預告登記之意義為何？如何申辦？如有當事人去世應如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記是一種兼具保障與風險控管的法律工具，雖然無法對抗公權力行使，但可於私法交易中有效保全債權請求權，並防止登記名義人任意處分。民眾若在交易過程中有時程延後交屋、怕被賣方反悔、或涉及未成年人、家庭繼承等問題，皆可考慮運用預告登記，藉此保障自身的權益。不論預告登記涉及的是登記名義人或請求權人死亡，民法原則上均賦予繼承人承受其財產上權利與義務的資格，預告登記之效力亦不因此而中斷或消滅。惟若繼承人為確保自身權益的穩定性與明確性，仍可主動依照土地登記規則的程序申請註記，以確保法律主張上的清晰與完整。這不僅符合法律規定，也有助於未來處分或主張權利時能避免不必要的爭議與程序障礙。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是土地法第79條之1所規定的登記制度，目的是為了保全對於他人土地權利之請求權，使請求權人能在權利正式實現之前，透過登記手段加以保護。根據該法條第一項規定，聲請保全下列請求權的預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權；二、土地權利內容或次序變更之請求權；三、附條件或期限之請求權。這種登記被視為「限制登記」的一種，限制登記名義人對土地進行妨害請求權行使的處分。換言之，若辦理預告登記之後，登記名義人欲將土地移轉、贈與、出典或設定抵押等，都必須先取得請求權人的同意，否則該處分將被認為對請求權無效。
在實務運用上，預告登記常見於避免「一屋二賣」的情況，亦即交易過程中擔心登記名義人將土地轉售給出價更高的第三人，因此先行辦理預告登記以保障買方權利。另外一種常見情形為父母將房地產登記在子女名下，但為了避免子女未經同意而擅自處分，便會以預告登記方式保障原出資人的權益。此外，為了避免合宜住宅在限制轉售期間內遭不當轉售，政府亦明定承購人簽署預告登記同意書並辦理登記，例如內政部營建署規定，承購龜山A7合宜住宅者於取得產權登記後5年內，不得進行移轉處分，違反者將依原價85%價格移轉予國家，並據以辦理預告登記，達到政策管制目的。
預告登記的申請方式分為單方申請（檢附同意書）及跨縣市登記等情形。申請時需備妥以下文件：（一）登記申請書；（二）登記清冊（若同意書已載明標示及權利範圍者可免附）；（三）登記名義人同意書；（四）請求權人及登記名義人身分證明文件；（五）登記名義人印鑑證明；（六）權利書狀；（七）其他依法應提出文件。其中同意書須詳載請求權人資料、請求權類型、標的土地或建物之地號及範圍，並由同意人具名並蓋章。（土地登記規則第136條、第137條）。
需要注意的是，預告登記的內容並不會記載於不動產權狀中，僅能透過申請土地登記簿謄本方式查詢，其內容通常會登載於所有權部「其他登記事項」欄位內。預告登記的法律效力主要有二：第一，在登記未塗銷前，若登記名義人對該土地所為的處分妨害請求權人權益者，對請求權人無效，這種情況下多數學者採「相對無效說」，亦即該處分對其他人可能有效，但對請求權人無效；第二，預告登記對於基於公權力所生之處分，例如徵收、法院判決或強制執行所為之登記，則無排除效力，即無法對抗上述公權力措施，其依然有效。
舉例而言，若甲將土地售與乙並同意乙辦理預告登記，之後甲又想將該土地設定抵押權，只要經乙同意並不妨礙其請求權，即使預告登記尚在，仍可為抵押權設定（限制登記作業補充規定第2點即明定此例外）。然而，若土地日後因法院判決被強制拍賣，則該筆預告登記會隨著拍賣過程遭塗銷，不再具有拘束力。
當預告登記涉及的一方當事人死亡時，無論是登記名義人或是預告登記請求權人，基於民法第1148條規定，均可能影響其權利義務的承受及登記的處理方式。首先，就登記名義人死亡的情形而言，民法第1148條明定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」也就是說，當登記名義人死亡時，其繼承人依法當然承受該不動產，包括對於預告登記請求權人的所有義務在內，亦即該繼承人須一併承擔原名義人所受的處分限制，不能因被繼承人死亡而主張預告登記失效或不受拘束。
其次，若發生的是預告登記之請求權人死亡的情形，繼承人亦會承受該預告登記所依據的請求權。由於預告登記所保全的請求權性質上屬債權，並非具有物權性質，因此與查封、假扣押等其他限制登記保全的債權相同，並不因請求權人死亡而消滅。此類債權並非專屬於原請求權人本人，故可由繼承人依法承繼，不需要另辦理繼承登記即能主張其權利。換言之，預告登記並不因原請求權人死亡而當然失效，繼承人仍得繼續以該預告登記為依據，主張相應的法律效果，保全原有的請求權。
然而，實務上若繼承人基於維護自身權益或交易安全考量，認為有實際需要時，亦得提出註記申請，以明確反映權利義務已轉移至繼承人之事實。依土地登記規則第119條規定，繼承人可檢具登記申請書件，向主管地政機關申請註記，經審查無誤後，由地政機關於土地登記簿的「其他登記事項欄」註記「繼承」事由，並於原請求權人之姓名後加註繼承人姓名。此舉雖非強制性規定，但有助於未來登記申請的明確性及避免後續糾紛。
預告登記請求權人死亡時，其繼承人繼承該請求權，並不須辦理繼承登記，但若繼承人基於權利主張之便利或其他實益，仍可申請註記其繼承身分。
民法第1148條規定「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」亦即繼承人取得原屬被繼承人之預告登記請求權。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同，於請求權人死亡時，繼承人亦承繼該債權之請求權，無辦理繼承該請求權登記之必要。惟為免損害繼承人之權益，除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外，倘繼承人認為有實際需要時，得由繼承人依土地登記規則第119條規定，檢具登記申請書件向該管登記機關提出申請，經審查無誤後於土地登記簿其他登記事項欄以「註記」為登記原因，並於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名。（內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函）
登記名義人為預告登記請求權人之唯一繼承人-混同而消滅？
依土地登記規則第143條規定，若依本規則所登記之土地權利因「拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權行使或法院確定判決」等原因而消滅時，應申請塗銷登記。這裡的「混同」，即是指權利與義務歸於同一人而致請求權無從行使的法律效果。因此，若登記名義人為預告登記請求權人之唯一繼承人，基於民法第1148條的規定，其既承受登記名義人（被繼承人）名下的不動產所有權，也同時承受該筆不動產上的預告登記請求權（債權）。此時，「債權人與債務人同為一人」，請求權已無實益，理論上即構成「混同」，應依土地登記規則第143條規定申請塗銷該預告登記。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記-繼承
(相關法條=土地法第79-1條=土地登記規則第143條=民法第1148條=土地登記規則第119條=土地登記規則第136條=土地登記規則第137條)
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