預告登記名義人死亡，是否應辦理繼承登記？
04 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記雖是一種具有限制處分效力的重要法律工具，但其保全的是債權性質之請求權，當請求權人死亡時，其權利會隨同其餘財產依法由繼承人承繼，並不需要重新辦理繼承預告登記。惟為使法律關係更清晰，避免將來處分或訴訟爭議，繼承人得於必要時向地政機關聲請註記處理，作為繼受預告登記請求權的形式標示，但此種註記屬於補充性質，並非法定必須程序。透過此方式，既能節省登記資源與成本，又能達到實質保障繼承人合法權益之目的。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是土地登記制度中屬於限制登記的一種，其主要功能在於預先保全請求權人對登記名義人所擁有土地或建物的權利變更之請求權。當債權人擔心債務人在其債權未受履行前擅自處分不動產時，即可申請預告登記，藉此限制債務人對該不動產之處分權限。雖然預告登記的本質仍屬於債權性質，並不具備直接的物權效力，但透過登記將其「物權化」，在實務上可發揮對抗第三人的拘束力，達到保障債權人請求權的效果。預告登記會被登錄於土地或建物謄本之「所有權部」的「其他登記事項」欄位中，是針對不動產所有權所設置的限制登記，並不會直接顯示在權利狀正本上，僅能透過調閱謄本確認。
根據土地法第79條之1規定，請求辦理預告登記者，須為有下列三類請求權之一者：（一）關於土地權利移轉或使其消滅之請求權；（二）土地權利內容或次序變更之請求權；（三）附條件或期限之請求權。且申請人須檢附登記名義人出具的同意書，才能依法辦理預告登記。一旦預告登記完成，在未塗銷前，登記名義人對其不動產所為之處分，若與預告登記所保全的請求權內容相牴觸，即構成「對請求權有妨礙者」，法律上將其視為無效。換言之，即使不動產名義上仍屬於原所有人，其實質上的處分能力已受限制，在實務上可有效防止一屋二賣、惡意移轉或設抵等情形發生。
不過，土地法第79條之1第3項也明白指出，預告登記雖能對抗基於法律行為所生之處分，但其對於「因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記」則無排除之效力。這是因為上述情形屬於非基於私法上意思表示所產生的不動產權利變動，具備公法上之效力與公益性，預告登記不得阻卻此類基於強制力或法律命令所為的權利移轉登記。
民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」該條之意涵有二：其一，對於非基於法律行為所生之不動產物權變動，不待登記即可生效，因此不受民法第758條所規定「非經登記，不生效力」的拘束；其二，雖然該等物權變動在未經登記前即已有效，但仍需辦理登記後，才能對外處分該物權。以繼承為例，繼承人於被繼承人死亡之際，即依法取得該不動產之所有權，無待其知悉或表達主張，法律直接賦予其繼承權（民法第1147條、1148條參照）。即便尚未辦理繼承登記，其權利已依民法直接發生，並不得因未登記而否定其權利存在。因此，當繼承人基於民法直接取得不動產權利後，該等權利並不受預告登記的排除效力所拘束，可以直接繼承。
「…又按民法第759條規定：「因『繼承』、強制執行、徵收、『法院之判決』或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」本條意義有二：其一是非由法律行為所生之不動產物權變動，不經登記即發生效力，故無民法第758條之適用；其二是依此種方式取得之物權應經登記，始得處分。就繼承所生不動產物權變動之情形而言，繼承依民法第1147條規定，因被繼承人死亡而開始，故繼承人自繼承開始時，除法律另有規定外（如繼承人依民法第1174條規定拋棄繼承），承受被繼承人財產上之一切權利、義務（民法第1148條第1項），既無待於繼承人之主張，更無須具備一定之方式，繼承人是否知悉其事，亦非所問（謝在全著，民法物權論（上），99年9月修訂五版，第104至106頁參照）。從而，繼承人於繼承開始時依法律之規定取得該不動產物權，不受民法第758條所定須登記始生效力之限制，不以其未經繼承登記而否認其權利（最高法院40年台上字第1001號判例、最高法院68年度第13次民事庭庭推總會議決議（二）參照）。(法務部法律字第10100518730號函釋)
