聲請遷讓房屋，如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
聲請遷讓房屋的訴訟與強制執行程序，具備明確的法定程序與舉證責任分配，倘若能善用法院判決與強制執行制度，對於不當占用行為即能有效排除。惟實務操作繁瑣，建議當事人可尋求專業律師協助，不僅加快訴訟與執行進度，更能掌握舉證節奏與程序要件，避免流程瑕疵或權利行使受阻。尤其對於標的為未登記建物、違建、或共有物爭議時，事實處分權、使用依據與時效占有等舉證更需格外注意，才能順利達成遷讓房屋的最終目的。在整體強制執行程序中，執行名義的取得與效力確認是第一關鍵，而聲請時之要件齊備與標的明確則關乎程序順利與否。法院於執行程序中對於標的物的認定、占有狀態的查明、抵抗占有人之排除，乃至於選任特別代理人、進行實地履勘與清點點交等，皆具有極高的法律技術性與事務操作難度，因此實務中多由律師或執行專業人員協助為之。
律師回答：
關於這個問題，在不動產相關爭議中，「聲請遷讓房屋」是一種常見而實務性極強的法律程序，其核心目的在於回復房屋的使用權，通常發生於房客欠租不搬、共有人排他性占用房屋、法拍取得房產後原占有人不願搬離等情形。依民法第767條規定，所有權人得對無權占有或侵奪其所有物者請求返還，對於妨害所有權者得請求除去，有妨害之虞者則得請求防止，該條亦準用於所有權以外之物權。
以遷讓訴訟而言，其本質就是所有權人或具事實處分權人，對於房屋之非法占有人請求搬離，恢復原本對該不動產之使用權限。此類訴訟常見三種情況：其一為租賃契約期滿或租金積欠後，房客仍不搬遷；其二為共有物遭特定共有人長期佔用而拒絕他共有人使用，如繼承取得房屋後，某一繼承人獨占使用者；其三則為法院拍賣取得房屋後，遇原占有人無法點交，需另行透過法院提起遷讓訴訟取得排他使用權。
聲請遷讓房屋法律基礎主要來自民法第767條明定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」此外，民法第962條進一步賦予所有權人排除非法侵害的權利，強調所有人對於所有物有排他性的支配權，任何未經授權而侵害所有權的行為，都可依法請求排除或返還。
在訴訟程序中，法院首先會審查原告是否為房屋的合法所有權人或具有事實處分權，若有建物登記，檢附建物謄本即可；若房屋屬於未登記建物或違建，則需透過建築者、實際占用者、或使用情形來佐證其處分權基礎。若原告完成證明，法院則轉而審酌被告占用之正當性，被告需提出租賃、使用借貸、共有人分管或其他合法使用依據，如無法舉證或已逾約定期限、契約失效，則法院將判令遷讓。
實務上，遷讓訴訟雖以登記名義人為原告較易處理，但真正的攻防多發生於被告提出使用權源之後，是否屬於合法占用即為訴訟成敗關鍵。至於遷讓房屋的裁判費，通常僅計算房屋價值，不計入土地價值，且第一審訴訟時間約需8個月至1年半。
若作為原告，如為建物的登記名義人，在遷讓房屋起訴狀通常會簡單寫，因為真正的攻防在被告提出占有權源後才會開始。而遷讓房屋訴訟費用（即遷讓房屋裁判費），通常是以房屋起訴時之交易價額為準，但不會包含房屋座落的土地價格（最高法院99年台抗字第275號裁定）。
取得判決勝訴後，如對方仍不願搬遷，即須進入強制執行階段，該程序常被認為比訴訟更為繁瑣與技術性。
強制執行程序是我國民事訴訟制度中，實現權利的重要機制，依據強制執行法第4條規定，法院僅能依特定法定的「執行名義」進行強制執行。所謂執行名義，指的是能作為請求法院強制執行的正當依據，其內容包括確定之終局判決、公證書、支付命令等。其中第4條明文列舉的第一項即為「確定之終局判決」，這也是實務上最常見的執行名義類型。
當法院就某民事案件作出判決，並經當事人未於法定期間內提起上訴或上訴後判決確定，即可作為聲請執行的依據。針對此類確定判決，其效力也不僅限於訴訟當事人，強制執行法第4-2條進一步規定，其對於於訴訟繫屬後成為當事人之繼受人或為其占有訴訟標的物者亦發生效力，亦即不論是繼承取得或買賣、贈與等法律行為承受者，只要是在訴訟繫屬後占有或持有該物，其對於確定判決所表示的法律效果即不得抗辯。
在聲請強制執行的程序方面，依強制執行法第5條規定，債權人應以書狀向執行法院提出，並表明當事人、法定代理人、請求實現之權利等基本事項。雖然條文明定「宜」記載執行標的物或應為之執行行為，但實務上若未明載，法院仍可依判決內容推斷執行標的。於聲請後，法院開始執行程序，若債務人死亡，為避免權利失效，法律亦賦予執行得以續行之可能性。強制執行法並就此設有保障機制，當繼承人之身份或是否承認繼承尚未明確，法院得選任特別代理人來進行執行。
交付不動產的執行方式，則強制執行法依第124條之規定，法院可強制解除債務人的占有，改由債權人占有。倘若債務人在解除占有後又再度侵入占用，法院則得依聲請進行「再為執行」，並應收取再執行的執行費。
聲請強制遷讓執行時，應向法院繳納執行費，並檢附確定判決等執行名義。法院審查無誤後，將核發自動履行命令，命債務人於十五日內自動搬離。債權人應將命令影本張貼於標的物門口，並通報法院是否履行。若逾期不履行，法院即會排定履勘日，由法院書記官現場履勘，債權人須配合安排管區警員、鎖匠等人力協助。
若債務人仍未遷離，法院將指定日期進行強制執行，當日債權人應預先準備執行命令、現場拍攝設備、搬運人力、搬運器具及物品保管地點。屆時如債務人不在現場，法院將清點物品後搬離，清空場地並交屋給債權人，債權人即可更換門鎖接管房屋。
在整體強制執行程序中，執行名義的取得與效力確認是第一關鍵，而聲請時之要件齊備與標的明確則關乎程序順利與否。法院於執行程序中對於標的物的認定、占有狀態的查明、抵抗占有人之排除，乃至於選任特別代理人、進行實地履勘與清點點交等，皆具有極高的法律技術性與事務操作難度，因此實務中多由律師或執行專業人員協助為之。
如有遺留物品，法院會公告後拍賣，其價金歸債務人所有，但債權人若有債權可憑執行名義聲請分配或清償。執行過程中如產生搬運、倉儲、警力等支出，債權人應保存單據，執行完畢後可向法院聲請確認執行費用之裁定，經法院核定後即具有執行力，可據以再聲請執行對債務人求償。
-房地-無權占有
(相關法條=強制執行法第4條=強制執行法第4-2條=強制執行法第5條=強制執行法第124條=強制執行法第127條)
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