贈與不動產給子女，可以搭配「預告登記」是否妥當？
04 Jun, 2025
問題摘要：
透過預告登記，父母在贈與不動產的同時仍可保留控制權與安全感。此一制度在實務上應用甚廣，尤其對於想保障自身居住權、但又想將財產生前傳承給子女的長輩來說，是一項具體而實用的法律工具。辦理預告登記時，應備妥登記申請書、雙方身分證明、贈與契約、同意書、印鑑證明與權狀等資料。完成預告登記後，只要未經請求權人同意，即便是受贈人也不得任意處分該不動產，否則該處分行為將對請求權人不生效力，進而達到保障父母權益的目的。預告登記是一種實務中靈活且具有初步法律保障力的登記方式，特別適用於家庭內部因贈與、出資或合購房產所產生的潛在紛爭預防。然而，考量其對抗法院執行的限制性，建議有資產傳承規劃之需求者，應諮詢律師或不動產專業人士，依自身狀況整合預告登記、信託、設定抵押權等多元法律手段，以保障自身權益。
律師回答：
關於這個問題，當父母有意將自己名下的不動產贈與給子女時，常因擔心日後子女不孝，可能將不動產任意出售或將父母趕出住所而遲疑不決。為避免這種風險，建議可以結合「預告登記」的法律機制來保護父母的權益與居住安全。預告登記是一種限制登記方式，其目的在於保全一定的請求權，例如不動產權利的移轉、消滅，或其內容及次序的變更。當請求權人擁有此類請求權時，可向地政事務所申請辦理預告登記，並提交登記名義人的同意書與印鑑證明等文件。一旦完成登記，登記名義人便不能擅自對該不動產進行處分行為，否則該處分對請求權人無效。
土地法第79條之1規定，欲辦理預告登記者，需具備以下三類請求權：一為土地權利移轉或使其消滅的請求權，二為土地權利內容或次序變更的請求權，三為附有條件或期限的請求權。而土地登記規則第136條與第137條亦明文規範，預告登記屬於限制登記的一種，辦理登記時需檢附登記名義人同意書並親自到場或依規定附上印鑑證明。換言之，預告登記並非片面申請即可完成，而是建立在雙方有共識並具備一定法律關係的基礎上。
舉例來說，假設夫妻二人育有一子，夫名下有一間房屋，目前為夫與王乙夫妻共同生活使用之處。夫有意將該房屋贈與給兒子，卻擔心贈與完成後，子可能會將房屋出售或將父母趕出家門。為防止此類風險發生，夫在贈與契約中可約定附條件，例如「受贈人子應允讓贈與人夫妻於房屋中居住至終老，且在此期間不得將房屋出售或設抵押權」。此外，夫還可同時申請預告登記，將該條件性請求權記載於地政機關登記系統，藉此限制兒子對該不動產的處分自由。只要預告登記未經塗銷，子便無法任意將該房產出售或設定抵押，即使對方已完成交易，也會因無效而無法對抗原先的請求權人。
「預告登記」屬於「限制登記」的一種；所謂「限制登記」是限制登記名義人處分其土地權利所為的登記，辦理登記時，必須有「登記名義人同意書」（土地登記規則第136條、第137條）。
土地法第79條之1明確規定預告登記的法定基礎與適用情形，規定中指出，若為保全特定請求權，申請預告登記時，請求權人必須檢附登記名義人的同意書，所能保全的請求權類型包括三種：第一，關於土地權利移轉或使其消滅的請求權；第二，土地權利內容或次序變更的請求權；第三，附有條件或期限的請求權。由此可知，預告登記實為一種債權保障機制，雖然不具物權的對世效力，但卻能透過法律形式的登記程序，限制登記名義人對該不動產的處分自由，避免損害債權人的合法利益。
預告登記在實務上常被運用於家庭內部的不動產處分情境，尤其是當父母有意贈與房產給子女時，若對子女未來行為感到不放心，例如擔心子女受他人影響而將房產出售、抵押或將父母趕出家門，便可透過預告登記方式附帶特定限制條件來保障自身權益。實務上建議，父母在贈與契約中可載明特定負擔條件，例如要求子女不得將贈與不動產出售、不得設抵押，並應允許父母在房屋內居住至終老為止等，再進一步於地政機關辦理預告登記，以使此一請求權於法律上獲得初步保障。
此外，依民法第412條規定，贈與若附有負擔，則贈與人可主張對方如未履行負擔義務，應無條件返還不動產或負損害賠償責任。因此，若贈與契約中已清楚記載負擔內容，如未經同意不得處分房產、應提供父母終身居住使用等條件，則當受贈子女違反該等負擔時，贈與人即有權依法訴請返還，並得以該負擔條件作為預告登記請求權的標的，加強其法律保障力。
舉例說明，兒子日後若與媳婦不睦，可能會被迫搬出原本的住處，甚至該房屋遭轉售或抵押。此時，夫妻可於贈與契約中載明條件，例如贈與後仍保有該房屋的終身居住使用權，兒子不得擅自處分該不動產，並同步辦理預告登記，將該請求權向地政機關申請登記。如此一來，即使不動產名義上已為兒子所有，只要預告登記未被塗銷，兒子便無法在未經父母同意下，任意移轉、出售或設抵押於該房屋。
然而，須注意的是，預告登記的效力雖可限制登記名義人對土地的處分行為，但其效力不及於強制執行。土地法第79條之1第3項明定，預告登記對於因法院強制執行、法院判決或徵收所為之新登記，不具排除之效力。換句話說，一旦該不動產因為登記名義人債務問題被法院強制執行拍賣，即使債權人已有預告登記，法院仍得依法拍定並完成新所有權人之登記，原有之預告登記將隨之一併塗銷。
基於上述限制，若父母對不動產的保障要求更高，除預告登記之外，亦可考慮以其他法律方式搭配運用，例如辦理信託登記，將不動產委由第三方受託人持有管理，以信託契約內容限定子女不得處分，並指定使用人為父母本人，或是將不動產設定抵押權，由父母擔任抵押權人，以控制不動產處分的主動權。這些方式均能進一步提高不動產處分限制的強度，彌補預告登記在執行面之不足。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記-遺產規劃-贈與
(相關法條=土地法第79-1條=民法第412條=土地登記規則第136條=土地登記規則第137條)
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