預告登記保全贈與契約中附加「受贈人如死亡，贈與之效力消滅，該所有權應歸還與原贈與人所有」之特約，如何辦理過戶手續？
04 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記是一種保護請求權的法律工具，廣泛應用於房地產交易實務中，像是購屋過程中尚未辦妥所有權移轉前、父母贈與不動產予子女但仍欲保留控制權、或是在特殊案件如合宜住宅、軍宅等政府限制交易期間內等情形下，皆可透過預告登記來保障自身權益。雖然它無法阻止法院強制執行等公權力行為，但在私法領域內具有一定的保護效果，適時申請預告登記能有效降低風險，防範因對方擅自處分不動產所產生的糾紛或權利落空的情況。受贈人繼承人完成繼承登記後，再辦理所有權移轉，才符合法律規定。此一原則提醒我們，任何與不動產權利相關之法律行為與契約，即使雙方當事人間已有明確約定，最終仍須以登記作為權利發生或變動的基礎與依據。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是一種為了保全對他人土地或建物權利的請求權而設立的限制登記，其主要目的是防止登記名義人在預告登記存續期間，擅自將土地或建物移轉或處分，導致請求權人未來的權利無法實現。依土地法第79條之1規定，預告登記的類型包括：一、關於土地權利移轉或消滅的請求權；二、土地權利內容或次序變更的請求權；三、附條件或期限的請求權。當完成預告登記後，只要該登記尚未塗銷，登記名義人針對該不動產所作出的處分行為，若與預告登記所保全的請求權相抵觸，即屬無效。舉例來說，若A與B約定將土地賣給B，為了保障將來能順利取得土地所有權，B可向地政機關聲請預告登記，待未來條件成熟或付款完成時再辦理正式移轉登記，避免A再將土地轉售他人。
辦理預告登記需要哪些文件？首先，權利人（即請求權人）需準備身分證與印章；而登記義務人（即登記名義人）則需準備身分證、土地或建物所有權狀正本或他項權利證明書、印鑑章及印鑑證明。至於身分證明文件，自然人可擇一提供身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本，公司法人則需提供公司登記事項卡的正本或影本。若文件齊全，預告登記的辦理時間大約為兩個工作天，相較於其他登記程序算是迅速便利。
是否需要繳納行政規費？令人欣慰的是，辦理預告登記是免費的，政府不會就此收取登記費用。這也是預告登記受到廣泛使用的一個實務因素之一。
那麼，該如何查詢某筆土地或建物是否已有預告登記呢？最直接的方法就是向地政事務所申請調閱土地或建物登記簿謄本。若該不動產有預告登記，其內容會記載於「所有權部」的「其他登記事項」欄位中，民眾可以透過這份謄本來確認是否有第三人就該筆不動產辦理預告登記。
預告登記到底有什麼法律效力？
土地法第79條之1明定，預告登記未塗銷前，登記名義人針對不動產所為的處分，若對請求權有妨礙，即屬無效。這代表，預告登記具有一定的對抗第三人效力，是將債權請求權部分物權化的機制，使請求權人能獲得類似物權保護的效果。然而，需要注意的是，預告登記的效力雖然能對抗一般移轉行為，卻不能對抗由於徵收、法院判決或強制執行所為的登記，亦即若法院依法進行拍賣並完成登記程序，即使原本有預告登記存在，也無法阻止法院所為的新登記，地政機關仍可依法塗銷原預告登記。
民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」以及第759條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」可知，在我國不動產法律制度中，登記制度屬於不動產物權變動的成立要件或對抗要件，其重要性不言可喻。而關於實務上發生之名義變更（歸還）與繼承登記之疑義，則應視具體契約約定及登記程序依法律予以辦理。
例如，贈與契約中附加條件：「受贈人如死亡，贈與之效力消滅，該所有權應歸還與原贈與人所有。」並依契約辦妥贈與登記，性質上為附終期之贈與契約。依民法第102條規定，附期限的法律行為，於期限屆至時發生或消滅其法律效力，亦即此贈與契約於黃君死亡時，依約定而失其效力，該不動產應返還原贈與人。
「民法第758條規定：『不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。』第759條規定：『因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。』本件關於陳林君等人申請辦理名義變更（歸還）及繼承登記疑義，按土地原所有人陳君等二人於昭和2年（民國16年）3月20日附加「受贈人如死亡，贈與之效力消滅，該所有權應歸還與原贈與人所有」之特約，將土地贈與黃君，並辦妥登記，係屬附終期之贈與，嗣後黃君於民國49年死亡，原贈與人陳君等二人亦分別於民國62年及52年死亡，黃君之繼承人賴陳君等三人同意將該土地返還原贈與人之繼承人陳林君等人，因贈與標的物為土地，贈與契約雖依民法第102條第2項於期限屆滿時，失其效力，惟關於土地登記之辦理程序，仍應依上開民法第758條、第759條規定，由受贈人之繼承人辦畢繼承登記，即行辦理土地所有權移轉登記，而非辦理名義變更登記。」
(法務部79年8月7日法79律11400號函、內政部79年8月13日台（79）內地字第827581號函)
此時，應如何辦理土地所有權的變更登記，便產生實務上的疑義。有些人可能認為，既然係因原贈與契約約定失效而返還，即可辦理所謂「名義變更登記」，而不須經過繼承或贈與移轉登記程序，雖然該贈與契約於期限屆至時依法失效，但登記制度仍為不動產物權移轉之必要程序，該土地雖可歸還予原贈與人之繼承人，然應由受贈人繼承人依法先行辦理繼承登記，確認其繼承權利後，再辦理所有權移轉登記給原贈與人之繼承人，而不得僅以「名義變更」為由逕予登記，否則不僅違反登記原則，亦有損登記制度之嚴謹性。
這樣的處理方式，實乃對於不動產登記公信力及登記程序正當性之維護，尤其是在涉及跨代繼承及多方當事人間的法律關係下，更應謹守民法第758條與759條規定，確保權利變動程序之合法與透明。簡言之，即便當事人間就不動產的返還達成合意，若要使此返還行為在法律上發生效力，仍應依法辦理繼承與移轉登記程序，始可完成所有權移轉登記。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=土地法第79-1條=民法第102條=民法第758條=民法第759條=土地登記規則第119條=土地登記規則第136條=土地登記規則第137條)
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