遇到把車位當倉庫用的鄰居，怎麼辦？
04 Jun, 2025
問題摘要：
將停車位當倉庫堆放雜物，不僅違反使用執照所載用途，也違反公寓大廈管理條例明文規定，屬於違規使用情形。管理委員會應依法制止，必要時可報請主管機關裁罰或提起訴訟，甚至在極端情況下，透過法院強制執行遷離。最有效的管理方式，是社區規約內明訂明確的停車位使用規則，結合定期巡查與住戶自律，才能共同維護居住品質與安全環境。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈生活中，常見有住戶將自己購買或約定專用的停車位當成倉庫使用，堆滿雜物而非停放車輛，這樣的行為經常引發其他住戶不滿與爭議。有住戶甚至認為車位是自己出錢買的，怎麼用輪不到別人管，但實際上，法律對這類使用方式有明確規範，並非「自己的地盤」就可以為所欲為。
依公寓大廈管理條例第15條第1項規定，住戶應依使用執照所載用途及社區規約使用其專有部分與約定專用部分，不得擅自變更。而地下停車空間的用途為「停車」，不是「儲藏」，若將停車位堆放雜物，構成擅自變更用途，自屬違法行為。尤其在大樓內，若多數人仿效此不當使用，可能造成消防安全疑慮、阻礙動線，甚至影響整體公共空間的整潔與美觀，進而危及整體住戶的權益。
對此種情況，法律提供三項處理途徑，首先是透過管理委員會制止並啟動行政裁罰。公寓大廈管理條例第15條第2項規定，對違規使用空間的住戶，管理負責人或管委會應予以制止，若勸導無效，可報請直轄市或縣（市）主管機關處理。第49條第1項第3款，住戶若違反第15條第1項擅自變更專有或約定專用之用途，可處新臺幣4萬元以上至20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善，否則得連續處罰。因此，管委會如發現有住戶長期將車位作為倉庫堆放雜物，應先行發出書面警告或告誡，留存書面紀錄作為未來進一步處理的佐證，若經通知後仍不改善，即可依前述法條啟動裁罰程序。
其次，是走民事訴訟途徑提起排除妨害之訴。依公寓大廈管理條例第9條第4項，若住戶對共用部分或約定共用部分的使用已非依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管委會可請求主管機關介入，或訴請法院裁定處理，並得請求損害賠償。雖然本案涉及的是約定專用部分（如車位），但一旦住戶將車位堆滿雜物，已妨礙他人通行或影響安全，甚至造成公共設備維護上的困難，亦可主張該使用違反「通常使用方法」，構成妨害他人對共用空間的正常使用，法院判決中多有支持管委會主張的案例。透過法院命令排除妨害或返還使用狀態，有法律強制力，也能制止長期違規行為。
第三種則是進一步的強制遷離手段，雖然少見，但在極端情況下也有法律依據。公寓大廈管理條例第22條明定，住戶若違規情節重大，且經強制執行後仍再犯，積欠管理費逾總價1%，或其他違規嚴重者，管委會經區分所有權人會議決議後，可向法院訴請強制遷離。雖然單純堆放雜物於車位尚難構成此種重大違規，但若同時涉及其他違法行為，並經屢勸不聽，仍有進一步訴訟空間。此外，實務中，部分管委會為避免訴訟曠日廢時，會先行委託律師發出警告函，藉由律師函之威嚇效果促使違規住戶自動改善，確實有不少案例，住戶在收到律師函後為求息事寧人，選擇配合清空車位，恢復其停車用途。
值得提醒的是，雖然部分住戶購買的是「獨立產權車位」，如設有獨立車庫鐵門或出入口，但只要其座落於整棟建築物的結構內，或進出仍需經共用通道，仍受公寓大廈管理條例所規範，並非擁有產權即能任意變更用途。此外，若車位違規使用引起鄰里爭議甚至安全問題，住戶間的信任與和諧也將受損，因此為了整體社區的共同利益，應以規約與法規為依歸，透過制度性解決方式來處理，而非任意主張「自己買的空間愛怎麼用就怎麼用」。
-房地-公寓大廈
(相關法條=公寓大廈管理條例第15條=公寓大廈管理條例第49條)
瀏覽次數：48
