預告登記可以加強控制房屋產權嗎？
04 Jun, 2025
問題摘要：
在房屋交易過程中，無論是買方或賣方都應特別注意產權登記、抵押權塗銷、預告登記與登記名義的真實性，才能有效避免一屋二賣、產權不明或法律風險。透過妥善利用預告登記等法律工具，加上交易過程中的謹慎查驗與契約明確約定，可大幅提升房屋買賣的安全性，確保不動產交易順利完成。
律師回答：
關於這個問題，購買房屋是一項金額龐大且程序繁複的交易行為，因此在進行房屋買賣過戶時，買方應特別注意一些可能的法律風險，尤其最常見的問題就是「一屋二賣」。所謂一屋二賣，是指同一房屋在尚未完成過戶登記前，賣方又將房屋賣給他人，導致產權糾紛。由於我國採「登記生效主義」，不動產物權的移轉必須完成登記才具法律效力，因此在這段尚未完成登記的空窗期間內，買方的權益極容易受到侵害。為防止此類情況發生，建議買方與賣方簽訂買賣契約後，立即辦理「預告登記」，作為保全請求權的一種法律手段。預告登記可限制登記名義人（即賣方）於過戶登記前，擅自將不動產移轉給第三人，達到保障買方權益的效果。
此外，買房時還要注意是否存在抵押權或地役權等他項權利。若賣方的房屋仍設有抵押權，代表該不動產仍為他人擔保之用，即便買方完成所有權移轉登記，未來若債務人未清償債務，房屋仍可能遭到拍賣。因此，買方應要求賣方於交易完成前塗銷抵押權登記，確保取得的是「乾淨」產權，也就是無負擔之所有權。此外，無論是預告登記或塗銷抵押權登記，當事人皆可親自或委託代辦人前往各地地政事務所申請辦理。
預告登記可以處理這個問題嗎？
另一項常被忽略的風險，是房屋與土地的產權不一致。租地蓋房，房屋世代傳承，但土地所有權未過戶。若子孫未察產權狀況即將房屋出售，買方若未查明該屋僅有地上權而無土地所有權，則購買後可能面臨土地所有人追討返還的風險。因此，買方於購屋前，應仔細查閱土地與建物的所有權狀及登記謄本，確認賣方具備完整產權，並解房屋是否為合法建物或臨時性建築，以防產權爭議。
屬於「房屋為私有，但土地為他人所有或公有」，也就是：
只有地上權、沒有土地所有權或房屋建築於非自有土地上，如祖傳房屋、租地蓋屋、佔用公地等在這種情況下，即便辦理預告登記，也只是保全那個「不完整權利」的移轉請求權，無法補足土地產權上的缺陷，未來若土地所有權人主張返還、拆除或收回使用權，買方仍可能喪失佔用權利。
預告登記雖可防止一屋二賣，但若房屋與土地的產權並不一致時，預告登記卻無法完全解決此一問題。之後一旦土地所有權人主張返還或拆屋，買方可能喪失使用房屋的權利，造成巨大的損失。
即便買方在交易過程中完成預告登記，也只是保全「不完整產權」之移轉請求權，仍然無法彌補土地所有權上的缺陷，土地所有人依然可依法主張土地返還、拆除房屋或終止租賃，因之，除非屋主具有對於土地的預告登記請求權，否則未來仍有危險發生，購屋人務必要事先查明土地與建物的所有權狀與登記謄本，確認產權完整性，明白賣方所擁有的是土地所有權還是僅有地上權，進一步判斷房屋是否合法建築，以避免將來產權糾紛及權利上的風險。
在房屋產權登記方面，實務上常見有三種型態：第一種是共同登記，即房屋所有權登記在兩人以上的名下，常見於夫妻或兄弟姐妹共同購屋，此類產權為共同共有，需全體共有人同意才能處分；第二種是預告登記，其性質類似法院假扣押，當買方與賣方完成買賣契約後，尚未辦理正式移轉登記前，可辦理預告登記，防止賣方在登記完成前將房屋轉賣予第三人；第三種是借名登記，係指因特定考量，如規避稅務、限制條件或財務風險等因素，將不動產登記在他人名下，實際所有人仍另有其人，類似於「信託關係」，此情形在法律上易產生舉證問題，因此應謹慎處理，並建議書面約定清楚雙方權利義務。建議當事人務必透過書面明確約定雙方的權利義務，以防止未來舉證困難或產權爭議。而預告登記可以預先設定於上開房地之上，可以避免名義權利人任意處分不動產。
預告登記的功能是保全權利移轉前的請求權效力，但它無法補足或掩蓋產權本身的瑕疵。因此，若買的是「僅有地上權、無土地權」的房屋，即便做預告登記，也僅保障你取得這個「不完整權利」的優先權，未來仍可能受土地所有人主張影響。買方真正該做的，是在交易前查明產權完整性，再視實際情況評估是否值得交易，若有必要再輔以預告登記增加保障。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=土地法第79-1條=)
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