈管理條例第23條規定出發。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，並於第二項列舉事項中，包含住戶對共用部分使用之特別約定、違反義務之處理方式等，亦即社區得於規約中明定公共空間使用行為之限制與違規處理方式。若區分所有權人經會議決議通過規約或修訂規約，在其中載明「禁止於公共空間吸菸」即屬合法。
就禁止吸菸而言，其目的在於維護公共衛生與環境品質，減少二手菸對其他住戶身體健康造成侵害。由於公共走廊、樓梯間等共用部分本非個人專有空間，所有住戶皆有使用權，自得透過規約明定其使用限制。吸菸者若在私人住宅內吸菸，並未受限，故此種禁止於共用部分吸菸之規定，並未侵害個人基本權利。法院亦有見解指出，公共空間禁止吸菸有助於維持社區安寧與健康，非屬違法或違反善良風俗之約定，應屬有效（如臺灣高等法院105年度上字第617號民事判決所示）。
至於是否可在規約中約定違規者應繳納違約金，實務見解雖尚未統一，但大致呈現兩派意見。一派認為，因違約金涉及限制個人財產權，除非經全部區分所有權人一致同意，否則對未同意者不生拘束力（如臺灣高等法院104年度重訴字第13號判決）。此見解強調「契約自由」與「個別同意」的重要性，認為僅有多數決通過之規約，無法創設對個別住戶財產權之直接拘束。
另一派則認為，只要違約金之約定明確載入經合法程序通過之規約，並經主管機關備查，不違反強制或禁止規定，且不構成權利濫用，即屬有效（如臺灣新北地方法院107年度訴字第149號民事判決）。在此見解中，規約視為住戶間共同生活規則，違反即視為違約，自應受違約處理措施約束。若違約金過高，法院可依民法第252條酌予減低。
此外，若規約中規定違反禁止吸菸之義務者，須繳交一定金額作為違約金，且金額合理、非用以懲罰性質，而是具備管理目的，法院傾向認定其合於比例原則與公共利益考量，不屬無效條款。此類約定之立法基礎可見於公寓大廈管理條例第23條第2項第4款所列「違反義務之處理方式」，即為規約中得設違約金機制提供明確法源依據。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務
(相關法條=公寓大廈管理條例第4條=公寓大廈管理條例第5條=公寓大廈管理條例第23條=條=民法第252條)
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