同一層買兩戶，可以拆除共同牆壁打通嗎？
04 Jun, 2025
問題摘要：
欲拆除相鄰兩戶間之牆壁，須先確認牆體性質是否屬承重牆或涉及公共安全設施，若屬非承重牆且未涉及消防避難設施，原則上可依社區規約與報備程序進行施工。但若屬承重牆或公共構造部分，即使購買兩戶亦無權擅自拆除，須嚴格遵守法律規定與建築安全標準，避免對大樓結構或其他住戶產生不良影響。若不確定牆體結構，可委請建築師或技師鑑定，並將結果提供管委會存查，以保障自身施工合法性及社區整體安全。
律師回答：
關於這個問題，當住戶於同一層樓購買兩戶相鄰住宅後，為增加生活空間的寬敞感，往往會有將兩戶之間牆壁打通的想法。然而這種「打通牆壁」的工程在法律上並非完全由住戶自行決定即可，是否可以施工，端視該牆壁的性質為「專有部分」或「共用部分」，更需審慎確認是否屬於「承重牆」，並應遵守公寓大廈管理條例及建築法的相關規定。
首先根據公寓大廈管理條例第6條第1款規定，住戶在進行維護、修繕或裝修時，雖然於其專有部分範圍內得以自由行使權利，但仍不得妨害其他住戶的安寧、安全與衛生，亦即不得因打通工程而影響整體結構安全或產生噪音等困擾他人之情形。
依據公寓大廈管理條例第5條規定，區分所有權人雖對其專有部分享有使用、收益、處分之權利，但在使用上仍不得有妨害整棟建築物正常使用及違反其他區分所有權人共同利益之行為。這表示每位住戶雖對其所有的室內空間有一定的主導權，但其權利並非毫無限制，而是受限於整棟建築物的結構安全、公共設施維護與其他所有權人的合理使用利益。例如，若某住戶將住宅改為營業場所、長期產生異味、噪音或對大樓結構造成負擔，即可能構成對建築物正常使用的妨害，也可能違反共同利益，進而被其他住戶依法律請求排除或提起損害賠償。
此外，根據同條例第16條的規定，住戶在進行室內裝修、維護或修繕等相關工程時，若該工程涉及建築物主要構造的破壞或變更，必須事前申請並經主管建築機關核准，否則不得為之。主要構造係指建築物的基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂等關鍵結構，其完整性直接關係到整棟大樓的安全與穩定。因此住戶不得以個人裝修便利或空間調整為由，自行拆除或變更主要構造，如拆除承重牆壁、打穿樓板、鑿動樑柱等行為，若未經核准即實施，將構成違反建築法令之違建行為，主管機關不僅得命其停止施工、限期回復原狀，甚至處以罰鍰。
實務上常見的爭議情形包括：住戶為打通空間而將兩戶之間的牆壁拆除，或裝設浴缸、熱水器時，鑿動樓地板與牆體結構，若該牆壁或樓板屬於承重構造，則即使該處位於其專有部分範圍內，也不得逕自施工。此類違規施工若造成建築物結構破壞，不僅可能危及其他住戶生命財產安全，也可能引發鄰戶滲水、裂縫、沉陷等後果，衍生民事責任與賠償糾紛。
依照建築法第77條之2，也進一步規定室內裝修工程應遵守不得妨害或破壞建築物主要構造、防火避難設施與公共安全設施之原則。主管機關得要求住戶就擬進行之裝修內容提出建築師或技師簽證之設計圖說，並進行相關審查程序。若未依規定申請裝修許可即擅自施作，將被視為違章行為，處以罰鍰，甚至命其回復原狀或拆除違建。
其次，最重要的法律依據來自公寓大廈管理條例第7條第3款，此條明確規定，公寓大廈的「基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」皆屬於建築物的共用部分，不得作為專用部分，也不得被約定為某住戶的約定專用部分。故若該隔間牆屬於承重牆，無論是否購買雙戶並成為內牆，其性質仍屬共用部分，是全體住戶共同所有的結構，不得由單一住戶擅自拆除。
依建築法第8條及第77條之2規定，建築物的主要構造不得因室內裝修進行變更或破壞，其中包括承重牆。因此若該牆為承重牆，不僅拆除行為違反建築法，更可能對建築物整體結構安全產生風險，一旦違法施工可能會面臨主管機關的處分，甚至需負擔相應的民刑事責任。
若該牆並非承重牆，則理論上可以拆除，但仍須檢視社區規約是否有禁止拆除或變更內牆的條款。雖然牆面屬於住戶的專有部分，依建築法第77條之2規定，室內裝修時仍不得妨害防火避難設施、消防設備、防火區劃與主要結構。
因此即使非承重牆，若其位置涉及防火牆、防煙分隔等設施，亦不得擅自拆除。此外，根據多數公寓大廈的管理規約，針對住戶進行裝修、拆牆、搬運大型建材等行為，都需事先向管委會報備，並取得裝修許可，避免施工過程對社區公共設施造成損害或影響其他住戶生活品質。
在此情況下，建議住戶應先向社區管理委員會提出申請，附上建築師或技師簽證的裝修圖面及結構判定報告，確認擬拆除牆面是否屬承重牆，並說明拆除後不會對大樓結構與消防安全造成影響。同時查明社區是否另有裝修相關報備程序、時間限制、施工規範等特別規約，如有規定則應遵循。若該牆面經專業鑑定並非承重牆，社區亦未有禁止之規定，則可依法辦理裝修事宜。
此外，部分住戶認為自己買下相鄰兩戶，便擁有該面牆的完全處分權，其實並不然。即使是兩戶專有部分之間的內牆，只要屬於建築結構的一部分，就有可能涉及其他住戶的安全與權益。實務上，有些裝潢案件因拆除隔間導致樓板下陷、牆面裂縫、甚至公共設施受損，造成鄰戶抗議與訴訟。因此，不得僅以「牆壁屬於自家內牆」為由自行決定是否打通。
若住戶未依規定報備或擅自拆除牆面，被其他住戶舉報或管理委員會發現後，得依建築法第91條移送主管建築機關查處，亦可能遭罰鍰，甚至命其回復原狀。同時，若該行為造成他人財產、人身或安寧受損，其他住戶亦可依民法第184條請求排除侵害或損害賠償，責任不可輕忽。
雖然住戶擁有專有部分之使用權，但依公寓大廈管理條例第5條與第16條，該使用權需在不妨害整體建築安全、不損及他人權利的前提下行使，並遵循法定申請程序與社區規約。對於涉及主要構造之裝修工程，建議住戶應事前向管委會報備並申請建築機關核准，並由專業技師進行結構鑑定，以確認安全無虞，避免法律責任與鄰里糾紛，確保社區共居品質與大樓永續安全。如已發生爭議，建議及早蒐集資料，並可請求管委會出面協調，或循民事訴訟程序請求排除侵害與損害賠償，依法維護自身權益與社區整體利益。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務
(相關法條=建築法第8條=建築法第77-2條=建築法第91條=公寓大廈管理條例條例第5條=公寓大廈管理條例條例第6條=公寓大廈管理條例條例第7條=公寓大廈管理條例條例第16條)
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