預告登記是為保全對於不動產的請求權，由請求權人依據土地法第79條之1所規定，檢附登記名義人之同意書後向地政機關聲請辦理的限制登記。預告登記雖可視為債權的「物權化」，但其本質仍為債權，並非具物權性質。依照現行法律與行政函釋實務，當預告登記的請求權人死亡時，該預告登記所保全的請求權將依民法第1148條規定，隨同其他財產權利義務一併由其繼承人承繼，無須另行辦理繼承登記，亦無須再辦理「繼承預告登記」。
預告登記權利人死亡後，其繼承人依法繼受被繼承人一切財產權利，除非該權利義務屬於被繼承人專屬性質（如扶養、親屬義務等不能移轉者），否則原已存在的預告登記所保全之請求權也自然由繼承人承繼，與查封、假扣押等其他限制登記所保全的請求權一樣，不須另行辦理繼承登記。這是因為預告登記保全的是債權，其請求權本非物權，亦無物權的追及效力，其效力僅拘束登記名義人本身，並無需再依物權方式辦理過戶。
而從民法第1148條內容可知，繼承人於繼承開始時，即依法承受被繼承人財產上一切權利與義務，並不以知悉與否為限，也無須額外表達意思表示。若被繼承人尚未塗銷預告登記即死亡，則其繼承人便依法承繼該項債權性質之請求權，無須再提出申請辦理該預告登記的繼承登記程序。這與不動產本身的繼承不同，因後者涉及物權變動，依民法第758條規定仍須依法辦理登記始生對世效力。
查「預告登記權利人死亡，就民法觀點而論，繼承人既承繼其地位，此種法律上權益，除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外，自與因預告登記所保全之請求權（詳見土地法第79條之1第1項第3款規定）一併為繼承人所承繼」為法務部79年8月2日法79律字第11106號函釋在案。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權與預告登記同，於請求權人死亡時，繼承人亦承繼該債權之請求權，向無辦理繼承登記該請求權，預告登記亦應本此原則，無辦理繼承該請求權登記之必要。
(內政部82年6月3日台（82）內地字第8206115號函)
雖然不需強制辦理繼承登記，為免將來繼承人權益受到忽視或糾紛，若繼承人認為有實際需要，仍得依土地登記規則第119條規定，提出申請，向登記機關檢附申請書件，經核查無誤後，地政機關得於登記簿的「其他登記事項欄」加註「註記」作為登記原因，並於原預告登記請求權人姓名後加註繼承人姓名。這種註記雖非權利變動之登記，但有助於地政機關及第三人解請求權已為他人所繼承，亦利於繼承人未來若須主張該請求權時的佐證用途。
按民法第1148條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。但權利義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」係繼承人承繼被繼承人地位所生之效果。預告登記權利人既已辦畢預告登記，即受土地法第79條之1第2項規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」之保障。嗣後預告登記權利人死亡，就民法觀點而論，繼承人既承繼其地位，此種法律上權益，除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外，自與因預告登記所保全之請求權（詳見土地法第79條之1第1項第3款規定）一併為繼承人所承繼。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同，於請求權人死亡時，繼承人亦承繼該債權之請求權，無辦理繼承該請求權登記之必要。惟為免損害繼承人之權益，除民法另有規定或權利義務屬於被繼承人本身者外，倘繼承人認為有實際需要時，得由繼承人依土地登記規則第119條規定，檢具登記申請書件，向該管登記機關提出申請，經審查無誤後於土地登記簿其他登記事項欄以「註記」為登記原因，並於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名。
(內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函)
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=民法第758條=民法第759條=民法第1148條=土地法第79-1條=土地登記規則第119條)
瀏覽次數：70
