預告登記可以排除強制執行嗎？要如何預告登記塗銷登記？
04 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記雖是一種強而有力的債權保障手段，但其效力在面對法院強制執行時，並無排除新權利移轉登記之效力。實務上為落實拍賣後產權「清除負擔」取得之精神，地政機關應依照現行限制登記作業補充規定第21點之規範，針對法院拍賣並囑託辦理塗銷查封登記的不動產，若發現尚有其他限制登記，應主動一併辦理塗銷，即使在早年該規定尚未修正前，如曾發生僅塗銷查封而未處理其他限制者，亦可由登記機關逕行補正塗銷或由拍定人一併申辦，最終仍以保障不動產交易安全與拍定人取得清楚產權為依歸，維持整體登記制度的正確性與完整性。
律師回答：
關於這個問題，預告登記與強制執行之間的法律關係，是不動產拍賣實務中經常會遇到的重要議題，尤其是投標法拍屋的民眾，更應該對此有清楚認識。在參與法院拍賣前，最基本的功課就是針對拍賣標的物進行產權調查。透過法院拍賣公告中所載明的地號與建號，當事人可以向地政事務所調閱房地謄本與相關圖資，以確認法院公告拍賣範圍是否與實際登記內容一致，是否有第三人權利或其他法律限制，例如設定抵押、查封、禁止處分或預告登記等。值得注意的是，在登記簿的「所有權部」之「其他登記事項」欄中，常常會記載這些限制登記的事項。
所謂預告登記，係指請求權人基於對登記名義人土地或建物之請求權，例如移轉、內容變更、次序變更、附條件或期限等請求權，為了保障其將來的權利不受登記名義人擅自處分所影響，預先聲請地政機關於不動產登記簿上做出限制登記，目的即在於妨礙登記名義人進行對該不動產之有害處分。依土地法第79條之1規定，登記名義人在未經請求權人同意之前，不得對該不動產為妨礙其請求權的處分，否則該處分行為將對請求權人無效。然而，該條也明確指出，預告登記對於「因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，無排除之效力」，亦即，若該不動產因法院拍賣產生新的權利登記，則預告登記的效力將不能對抗該登記。
換言之，即便該不動產設有預告登記，但只要該不動產進入強制執行程序，經法院拍定並完成價金繳納後，買受人仍得依強制執行法規定，持法院核發之權利移轉證明書至地政機關辦理產權移轉登記，取得該不動產的物權。此種情形下，預告登記將不再對買受人產生拘束力，登記機關亦得於辦理產權移轉時，一併塗銷該預告登記。參照限制登記作業補充規定第21條之規定，若不動產經法院拍賣而囑託地政機關辦理塗銷查封登記時，如同時存有預告登記或其他限制登記，登記機關應於登記完成後一併塗銷，並通知原申請人或囑託機關。
例如，士林地方法院於104年度司執字第14417號清償票款強制執行事件中，公告於同年9月21日進行第三次拍賣，位於台北市內湖區南京東路六段某號的建物在建物所有權部「其他登記事項」欄中記載有預告登記。然而，法院最終仍依法完成拍定與所有權移轉程序，說明即便該不動產設有預告登記，只要進入強制執行程序後完成拍賣，法院的拍定效力仍優於該項登記限制，買受人得清除負擔取得該不動產。
預告登記的效力，雖然在未塗銷前可使登記名義人就其土地所為之妨礙性處分無效，且有一定對抗第三人之效力，但一旦進入公法領域，例如強制執行或徵收，則屬於公權力行使範疇，預告登記即不得對抗。也因此，對於參與法拍的投標人而言，無須因登記簿上登載有預告登記而卻步，因為法律已明文保障其於取得拍定後的登記權利不受該預告登記之拘束。不過，若拍定後仍擔心後續法律糾紛，投標人仍可事先向法院聲請提供相關法律說明或查閱登記簿確保內容無誤，避免日後發生不必要的法律糾紛。
法院拍賣囑託塗銷查封登記，未一併塗銷其他限制登記者，登記機關得逕為塗銷之
當法院進行不動產拍賣後，依強制執行程序完成拍定，通常會囑託地政機關辦理塗銷查封登記及辦理權利移轉登記。在這類程序中，若該不動產原本除查封登記外，尚有其他「限制登記」，例如預告登記、假扣押、假處分或其他禁止處分的登記，依據限制登記作業補充規定第21點規定：「不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有其他限制登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。」也就是說，除了查封之外，其餘的限制登記亦應一併塗銷，不再對新所有權人產生拘束效力。該規定目的即在於確保拍定人可以「清除負擔」地取得不動產的產權，並避免將來因為登記未完全塗銷，而產生產權糾紛或執行困難的情形。
然而，於該規定修正施行之前，若法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，卻遺漏一併塗銷其他限制登記者，實務上是否仍應由法院補正囑託？即使法院原囑託中未明示一併塗銷其他限制登記，地政機關基於確保拍定結果完整及保障拍定人產權安定之原則，仍得依職權逕自辦理塗銷其他限制登記，無需再由法院補發囑託函。
限制登記並非絕對抗力，於不動產經法院合法拍賣程序完成後，若為保全拍定人權益與不動產流通秩序之安定，地政機關有權限依法逕行塗銷與法院拍定結果有衝突的登記。例如，有些不動產原本有預告登記存在，在法院拍賣後如未於囑託中載明塗銷該預告登記，地政機關於登記程序中即應主動審核，並依據土地法第79條之1第3項所明定：「預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。」逕行塗銷預告登記，拍定人取得的不動產權利才會完整無瑕疵。
