法拍房屋點交是什麼？
04 Jun, 2025
問題摘要：
法院所進行的法拍點交，是針對查封後仍占有不動產之人，法院得依法協助買受人取得實體占有的手段。強制執行法第99條的設計正是為避免債務人惡意拖延或拒不遷出，保障得標人之實際權利實現。然而，若屬查封前即存在合法占用的情形，法院則不處理點交，由買受人自行透過協商或民事訴訟方式處理。拍定人雖於權利移轉證書核發當日即取得不動產所有權，但是否能實際進住，端視該不動產之占有狀況而定。建議有意投標法拍屋者，事前應詳閱拍賣公告、注意有無占用註記，並視需要查訪現場或查調住戶使用情形，以降低後續因占用爭議而無法順利使用之風險。
律師回答：
關於這個問題，在民間一般交易中，「點交」通常是指出賣人與買受人依約定，在交屋日將房屋清空後移轉給買方的行為，這種點交即為所有權轉移與實際交付的完成標誌。在租賃關係中，亦有租人租期屆滿後需點交還屋的概念，這些均屬私法約定範疇。
至法拍房屋中的「點交」一詞，係指在法院強制執行程序中，將已拍定的不動產實際交付給得標買受人之過程，特別是在原所有權人（即債務人）或第三人占用該不動產的情況下，由法院協助解除占有，使買受人得以實際取得占有與使用。強制執行法第97條規定，當法院完成不動產拍賣程序並由最高出價者拍定後，只要買受人依規定繳清拍定價款，法院即應發給權利移轉證書，而買受人自領得該證書之日起，即依法取得該不動產的所有權。此時，所有權人已轉為買受人，但是否能實際進入住用該不動產，仍需視占有情況而定。
若在法院查封前，不動產已由第三人合法承租或實際占用，法院不負責協助點交，買受人需透過民事訴訟，依租賃契約、占用事實等法律關係，自行解決其占有排除問題。也就是說，法院所能協助的點交，是限於查封之後的占有人，包含債務人本人或其他未具法律保護地位之占用者。依強制執行法第99條第一項規定，若債務人於查封後仍占用標的物，或第三人在查封後占有，法院得依法強制解除其占有，點交予得標的買受人或承受人；若占有人拒不搬離或有抗拒情事，法院並可請求警察機關協助執行。
例如，若法院已知債務人可能會抗拒點交，得預先安排司法警察或當地警力到場協助，確保拍定人能順利進入不動產。法院在這種情形下，會依程序向買受人寄發通知，安排特定時間進行點交作業，並於現場辦理解除原占有、換鎖、交屋等事項。
然而，如不動產在查封前即有第三人占用，並且該占用具有正當法律依據（如有效租賃契約），則即使該不動產已由法院拍賣給他人，法院亦不負點交之責任。拍定人雖取得所有權，但僅取得「法律地位」，實際使用權需與占有人協商、解約、支付補償，甚至提出訴訟排除侵害。法院在此不介入雙方私法上的爭議，亦不提供強制遷出服務，這是買受人須特別注意的法律風險。
-房地-法拍-點交
(相關法條=強制執行法第97條=強制執行法第99條=)
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