租屋滿15年或20年，有可能取得房子所有權？
04 Jun, 2025
問題摘要：
在民法中，固有關於和平佔有未登記不動產的規定，但是這並不意味著租約期滿後的自動所有權轉移。承租人需要符合一定的條件才能請求登記為所有權人，並且需要相應的佐證資料。即使租約期滿後，租房人不會自動成為房屋的所有權人，除非他們符合民法中所規定的特定條件，並且經過地政機關登記。
律師回答：
關於這個問題，在我國民法中，確實有關於和平、公然、繼續占有未登記不動產的取得時效規定，但這並不代表只要租約期滿後繼續占有，就能自動成為該房屋的所有權人。承租人必須符合特定的法律要件，並提出充分的佐證資料，經過地政機關依法登記後，才能取得所有權。即使房屋本身尚未辦理所有權登記，承租人在與出租人訂立租約後，即使租期屆滿而出租人並未主張返還，也僅是形成一種事實狀態，而非當然取得所有權。
房子沒有所有權登記
首先房子沒有做所有權登記，然後承租人與出租人訂定租約；接著租約到期，出租人未要求承租人返還房屋。之後承租人以是自己是屋子所有權人的心態住下去，住滿二十年，中間持續占有這房子出租人也沒找承租人要過房子。
若承租人期滿後仍以自己是所有人的心態，持續和平、公然且不中斷地占有該房屋超過二十年，且期間內出租人未曾提出任何取回房屋的主張，則依照民法第769條之規定，占有人得以此為基礎，向地政機關請求登記成為所有權人。此條文的設立，意在保障那些長期、穩定且無人爭議地占有未登記不動產者，使其最終能取得合法地位。
然而須注意的是，即便符合要件，也僅是「可以請求」登記為所有人，而非自動取得所有權，且在申請登記時，必須附上能證明占有期間、占有狀態和平且公然的相關證據，例如鄰里證明、稅籍資料、水電費繳款單據等。
如果無法提供充分佐證資料，地政機關仍有可能駁回登記申請。此外，若占有人於占有期間內變更占有性質，如因被提起返還訴訟、轉為非和平或非公然占有，或自願中止占有等，依據民法第771條規定，占有的時效將中斷，原先累積的期間不再計算，必須重新起算。
最後承租人可以去地政機關請求登記為所有權人？
即使曾經持續占有多年，只要中間出現上述情形，便喪失取得所有權的資格，這一點在實務操作上必須特別留意。另一方面，若占有人起初占有是基於善意且無過失，且已連續和平、公然占有十年，也可依民法第770條規定，向地政機關請求登記為所有權人，這是比二十年和平占有更為寬鬆的一種時效取得規定，但前提是占有之初必須具備善意且無過失的主觀狀態。若後來知悉占有無權源，則即喪失適用此條的資格。
再者，民法第772條亦規定，前述取得時效的規定，不僅適用於所有權，也準用於其他財產權，並且於已登記之不動產亦準用。這表示，在特定情況下，即使是不動產登記制度下的標的，也可以藉由占有及時效取得其權利，只是因應不同情境，舉證及程序要求也會有所不同。
請注意：只是「可以去請求地政機關登記為所有人」，並不是以上要件達成時承租人就當然取得所有權；而且登記時要附上構成以上要件的佐證資料。
即使承租人租約到期後持續占有，若希望主張時效取得，仍需積極蒐集相關資料，如歷年繳納稅捐憑證、水電管理帳單、鄰里證明、照片、鄰居證人證詞等，並且證明自己是以所有意思占有，且無間斷、無遮掩、和平且公然。若地政機關認定資料不足，可能要求補件，或最終駁回申請。此外，在提起登記請求前，建議可先行與原土地或建物權利人（若尚在）釐清權屬問題，或以協議方式解決，避免日後引發更大的法律糾紛。簡言之，即使符合和平、公然、連續占有二十年之規定，占有人也不是當然取得所有權，而是取得向地政機關申請登記之請求權，且必須備齊相關佐證文件，經依法核准登記後，方能正式取得所有權。在此過程中，每一個程序步驟與舉證義務都至關重要，稍有不慎，即可能使長年的努力功虧一簣，因此建議在操作此類時效取得案件時，尋求專業律師協助，以確保程序合法且順利完成，真正保障自身權益。
-房地-時效取得-房地租賃
(相關法條=民法第769條=民法第770條=民法第771條=民法第772條)
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