買軍宅搭配預告登記是否妥當？
04 Jun, 2025
問題摘要：
在閉鎖期間內既無法完成所有權登記，買受人面臨的最大風險便是出賣人反悔或在五年期滿後將該不動產移轉給第三人。為保障自身權益，買受人通常會要求出賣人額外提供擔保，例如將該不動產設定為信託財產，由第三方管理；或要求訂立公證契約以備日後提起訴訟主張契約效力；更甚者還會設定抵押權、預告登記等以避免房屋被出售給第三人。上述行為雖可理解為風險控制手段，然其實質上已架空法律對於軍宅閉鎖期間的制度設計。
律師回答：
關於這個問題，在面對軍宅五年閉鎖期內的交易模式時，買方不可僅以權利買賣書為依據，更應採取預告登記方式，保全自身請求權，避免賣方反悔或另行處分資產。若能進一步與律師、代書合作，考慮信託、公證、擔保等多重配套，不僅可強化法律效力，也能使資產交易更加穩妥。房價波動劇烈時，早期交易的當事人可能萌生悔意，面對這樣的市場環境，唯有預作法律保障，方能真正守住權利與財產。
軍宅買賣有什麼問題？
國軍老舊眷村改建條例第24條明定，由主管機關配售的住宅，除依法繼承外，承購人自產權登記之日起五年內不得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。為避免軍宅成為短期炒作標的，該條文第二項規定：建築完工交屋後，主管機關應將此種禁止處分事項，列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，一併辦理限制登記，即進行所謂的「禁止處分登記」，以期在地政機關的制度下落實五年閉鎖期的規範。但儘管有此明文，軍宅仍然在市場上淪為投資炒作的工具，背後關鍵問題在於法律規範的執行與漏洞。
相較於早年已廢止的國民住宅條例第二十一條第一項第三款，該條明白規定若於閉鎖期間違法出售政府可收回房屋並逕送法院強制執行，具有實質的法律制裁與強制力。然而，國軍老舊眷村改建條例第24條雖明訂禁止處分，卻未賦予違反後具體法律後果或行政機關介入回收的手段，導致條文本身雖具約束力，但缺乏強制執行的機制與配套。主管機關無法主動阻止當事人私下進行契約安排，亦無足夠依據回收住宅，僅能被動等待期滿後補登記所產生的後果，缺乏有力的制衡武器。
為避免侵蝕私法自治的基本原則，法院大多傾向對此類禁止處分規定採限縮解釋。也就是說，雖然條文限制的是「不得處分」，但法院通常將其解釋為僅限於「物權移轉」的禁止，而不及於雙方之間私下所為的「債權契約」。換言之，只要雙方未辦理過戶登記，當事人仍可簽訂買賣契約、預定買賣、借貸、長租、信託等協議，法律上並不直接認定為違法。如此一來，表面上看似合乎規定，但實質上卻已經實現財產價值與控制權的轉移。
而在閉鎖期間內既無法完成所有權登記，買受人面臨的最大風險便是出賣人反悔或在五年期滿後將該不動產移轉給第三人。為保障自身權益，買受人通常會要求出賣人額外提供擔保，例如將該不動產設定為信託財產，由第三方管理；或要求訂立公證契約以備日後提起訴訟主張契約效力；更甚者還會設定抵押權、預告登記等以避免房屋被出售給第三人。上述行為雖可理解為風險控制手段，然其實質上已架空法律對於軍宅閉鎖期間的制度設計。
受限於國軍老舊眷村改建條例第24條所定的五年閉鎖期規定，許多購屋者無法立即辦理軍宅的產權登記，因此在實務上普遍出現僅簽訂「權利買賣書」的方式，約定待五年期滿後辦理正式移轉。然而在這類交易模式下，潛藏的風險極高，尤其是當房價飆漲至原價的兩倍時，部分賣方便生貪念，進一步將房屋設定多筆抵押權，例如二胎、三胎甚至四胎貸款，最終可能導致房屋遭強制拍賣，原本簽下權利買賣書、支付大筆資金的買方，非但無法取得產權，反而血本無歸。
以往眷村改建為軍宅後，因其地段佳、屋齡新，成為許多民眾心目中理想的購屋選擇。然礙於法令規範，該類房屋於五年內不得移轉，除非經由繼承取得，因此若非眷戶本人，想要入住軍宅的唯一方式，便是私下與原住戶簽訂「權利買賣書」，約定將於五年閉鎖期滿後完成產權移轉，或透過參與餘屋標售。但礙於精華地段軍宅餘屋釋出稀少，民眾多半會選擇私下談妥，先取得居住使用權，等待五年後完成登記。然而，當屋主於閉鎖期間內不斷增加貸款、未履行還款義務，導致法拍風險浮現時，買方即陷於無法保障自身權益的危機。
實務上，權利買賣雖屬債權契約，確實具有法律效力，但其不足之處在於無法直接對抗登記制度下的第三人或強制執行程序。一旦產權尚未正式移轉，買方即不具物權人身分，無法主張對抗其他利害關係人，如抵押權人或法院執行機關。因此，縱使有書面契約、已支付價金，仍可能因登記名義人欠款遭強制拍賣而失去取得產權的機會。
預告登記可以解決問題嗎？
為有效避免類似風險，專業人士建議買方在與賣方簽訂權利買賣書的同時，應同步辦理「預告登記」。預告登記係一種限制登記，旨在保全請求權人的權益，阻止登記名義人於登記完成前，私自移轉、設定抵押或其他權利處分。透過預告登記，買方雖尚未取得正式所有權，卻可依據土地法第79-1條所賦予的效力，使得賣方對該不動產的處分行為，若有妨害預告登記所保障的請求權，將視為無效。亦即，在未經請求權人同意下，該房屋不得轉讓給第三人或另行抵押，有效防止登記名義人另起爐灶。
辦理預告登記時，須備妥以下文件：一、登記申請書；二、登記清冊；三、登記名義人同意書；四、登記名義人身分證明文件；五、登記名義人印鑑證明；六、請求權人身分證明文件；七、土地或建物所有權狀等，並應由登記名義人親自到地政事務所核對身分或檢附印鑑證明。完成預告登記後，在登記未塗銷前，除因法院判決、徵收、強制執行等法定情況外，登記名義人皆不得妨礙原請求權人所主張的權利。（土地登記規則第136條、第137條）
然而也應提醒買方，雖然預告登記可有效限制登記名義人任意處分，但其並無法對抗法院的強制執行。土地法第79-1條第3項規定，預告登記對於因法院判決、徵收或強制執行所為之新登記，無排除之效力。亦即，一旦原屋主欠債不還，房屋遭法院拍定，拍定人將取得該不動產所有權，且不受預告登記限制。此時，原本的買方若未能先聲請本登記或主張物權，將可能失去該不動產。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記-軍宅
(相關法條=國軍老舊眷村改建條例第24條=土地法第79-1條=土地登記規則第136條=土地登記規則第137條)
瀏覽次數：21
