隔壁鄰居在共同樓梯間私自裝監視器、感應器，應如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
為避免此類爭議反覆出現，建議社區應透過區分所有權人會議，修訂社區管理規約，明確載明「不得於共用部分擅自裝設監視設備，違者經催告不改正者，得訴請拆除並報請主管機關處理」等條文，並報主管機關備查，以提升法定效力與執行力，保障社區公共空間之安全、秩序與居民隱私權。如此一來，才能兼顧居住安全與法律秩序，確保社區生活品質不受破壞。
律師回答：
關於這個問題，當鄰居擅自在共同樓梯間安裝監視器或感應器時，這不僅涉及鄰里間的信任與隱私問題，更牽涉到法律層面對於公寓大廈共用部分使用規則的規定與保障。
首先須釐清的是，依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，像樓梯間這類空間即屬於「共用部分」，指的是建築物中非屬任何單一住戶專有，而是供多數住戶共同使用之空間，例如走廊、樓梯、門廳、電梯間、防火巷等，這些都無法被個別住戶主張為專用空間。
依同法第7條第2款進一步明示，連通數個專有部分之樓梯或走廊不得獨立使用供作專有部分，且亦不得為約定專用部分。這意味著即使住戶個人居住於該樓層，也不得主張擁有對該處空間的排他性使用權，更遑論私設監視設備。
公寓大廈管理條例第9條前段明確指出，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對於公寓大廈之共用部分及其基地擁有使用與收益的權利，亦即建築物內凡屬非專屬所有之空間，例如樓梯間、電梯、走廊、外牆、屋頂、地下管線等，所有區分所有權人皆可依照其所持有的應有部分比例共同享有其使用或產生的經濟利益。但若區分所有權人之間對此已有明確約定者，例如經過會議決議特定部分專供某戶使用，則依該約定從之，不再以比例為依據。
進一步說，住戶對於共用部分之使用，應當遵循其設置目的以及通常的使用方法為之，例如電梯為垂直運輸設備，不得另作倉儲或廣告懸掛之用途；樓梯間為公共通行空間，不得擅自堆放雜物或擴充私領域等，若有特別使用規範，則亦以社區規約或區分所有權人之決議為準據。
公寓大廈管理條例第10條則聚焦於共用部分與約定共用部分之修繕、管理與維護責任劃分。所有屬於共用部分或經約定供共同使用的區域，其修繕、維護及管理責任，皆由管理負責人或管理委員會代表全體區分所有權人執行，避免各戶各行其是而造成協調混亂或管理真空。為因應此類日常管理所需支出，費用來源通常為社區公共基金，該基金來源則依各戶所有權比例分擔。此設計旨在公平合理分攤維護共用設施所生費用，避免少數人濫用多數人權益。
然而，若修繕或損壞之原因可歸責於特定住戶或區分所有權人，例如裝修工程不當導致樓板漏水、任意破壞共用門禁設備或牆面設施，則該住戶應就其過失負擔相應修繕或恢復原狀之費用，亦即不再由公共基金支出。此外，條文亦明定，若區分所有權人會議或社區規約另有費用分擔或處理機制之規定，則應從其規定，賦予社區一定程度之自主管理空間與彈性，例如有些社區可能決議屋頂維護費用由頂樓住戶額外分攤、或地下水道清疏費由地下戶承擔較高比例，皆可於不違法令之前提下約定調整。
當住戶私自裝設監視器於共同樓梯間，即構成對其他住戶共有使用權的不當妨礙，依民法第820條第1項之規定，共有物的管理，原則上須經共有人「人數」及「應有部分」雙重過半數同意，始得為之，除非社區已有另定契約或經過正式規約程序規範。而若社區從未作成任何決議，也未經多數住戶表決同意，該住戶即便以「保障安全」為由逕行裝設監視器，仍構成違法占用與不當管理行為。
此類情況的法律依據亦可見於當監視器裝設於共用走廊天花板而未經其他共有人同意，即屬違法。此舉已構成妨害其他住戶對共用部分的使用與管理權，屬於民法第767條第1項所定的不法侵害所有權之情形，其他住戶得依法請求拆除該等設備，以排除其妨害並回復原狀。
此外，民法第821條也明示，共有人對共有物之使用或收益，若受其他共有人阻礙或侵害者，得請求法院予以排除。而監視器與感應器屬具爭議性的監控設備，不僅可能掌握其他住戶的出入時間與行為軌跡，還涉及憲法第22條保障的隱私權，若其拍攝範圍過廣、記錄行為過度詳細，即可能違反隱私權而構成人格權侵害。依據大法官釋字第585號與第603號之意旨，個人享有對自身行為、活動與資訊不被外界擅自窺探、記錄或利用的自由，而這項基本權利同時受到民法第195條的具體保障。
若住戶因此產生恐懼、壓力或感覺被過度監控，甚至導致生活品質下降，則設置監視器之行為人可能需負損害賠償責任。法院實務已屢次認定，若設置監視器造成其他共有人不安或實質妨礙生活安寧，無論其是否實際播放錄影畫面，只要設備之設置本身已經對他人造成不合理影響，即可認定其為違法，需拆除設備並負相應法律責任。
因此，若發現鄰居未經同意擅自在共同樓梯間裝設監視器或感應器，應先與社區管委會反映，要求依法制止並要求限期拆除，並建議由管委會函請該住戶提供裝設理由及使用範圍說明，作為判斷是否需報請主管機關處理的依據。若住戶拒不拆除，或管委會處理無效，當事人可依民法第767條、第821條之規定，直接提起民事訴訟，請求法院判令拆除設備並排除侵害。
臺灣高等法院106年度上字第651號判決：
「按所有權之妨害，乃指客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人圓滿行使其所有權之行為或事實而言。又公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第2款分別規定：『四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者』、『公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄』。查上訴人裝設系爭監視器之位置係在392號6樓房屋大門口外右側天花板上，已如前述，該處係連通390號6樓、392號6樓等專有部分之走廊上方天花板，非屬兩造專有部分，而應屬公寓大廈管理條例第3條第4款規定所稱之共用部分，應可認定。又上訴人裝設系爭監視器之位置既屬共用部分，且該裝設行為屬管理共有物之行為，則有關該共用部分之管理，自應依民法第820條第1項規定，除契約另有約定外，應得共有人過半數及其應有部分過半數之同意始得為之，然上訴人設置系爭監視器，既其未經他共有人同意，核與上開規定有違，其所為即屬妨害各住戶管理共有物之行為，自為侵害被上訴人之所有權或阻礙其圓滿行使所有權之行為，準此，上訴人依民法第民法第767條第1項、第821條之規定，請求上訴人拆除系爭監視器，自屬有據。」
-房地-公寓大廈
(相關法條=民法第767條=民法第821條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第7條=公寓大廈管理條例第16條=公寓大廈管理條例第36條=公寓大廈管理條例第49條)
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