此外，若地政機關基於程序完備或行政審慎原則，未逕為塗銷其他限制登記，則亦可由拍定人於申請所有權移轉登記時，連同提出塗銷登記申請，合併辦理。登記機關在完成權利移轉與相關限制塗銷後，仍需依規定通知原申請人或囑託機關，使相關機關了解權利狀況已更新並完成處理，避免後續衍生誤會或行政爭議。
查「不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有其他限制登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。」為限制登記作業補充規定第21點所明定，自應依上開規定辦理。惟於該規定修正前，不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記，而未一併塗銷其他限制登記之案件，得由登記機關逕為塗銷或由拍定人於申請土地所有權移轉登記時，一併申辦其他限制登記之塗銷登記，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。(內政部86年10月16日台（86）內地字第8609482號函)
關於預告登記事項是否得逕行轉載於拍定人所取得建物之所有權部其他登記事項欄，實務及學理上具有一定爭議。依據土地法第79條之1第1項規定，預告登記係為保全特定法律關係下的請求權，如土地權利的移轉、消滅、內容或次序的變更，以及附條件或期限的請求權，係屬一種限制登記。雖然此類登記具有對抗第三人的效力，但依據民法第757條的物權法定主義原則，物權的種類及內容須由法律定之，而非由當事人任意創設，因此預告登記本質上仍為「債權性質」的保全措施，並不具真正的物權效力。其目的僅在於對抗登記名義人就不動產為不利請求權人處分之情形，防止其損害債權實現，並不因此轉化為具備物上追及力或排他效力的物權登記。
又我國民法採取「土地與建物分離主義」，即土地與其上建築物為兩項獨立不動產，若其所有權人不同，則兩者須透過法律關係互為支撐。常見的方式即是土地所有人與建物所有人間訂立地上權契約，使建物所有人合法使用他人土地建築與使用建物，並得登記為地上權以具物權效力（參民法第832條）。此類地上權一經登記，即依民法第758條具有物權之法律效力，因此若該地上權及其上建物於強制執行程序中一併拍賣，拍定人自應一併承受該地上權及其附隨之限制。
然而，回到預告登記本身，既然其所保全之請求權不具物權性質，則於建物經法院拍定後，若欲將原預告登記事項直接轉載至拍定人所取得建物之登記簿上，顯難與物權法定主義相容。預告登記既不具物權效力，亦無物權之追及效力，僅為公示請求權人與原登記名義人間之債權關係，其拘束力並不及於因強制執行拍定取得該物之第三人，即拍定人。因此，地政機關於辦理拍定人權利登記時，原則上不得將該預告登記逕行轉載於拍定人名下，否則將產生對於債權人過度擴張之效力，與民法體系下債權相對性原則牴觸。
此外，實務上法院於強制執行中所為之拍定，依法具有清除負擔之效果，除法律另有明文規定或法院判決另有保留外，原則上應排除其他妨礙產權移轉之登記事項。對此，限制登記作業補充規定第21點亦規定：「不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有其他限制登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。」可知，如遇預告登記仍載存者，原則應由地政機關主動塗銷，而非轉載於拍定人所取得之產權登記中，否則將使拍定人承擔非其原應負擔之法律風險，影響不動產交易之安全與拍賣程序的效益。
預告登記事項得否逕行轉載乙案，依土地法第79條之1第1項之規定觀之，預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多，似不宜一蓋而論，惟依物權法定主義（民法第757條參照），預告登記之內容應不具物權效力。次按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產，但因使用建築物必須使用該建築物之基地，亦即建築物在性質上不能與土地使用權分離而存在，於土地與建築物不屬同一人所有時，當事人間通常即透過契約約定，使建築物取得對土地之利用權，以在他人土地上有建築物為目的而使用其土地之地上權（民法第832條參照）即為利用權之一種。又地上權係屬物權之一種，該不動產物權依民法第758條規定，登記後即生物權效力。本件土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間，及地上權因存續期間屆滿而消滅時，該土地上建築物處理之約定，如經登記，依上開說明，即生物權效力，於該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時，拍定人仍應受該其拘束。
`(法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函)
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=民法第757條=民法第758條=民法第832條=土地法第79-1條=土地登記規則第119條)
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