拍賣公告上載明點交、不點交的區別為何？何謂現況點交？
04 Jun, 2025
問題摘要：
購買法拍屋涉及多方面的考量，投標人應全面解拍賣不動產的基本資訊、點交情形、產權狀況、使用狀況及自身財務能力，並謹慎評估可能面臨的風險與成本，才能做出明智的投資決策。
律師回答：
關於這個問題，強制執行有時比訴訟還要技術性、還要繁瑣，不論是債權人、債務人、應買人均是如此。
拍賣公告上載明點交，表示投標人經本院拍定得標後，如不動產內有人占有，得聲請本院解除占有，將不動產交付拍定人。
如不動產於查封時為債務人自己居住使用，或第三人對其係在查封前無權占有不爭執，或於法院查封前出租、或設定地上權等用益物權因影響抵押權經法院除去該權利，或係於法院查封後出租第三人(因違反法院查封效力)等情形，原則上法院會將拍賣條件定為點交。
如載明不點交，則拍定人須自行解決不動產內有人占有的問題，不得聲請法院代為處理。 至於現況點交是指法院僅就查封時之狀態為點交。
執行法院拍賣債務人的不動產是代債務人清償債務，初步的查封程序完成後進一步便是拍賣債務人的不動產，在拍賣不動產以前，執行法院要指定鑑定人估定不動產的價格，經執行法院核定後，作為拍賣的最低價額。
然後依照法定程序將拍賣時程進行公告，公告中要載明法條所規定的事項，查封時發現有影響不動產價值的事項，像房屋是海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內過去有非自然死亡情形以及拍定後是否點交，都須在拍賣公告中一一載明，以供投標人出價的參考。
購買法拍屋是一項涉及法律、財務與實務操作的複雜過程，投標人應全面解相關資訊，才能降低風險、保障自身權益。以下將詳細說明投標人應注意的重要不動產資訊，以及「點交」與「不點交」的差異，協助您在參與法拍前做好萬全準備。
首先，投標人應仔細審閱法院的拍賣公告，解拍賣不動產的基本資訊，包括所在地、種類、實際狀況、占有使用情形等。
強制執行法第81條，拍賣公告應載明不動產的所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之特殊情事（如海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等）及其應記明之事項。
此外，公告還應載明拍賣的原因、日期及場所，拍賣最低價額，交付價金的期限，閱覽查封筆錄的處所及日時，定有應買資格或條件者，其資格或條件，拍賣後不點交者，其原因，以及定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時等資訊。
其次，投標人應解拍賣不動產的點交情形。所謂「點交」，是指法院在拍賣後，協助買受人取得不動產的實際占有。
強制執行法第99條，債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序，應徵執行費。
然而，並非所有法拍屋都能點交。若法院在拍賣公告中明確標示「不點交」，表示法院不協助買受人取得不動產的實際占有。
此時，買受人需自行與占有人協調搬遷事宜，或透過法律途徑（如提起返還不動產之訴訟）解決。因此，投標人應特別注意拍賣公告中是否有「不點交」的標示，以評估可能面臨的風險與成本。
此外，投標人應注意拍賣不動產的產權狀況。法院拍賣的不動產，買受人自領得執行法院所發給之權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。
強制執行法第98條，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給之權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；債權人承受債務人之不動產者亦同。然而，若拍賣標的僅為建物而不含土地，或土地為他人所有，買受人可能僅取得建物的所有權，無法取得土地的使用權。因此，投標人應查明拍賣標的的產權範圍，避免購買後產生糾紛。
此外，投標人應注意拍賣不動產的使用狀況。若不動產存在違建、未保存登記、使用用途與實際不符等情形，可能影響未來的使用與處分。建議投標人事先查閱不動產的建物謄本、使用執照等相關資料，必要時可委託專業人士進行調查，以確保購買的標的符合自身需求。
最後，投標人應評估自身的財務能力。參與法拍需繳納保證金，得標後需在法院指定期限內繳清價金。若無法如期繳納，可能導致保證金被沒收，甚至需承擔損害賠償責任。因此，投標人應確保有足夠的資金，或事先與金融機構洽談貸款事宜，以避免資金不足的情況發生。
-房地-法拍-投標-拍賣公告-點交
(相關法條=強制執行法第81條=強制執行法第98條=強制執行法第99條)
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