告鄰佔地勝訴，仍不得擅拆
04 Jun, 2025
問題摘要：
當發現他人非法占用土地並興建雜屋，土地所有權人應即蒐集證據，依法提起拆屋還地訴訟，並於判決確定後申請強制執行，切勿擅自拆除他人建物以免觸法。透過法律程序維權，不但能有效保障自身權益，也避免引發額外爭議與法律責任，是最穩妥且合法的途徑。
律師回答：
關於這個問題，若遇到鄰居在自己名下土地上擅自搭建小屋佔地使用，不論其建物大小如何，只要該行為未經土地所有人同意，便屬於典型的無權占有情形，土地所有人有權依法請求排除侵害、返還所有物。
民法第767條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。因此，當發現他人佔用土地，例如在上面搭建雜物屋、車棚、違建等情形，可提出「拆屋還地」之民事訴訟，請求法院判決拆除該建物並將土地返還原狀給土地所有人。
除拆屋還地外，土地所有人亦可依法一併主張不當得利返還相當於土地租金的金額，或依民法第184條構成侵權行為者請求損害賠償。
不過在訴訟前，建議先進行事前的蒐證工作，如取得土地地籍謄本證明自己的所有權，拍攝現場照片或錄影、標示出違建物位置與面積，記錄建物使用者身份等資料。若已知使用人即是搭建人，便可將其列為被告提出訴訟。若尚無明確證據可證明為同一人，也可將兩人一併列為被告，讓法院釐清事實真相。
提起訴訟時，應具狀向地方法院提出請求，內容可包含主文請求對方拆除位於自己所有土地上的建物，並將土地返還，附帶請求支付佔用期間的使用補償金。法院審理過程中，可能會命雙方進行現場勘查，亦會請當事人針對地界與建物範圍等部分進行爭點釐清。
訴訟期間視個案情況約需半年至一年以上，若最終判決土地所有人勝訴，對方仍不願主動拆除建物並返還土地者，則土地所有人仍需循強制執行程序，依法聲請法院強制執行，請求由法院以被告之費用進行拆除與清理。此時法院會依強制執行法程序，通知債務人限期履行，屆期不履行即進入現場執行程序，得命第三人代為履行、進行拆除作業。須注意的是，即便判決勝訴確定，土地所有人亦不得逕自動手拆除建物，否則有可能被告以刑法第354條的毀損罪，觸法風險極高。
因此，正確處理程序應分為：
第一，事前蒐證確認建物範圍與使用者身份；第二，向法院提起拆屋還地民事訴訟；第三，判決確定後聲請法院強制執行，不可擅自行使暴力或拆除行為。實務上，如被告主張其有租用關係、地上權或其他使用依據時，將轉為舉證攻防的焦點，法院會審查其提出之證據是否足以證明其為合法占有；若無權源，則推定為無權占有，應依法返還土地與拆除違建。
尤其近年因建築密集、用地珍貴，對於長期占用者主張其為畸零地、建物價值高、占地面積小或拆除成本過高等抗辯，亦非當然可阻卻土地所有權人的請求，法院通常仍以所有權保護為優先原則，除非符合民法第148條所定之「權利濫用」特殊構成要件，否則多會支持原告請求。
-房地-拆屋還地
(相關法條=刑法第354條=民法第148條=民法第767條=)
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