公寓大廈(社區)管委會容許主委霸佔共用部分，該如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈之共用部分應依法共同管理與使用，主委不得以權謀私，將法定空地據為己用停車，管理委員會更有法律責任應予制止，否則即構成違法或行政怠惰之事由。住戶可依公寓大廈管理條例相關規定向主管機關檢舉或訴請法院救濟，以保障自身應有之權益並維護社區整體秩序與正義。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈管理實務中，若管理委員會縱容主委或任何個人私自佔用法定空地作為停車使用，不僅涉及對共用部分的違法使用，也可能損害其他區分所有權人或住戶的正當權益，依法應當立即處理與糾正。依據公寓大廈管理條例第7條規定，公寓大廈的共用部分不得獨立使用供作專有部分，其包括大廈本體所占地面、通往各專有部分的走廊、樓梯、通道、防火巷弄等，法定空地本屬整體區分所有權人之共有，目的係為避難、防災與維持社區通行與安全，不得以任何方式約定專用，更不容許個別住戶擅自占用。倘若主委將該空間自行劃設為私人停車位或長期停放車輛，不僅違反共用原則，也可能違反都市計畫法、建築法與公安消防規範。
公寓大廈管理條例第8條進一步明定，對於大廈周圍之空間、牆面、樓頂平台或防空避難設備等，若要變更其使用構造或用途，必須依法辦理並經主管機關報備，且須受社區規約或區分所有權人會議決議所拘束。單一住戶即使為主委或管委會成員，亦不得擅自將共用空間轉為私用停車使用。依同條例第9條之規定，住戶對共用部分雖享有使用權利，但必須依其設置目的及通常使用方法行使，不得逾越常規。若該主委之行為已違反此原則，且管理委員會對其明顯違法或不當之使用情形坐視不理，即構成管理委員會職務怠惰之情節。
第36條明訂管理委員會的職責包含執行區分所有權人會議決議、維護共用部分、處理違規住戶、保管社區重要資料及申報各項安全設施狀況等。若主委違規使用共用空間，卻無人制止或縱容其長期使用，該管委會即有違反上述職務之嫌，住戶得依第48條向直轄市或縣（市）主管機關檢舉，要求處以新台幣一千元以上五千元以下之罰鍰，並可限期命其改善，若逾期仍不改善，得予以連續處罰。此外，依公寓大廈管理條例第9條後段規定，其他住戶亦可按事實情形，透過民事訴訟主張妨害排除或損害賠償等權利，尤其在共用部分遭不當佔用且影響通行、排水、避難或其他基本安全設施運作時，更構成具體侵害。
再者，若社區已有明文規定禁止個人擅自佔用法定空地或其他公共設施，則該主委行為已構成違規使用，區分所有權人會議可決議撤換該主委之職務，或依內部規約處理；倘無規約明訂者，亦可召集區分所有權人會議提出罷免案，並經法定人數同意後解除主委職務。對於社區公共設施的使用與維護，本應由全體區分所有權人依法共同管理，任何形式之獨占使用，不論其身份為主委或其他成員，皆不得超越法定及會議授權。
因此，若發現主委占用法定空地作為私人停車空間，處理建議依下列步驟進行：第一，住戶可要求管理委員會於會議中列案處理，若管委會未作為，則可聯合其他住戶召開區分所有權人臨時會議，針對該主委行為進行調查與決議。第二，如主委不配合或拒不改善，可依條例第48條檢舉至當地主管機關，請求裁罰並命其限期拆除。第三，如遭受實際妨害（如停車位損失、通行不便等），得向法院提起民事訴訟，請求返還使用權並賠償損失。第四，若佔用行為嚴重危害安全或影響他人權益，亦可報警或通報建管單位依法處理。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務
(相關法條=公寓大廈管理條例第7條=公寓大廈管理條例第8條=公寓大廈管理條例第48條)
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