公寓大廈除住宅使用外，是否可做其他用途？其限制如何？
04 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例對於專有部分的使用具有明確限制，禁止住戶任意變更使用用途而影響建築物正常使用及損及共同利益。違者不僅可能面臨行政裁罰，亦可能被其他住戶提起民事訴訟。因此，在進行任何非住宅用途的使用前，務必充分查明建築用途、社區規約與鄰里影響，必要時應先行報備管委會或申請區分所有權人會議同意，才是合法且穩妥的處理方式。
律師回答：
關於這個問題，
公寓大廈是否能夠從事住宅以外的其他用途，其關鍵並不僅在於個別住戶的意願或便利性，而必須從公寓大廈管理條例的明文規定與整體社區共同利益之考量加以評斷。依據該條例第5條規定，區分所有權人對其專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。這項規定的立法目的，是要確保專有部分的使用行為在法規與公共秩序的範圍內進行，避免對建築結構、社區生活品質與其他住戶造成不當干擾或損害。因此，若住戶欲將其專有部分用於營業、辦公或其他非住宅行為，必須符合一系列的法律與實質條件。
在法律上，建築物的「正常使用」原則上應依建築許可與使用執照記載為準。公寓大廈管理條例第15條第1項明確規定，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。換言之，若建物原始核准為住宅用途，就不得任意將其改為商業用途，如診所、美容院、小吃店或事務所等，除非依法申請變更建物用途並獲主管建築機關核准。否則，擅自變更使用用途者，將可能構成違法使用行為，除會被主管機關勒令停用或限期恢復原狀，亦可能面臨罰鍰處分。
再者，除建築使用執照的規定外，還需符合社區「規約」的規定。規約係由區分所有權人會議所決議通過，具有拘束力，依公寓大廈管理條例第23條規定，規約內容可對使用方式做出特別限制，包含是否可從事特定營業行為、營業項目之性質與時間限制等。若規約中已明確禁止在社區內進行商業用途或特殊用途之行為，即使建築執照允許變更用途，仍應尊重規約的拘束力。如違反者，管理委員會除可依規約要求改善外，亦可報請地方主管機關依條例進行裁罰處分。
此外，在「共同利益」的層面，應從區分所有人共同生活條件之完整性進行衡量，包括安寧、私密、安全、衛生、交通便利與公共設施使用等面向。
舉例而言，若將住宅改為營業場所導致社區車輛出入頻繁、外來人員聚集、噪音或異味滋擾鄰戶，甚至破壞結構安全或引發火災等潛在風險，則即便該行為未違反建築執照或規約，也可能因侵害共同利益而被禁止。這類行為屬於干擾他人正常居住生活之不當使用，其他住戶得依公寓大廈管理條例第9條請求制止，必要時亦可訴請法院請求排除侵害或損害賠償。
實務中也有不少案例顯示，法院對於住戶擅自變更用途且妨害共同利益的行為，會從整體建築物的設計、社區規模、建築用途、實際使用情形及其他住戶所受干擾程度等因素加以綜合判斷。例如高等法院曾認為，雖某住戶將住宅改設為律師事務所未違反建築技術規則，但因每日人流與車流量明顯增加、共用空間頻繁被占用，已嚴重影響他人使用權，故認定其有違共同利益，應予制止。
因此，若住戶計劃將其專有部分從事住宅以外之使用，必須先檢視下列三項條件是否具備：其一，建築物使用執照是否允許該用途或能否依法申請變更；其二，社區規約是否禁止該用途或有特別限制；其三，該用途是否會影響其他住戶安寧與共同利益，如有不利影響即屬不當使用。即使單一住戶在法律上取得建物所有權，也不得因個人利益擴張使用方式，犧牲整體社區居民的生活品質與安全環境。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務
(相關法條=公寓大廈管理條例條例第5條=公寓大廈管理條例條例第15條=)
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