檢查公設項目需要花多久？檢查完畢，建商需要花多少時間修繕？複驗完需要做什麼？

04 Jun, 2025

問題摘要：

整體公設點交程序從建商提供資料、檢驗前準備、正式點交、缺失修繕、最終複驗至移交完成，大約需耗時半年至一年。過程中若缺乏專業知識或法律認知，極易導致管委會被動或讓步，對社區長期維運不利。因此建議管委會可委託專業技師或律師協助參與驗收流程，確保檢測結果具備專業依據，並以書面文件完整建檔，如此方能保障全體住戶對公共設施的使用安全與權益。同時也提醒住戶應積極支持管委會履行點交責任，共同營造一個安全、舒適且符合法令的生活空間。

律師回答：

關於這個問題，公設點交是新成屋交屋程序中極為關鍵的一環，關係到社區未來的生活品質與安全保障，亦牽涉建商是否確實履行施工義務。

依據公寓大廈管理條例第18條第2項及第57條第1項之明文規定，關於公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備的點交及其與公共基金撥付之關聯，有相當清楚的法律架構與行政程序。首先，依據條例第18條第2項所定，公共基金之撥付，必須在公寓大廈完成管理委員會的成立或管理負責人之推選後，並完成依第57條規定之點交程序，始得向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。此係為確保建物及其共用設施已實際移交予社區自主管理，並於權責明確及設施功能無虞之情況下，方能動用公共資源進行後續維運。

首先，公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會的職務之一便是負責共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。因此，當管委會成立後，便必須與建商進行系統性而全面性的驗收程序。

至於條例第57條第1項進一步規範，起造人有義務於管委會成立或管理負責人推選或指定後七日內，會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人，共同進行現場檢測，該檢測內容涵蓋水電設施、機械設備、消防系統及各類管線，並需確認其功能運作正常無誤，始得完成移交手續。亦即，建商應於七日內提供包括設施設備使用維護手冊、施工廠商資料、使用執照、竣工圖、水電與消防管線圖等相關資料，並開始協調實地驗收流程。

此外，起造人應同步提供設施設備使用維護手冊、相關廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說及相關設施管線圖說，以供管委會後續管理使用及維修參考。此條文之立法目的，在於建立一套明確而可執行的交接程序，避免起造人草率交屋或設施存在瑕疵情況下就將責任推卸予住戶，並保障區分所有權人日後之使用安全與維護權益。

若起造人未依第57條於法定期間內完成移交程序，或未會同主管機關與管委會進行必要之檢測，其行為即屬違反條例規定，將依法適用第49條第8款之罰則。該條明確規定，對於起造人不依法完成點交程序者，可依法處以新臺幣三萬元以上十五萬元以下之罰鍰，並得按次處罰，直到其履行交接義務為止。

實務上若遇起造人遲遲未與管委會進行點交、甚至無法聯繫或故意規避點交程序，則除主管機關可依法裁罰外，管委會亦應保存相關聯絡記錄、公文資料、會議紀錄及不履行義務之事證，俾利後續依法申訴、報請主管機關強制處理，或於必要時提起民事訴訟請求起造人履行交接義務及賠償遲延移交所生之損害。此亦提醒住戶與管委會在社區成立初期即應依法運作，積極要求建商提供完整設施文件與配合點交作業，勿輕信口頭承諾或逕行接管未經檢測之設施，以免留下後患。

實務上，僅完成公設項目的檢查即需耗時1至2個月，這段期間主要包含數個階段。第一階段為建商備妥並提供上述技術資料，管委會依據資料內容擬訂檢查項目清單，並製作「點交驗收表單」及「點交時間流程表」。由於大樓公設涵蓋項目繁雜，常包括健身房、會議室、梯間照明、電梯系統、消防通報系統、汙水處理與供水設備等，因此會採用分日分項檢查方式，逐步驗收並進行紀錄。雙方依據表單逐項檢查，將缺失事項詳列於書面中，作為改善通知依據，並副知主管機關留存，以保障未來法律權益。

如果檢測結果發現有水電、機械設施、消防系統或管線無法通過驗收，或功能明顯存在瑕疵，管委會得依條例規定報請主管機關處理，並由主管機關責令建商負責改善。建商一旦接獲通知，應自接獲之日起一個月內動工修繕並完成改善。若逾期未處理，將面臨主管機關行政處分或罰鍰。依經驗與工程實務，建商平均需半年至一年方能完成全部修繕工程，才能確保結構與機電系統品質安全無虞。工程結束後，管委會需再次進行複驗，確認所有列示改善項目已完成，且無新缺失產生。此時，即可正式完成公設點交作業。

值得一提的是，於此過程中，所有關於修繕事項、改善清單、驗收報告等資料，均應採書面形式存證，包括送達建商的缺失通知、協商紀錄與工程進度紀要。如此一來，不僅保障管委會於後續產生爭議時有充分舉證資料，同時也對建商形成履約壓力，促使其正當履行保固修繕義務。

一旦最終複驗無虞，點交作業便算正式完成，建商即可將包括健身房、會議室、社區中庭等共用設施之鑰匙與管控權移交給管委會，屆時即屬管委會正式接管社區公設，並由此時起開始計算保固期。大多數建案約定的保固期為起交屋後一年至兩年不等，期間如發現設施故障，仍可通知建商進行保固修繕。