公寓大廈住家外牆，能否設立營業用的招牌？外牆磁磚掉落，如果砸到行人，應由何人負擔損害賠償責任？
04 Jun, 2025
問題摘要：
因此無論是設置營業招牌或處理大樓外牆維修問題，社區管理者與住戶皆應依法律規範為之，並建立完善規約與維修制度。招牌設置需經多數決議並報備，外牆應定期委託專業人員檢測磁磚牢靠度，妥善維護建築外觀與公共安全。否則不僅面臨行政處分，若發生傷人事件，更可能需負起鉅額民事賠償甚至刑事責任。法律的設計，目的不在懲罰住戶的經營行為，而是要促使住戶與管委會共同維護公寓大廈之安全、秩序與和諧。尤其在都會區高樓林立的現代環境中，公共安全的維護，從一塊磁磚、一塊廣告招牌開始，便有不可忽視的重要性。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈中，住戶能否於住家外牆設置營業用招牌，以及萬一外牆磁磚脫落砸傷行人時，究竟由誰負損害賠償責任，是實務上經常發生的法律爭議。
首先，針對是否能在公寓外牆設置營業招牌一事，公寓大廈管理條例第8條第1項明確規定，住戶若要對公寓外牆進行變更構造、設置廣告物或其他類似行為，除應依法取得相關許可外，尚須符合公寓大廈規約或區分所有權人會議之決議，且須經向地方主管機關完成報備有案，否則不得擅自裝設。
換言之，即使是自家門口，若設置地點屬於建築物外牆面這類共用部分，住戶個人不得以私人名義逕自裝設廣告招牌，否則管委會得依同條規定制止，甚至報請主管機關處理，並要求該住戶限期回復原狀，若屆期不為改善，管委會可逕行拆除並向違規住戶請求費用。
此外，公寓大廈管理條例第10條也規定，共用部分的修繕、管理與維護，應由管理委員會辦理，並由公共基金支應，若損害係可歸責於特定住戶或所有權人，則該住戶應自負相關費用。這也代表，公寓大廈的外牆原則上為共用部分，住戶不得任意改裝或附掛招牌，更不應突破原建築設計突出生面。
實務上不少住戶為經營需求，在窗戶、陽台外裝設突出的鐵架或布條廣告，常會引發社區其他住戶的不滿與爭議，甚至破壞建築物整體外觀與安全，依法均應經多數同意與主管機關備查，否則不僅可被命限期改善，也可能遭處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。
另一方面，外牆磁磚掉落造成行人受傷，法律責任如何分配，亦需視具體情況而定。若該事故發生於建築物仍在保固期間內，則應由建設公司或營造廠負損害賠償責任。惟需注意的是，依建築法實務運作，結構體之保固一般為十年至十五年，但外牆磁磚屬於飾材，並不涵蓋於結構保固範圍內，多數建商對磁磚保固僅一至三年，超過此期限，建商原則上無需再承擔維修責任。若事故發生於保固期後，公寓大廈管理條例第10條即成為主要依據，因外牆為共用部分，其管理維護責任應由管委會負擔，若管委會怠於檢修與維護，導致磁磚鬆脫砸傷路人，管委會便應對受害人負損害賠償責任。
至於是否可以透過規約約定將外牆修繕義務轉由住戶個別負擔，實務上雖有社區訂定相關規範，惟根據目前多數法院見解，若該約定違反強制規定、公共安全或公共秩序原則，或有損住戶公平權益者，可能會被法院認定為無效，因此仍應謹慎設計規約內容。
若是老舊公寓未成立管理委員會，責任主體即由全體區分所有權人共同承擔。由於外牆屬共用部分，所有住戶皆就此部分共有並負有維修責任。當外牆磁磚因年久失修導致脫落，造成行人受傷，倘若住戶未能妥善履行共同維修義務，則應依民法之不完全給付或侵權行為規定，由所有區分所有權人連帶負責損害賠償責任。若因此致人於死或重傷，尚可能構成刑法第284條過失致死、過失致傷等罪責，不可不慎。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務
(相關法條=公寓大廈管理條例第8條=公寓大廈管理條例第10條)
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