預告登記後已超過很多年權利人均未行使，登記名義人應該如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記是一項強而有力的權利保全手段，但其基礎須來自於有效存在的請求權，一旦該請求權因時效消滅或確定不發生，其作為限制登記的預告登記效力亦應消滅，登記名義人得依法請求塗銷。若雙方合意，則可合意塗銷；若爭執不下，則可透過訴訟途徑解決，最終仍回歸到請求權實體是否存在與是否時效消滅的認定標準。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是為保全對他人土地權利的請求權而設計的一項法律機制，請求權人得依土地法第79-1條規定，檢附登記名義人的同意書與印鑑證明，向地政機關申請預告登記。其目的在於限制登記名義人對土地的處分行為，避免其處分可能損害請求權人對該不動產的請求權。當登記完成後，在預告登記未被塗銷前，登記名義人就該土地所為的處分行為，若有妨礙請求權人權益者，對該請求權即無效。預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行所為之新登記，則不具有排除效力。
民法第767條保障所有權人的物上請求權，例如對無權占有人得請求返還、對妨害所有權者得請求排除或防止。若預告登記設立的根據是一項買賣、贈與等債權性質的法律行為，則此種請求權即受民法第125條所規定之十五年時效期間所拘束。換句話說，不論當初設立預告登記的原因是基於何種契約，只要從該請求權可行使時起已經超過十五年未行使，登記名義人就可依法提出時效抗辯，主張該請求權已消滅，進而主張塗銷該預告登記。
處理預告登記塗銷有兩種方式：第一種是當預告登記請求權人與登記名義人對於請求權消滅的事實無爭議時，雙方可以合意處理，只要備妥登記申請書、雙方身分證明文件、塗銷同意書以及印鑑證明，即可由登記名義人向地政機關申請塗銷登記。
第二種情形則是雙方對請求權是否消滅仍有爭執時，登記名義人必須向土地所在地的地方法院提起「塗銷預告登記之訴」，在訴訟中主張該請求權已逾十五年未行使，依法已經消滅。待法院判決確定後，房屋所有權人即可以單方面持判決書向地政機關申請辦理預告登記之塗銷，無需再取得原預告登記請求權人之同意。
此時應究明的是，預告登記是為保全請求權內容究竟為何？
一般債權請求權是15年，尤其在房地設定預告登記的情形，應該都是15年，所以重點在於「請求權起算時點」，依民法第128條規定，原則上是從請求權可行使時起算，又依第315條：清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償。，時點可能為例如契約訂立者，如買賣契約簽訂後、付款完成時、或交屋完成時等；如該請求權係以不行為為目的者，則自行為發生時起算，如法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者，自應由債權成立之日起算，舊有的預告登記若長時間未行使，即使當時基於正當法律關係設立，後續也可能面臨因超過時效而應被塗銷的法律命運。
實務上，若為配偶、親人或朋友之間基於信賴或共同出資而辦理的預告登記，因情感或信任而未立即辦理實際權利移轉，時間一久，超過十五年未有行使請求行為，就可能導致請求權因時效而消滅。此時，土地登記雖名義上受限於預告登記的存在，但實際上已無保全之必要，因此登記名義人得依法主張消滅時效，請求法院判決塗銷預告登記，以回復其完整的處分權限。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=土地法第79-1條=民法第125條=民法第128條=民法第318條)
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