如何辦理法拍房地權利移轉流程？
04 Jun, 2025
問題摘要：
法拍不動產的權利移轉流程雖然制度化且明確，但涉及法院拍定、價金繳納、契稅申報、地政登記等多重程序，仍建議民眾事前充分了解每一步驟所需文件及程序時程，必要時可尋求專業地政士或律師協助。尤其在移轉完成前，該不動產雖法律上已屬買受人所有，然尚未辦理登記前並無法對抗第三人，若急於處分不動產者，更應優先完成登記手續，以保障法律上的完整產權效力與後續交易安全。
律師回答：
關於這個問題，辦理法拍房地的權利移轉流程，依照我國強制執行法的規定，主要從買受人完成價金繳納開始，接續辦理法院權利移轉證書的核發，最後至地政事務所完成登記，才能取得對外具有效力的正式所有權。
強制執行法第97條規定，當拍定人繳納全額價金後，法院即應核發「權利移轉證書」及其他必要的書據，而非等到完成不動產登記時才具取得所有權的法律效果。換言之，買受人於領取法院核發的「權利移轉證書」當日起，即正式取得該不動產的所有權，這一點強制執行法第98條第一項也明文確認。然而，若欲轉賣、設定抵押或辦理其他法律行為，則仍須至地政機關辦理正式的產權登記，始能對抗第三人。
實際流程方面，買受人應依下列步驟完成法拍房地的所有權移轉登記。首先是備妥相關文件，包括：身分證正本與影本、法院核發的「權利移轉證書」、戶籍謄本；若由他人代理辦理，則須另附委託書與代理人身分證明文件。第二步，應前往不動產所在地的地政事務所，於服務台索取「土地登記申請書」及「登記清冊」，並依照法院的移轉證書標示內容，填寫土地與建物的標示資料，內容應詳細正確，以免退件或延誤程序。
第三步是實際繳件與繳費。前往現場後抽號碼牌等候叫號，屆時需將土地登記申請書、登記清冊及所有證明文件一併提交櫃台承辦人員審查，並繳納地政規費，規費一般依據不動產價格計算，約為總價值的千分之一（1/1000）。繳件完成後，地政機關一般需三個工作天左右完成審核與登記，屆時即可領取全新的土地及建物所有權狀。完成登記後，即為名實俱全的產權人，得依法自由處分不動產，例如出售、設定抵押權、轉讓予第三人等。
在稅務部分，買受人於辦理移轉登記前，尚須完成「契稅申報」，該稅項由拍定人負擔（即買受人），申報地點為不動產所在地的稅捐稽徵機關，契稅計算標準依照公告現值及地政機關核定的房地比例計算。契稅繳清後，應備妥繳款證明，以供地政機關完成產權移轉登記。為節省時間與避免誤填，當事人亦可委託地政士（俗稱代書）代為辦理整套流程，代辦費用行情約落在新臺幣一萬至一萬五千元之間，依案件複雜度有所差異。
在填寫「土地登記申請書」方面，幾個欄位應特別留意：其一，「發生日期」即為辦理登記當天之日期；其二，「申請登記事由」如為二手成屋或中古屋法拍，應勾選「所有權移轉登記」；其三，「登記原因」應勾選「拍賣」，因係透過法院強制拍賣程序取得。此類標示與內容若填寫不實或錯誤，將會造成退件、重辦等情形，拖延登記進度，建議謹慎確認所有文件填寫內容是否與法院資料一致。
-房地-法拍-權利移轉
(相關法條=強制執行法第97條=強制執行法第98條=)
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