法拍屋之屋主可否於拍定後繼續居住使用？
04 Jun, 2025
問題摘要：
房屋遭查封時，屋主並非立即喪失該屋所有權，自仍得依法行使權利，而繼續占有使用。拍定人繳納價金後取得執行法院發給權利移轉證書時起，即取得法拍屋之所有權，而原所有人此際才喪失所有權，因此，若非取得拍定人之同意，於拍定後即不得繼續居住使用。
律師回答：
關於這個問題，當房屋進入強制執行程序遭法院查封時，原屋主並非立即喪失所有權，因此在拍定前仍然可以合法占有並使用該不動產。
然而，隨著法院拍定程序完成，並經得標人繳清價金後，情況便發生重大轉變。強制執行法第97條規定，當買受人繳納足額價金後，執行法院應發給「權利移轉證書」，而依第98條第1項規定，買受人自領得該證書之日起，即正式取得不動產所有權。
因此，自該證書領得之日起，原屋主不再具備不動產所有權人之身分。若無買受人（拍定人）之同意，原屋主即不得繼續居住或使用該不動產。這是因為在法拍完成並領得權利移轉證書後，房屋的所有權已完成移轉，而原屋主若擅自占用，將構成對新權利人不法侵害之行為。
最高法院四十六年台上字第三六五號判決指出，雖然拍賣程序與普通買賣不同，但本質上仍屬於買賣之一種，故與出賣人於出賣當時所應負之交付程序相同，法院作為拍賣機關亦可代行相關交付事宜。
又據最高法院五十六年台上字第一八九八號判決指出，基於強制執行而取得不動產所有權之情形，屬民法第七百五十九條所稱「不以登記為生效要件」之例外，只要法院發給權利移轉證書，即發生物權移轉之法律效果，不需另行辦理登記即可生效。此判例進一步確認了拍定人自取得移轉證書當日起即取得所有權的事實，原屋主即喪失其在該不動產上的所有權利基礎。
另須注意者，若該不動產於執行過程中，被法院錯誤拍賣（如其實為第三人所有），則該拍賣為無效，原所有權人可在執行終結後，提起回復所有權之訴請求返還。此部分由最高法院三十年上字第二二○三號判決及司法院釋字第五七八號所確認，法院於判決返還成立時，原發給之管理業證書（即權利移轉證書）將喪失效力，法院可命其繳銷。此判例提醒，即使已完成法拍，若標的物不應為執行標的，仍有被撤銷之可能。
原屋主於法拍完成且法院發給拍定人權利移轉證書後，即喪失該不動產所有權，若欲繼續占用或居住，須經拍定人同意，否則即為不法占用。拍定人可依強制執行法第九十九條聲請法院排除原屋主占有，法院於必要時並可請求警方協助點交，確保新權利人能順利取得房屋之占有及使用權。因此對於有意參與法拍或屋主面臨房屋被拍賣者而言，均應清楚了解上述法律效果與程序進程，以利權利之保障與紛爭之預防。
-房地-法拍-拍定
(相關法條=強制執行法第97條=強制執行法第98條=民法第759條=)
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