限制登記是什麼？如何解決遭到限制登記的問題？
03 Jun, 2025
問題摘要：
限制登記是一種讓不動產「凍結」狀態的法律手段，廣泛運用於債務糾紛、法院訴訟保全、稅捐追繳及其他民刑事爭議等情境。常見的六種限制登記包括預告登記、假扣押、假處分、查封、破產登記與禁止處分登記。除上述情況外，另有信託登記雖非限制登記種類，但因信託成立後，財產由受託人持有並依信託契約處分，委託人實質上失去處分權，運用上同樣受限。限制登記如需解除，須依登記性質而定。若因債務問題登記，如假扣押、假處分，應設法與債權人協商，達成還款共識後由其聲請撤銷；若因未履行義務導致禁止處分，可清償欠稅或提供擔保申請塗銷；若因預告登記限制，則需債權人出具同意書及相關文件，前往地政機關辦理塗銷。此外，若當事人認為限制登記無正當理由，如請求權不存在或財產過度扣押等，亦可提起訴訟，經法院判決確定後，持判決辦理塗銷程序，以重獲財產完整處分權。限制登記固然為保全手段，但如使用過度或誤用，也可能造成不動產流通障礙，需依法適用並及時處理。
律師回答：
關於這個問題，依土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，係指限制登記名義人處分其土地權利所為之登記，包含預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記及其他依法為之禁止處分之登記。限制登記主要目的在於防止財產所有人於法律爭議未解決前，有意脫產、轉讓或抵押等行為，導致債權人或利害關係人權益受損。換言之，限制登記是一種讓不動產「凍結」狀態的法律手段，廣泛運用於債務糾紛、法院訴訟保全、稅捐追繳及其他民刑事爭議等情境。
常見的六種限制登記
包括預告登記、假扣押、假處分、查封、破產登記與禁止處分登記。其中，預告登記最常見於民間借貸、親屬間贈與或財產保全，用以確保財產未完成正式移轉前不被擅自處分；假扣押主要保障金錢債權，法院核准後可將債務人名下房產凍結，以利日後執行；假處分則是針對非金錢請求，如主張所有權、返還使用權等案件的保全措施；查封則屬強制執行程序之一，係法院拍賣前必要之措施，使財產進入不得移轉狀態；破產登記則針對債務人無清償能力的情形，由法院依法宣告後登記；禁止處分登記則多見於稅務案件，稅捐機關得將欠稅人名下不動產列為限制處分，禁止買賣或抵押。
信託登記？
另有信託登記雖非限制登記種類，但因信託成立後，財產由受託人持有並依信託契約處分，委託人實質上失去處分權，運用上同樣受限。限制登記如需解除，須依登記性質而定。
預告登記制度
預告登記制度是我國不動產登記實務中重要的一環，依據土地法第79條之1規定，當請求權人為了保全其對於土地權利的法律請求，例如要求土地所有權移轉、權利內容變更或附帶條件的請求，在未完成正式移轉或變更前，即可以向地政機關聲請辦理預告登記。依規定，預告登記須由請求權人提出申請，並應檢附登記名義人之同意書為之。具體而言，可以聲請預告登記的情形包括三種：第一，關於土地權利移轉或使其消滅之請求權，例如買賣契約尚未完成過戶前，買方為保全其權利可辦理預告登記；第二，土地權利內容或次序變更之請求權，例如變更地役權內容、設定順序等；第三，附條件或期限之請求權，例如土地贈與設定於特定時間或條件成就後生效的情形。依同條第二項規定，預告登記一旦完成，若未經塗銷，則登記名義人對該土地所為之處分若妨礙請求權人權益，即屬無效，亦即預告登記賦予請求權具有對抗第三人之效力。然需注意，該登記之效力並不及於因公權力行使所為之處分，例如徵收、法院判決或強制執行等情形，即預告登記無排除之效力，為維護公益與執行效能的考量，法律已明文排除其對抗力。至於申請預告登記的具體程序，依土地登記規則第137條規定，除應提出一般登記所需的文件外，亦必須提出登記名義人的同意書，此為預告登記與其他限制登記如查封、假扣押之不同之處，因預告登記乃源自當事人間的私法契約關係，應有雙方同意為其基礎。此外，登記名義人原則上應親自到場辦理登記程序，除非其符合土地登記規則第41條所列之特例，如未成年人、禁治產人或法人、政府機關等情形，否則仍須親自到場並完成身份確認。
整體而言，預告登記制度是一項有效保障交易安全與契約履行的制度設計，其以債權之形式登記，具備準物權化之效果，對於不動產買賣、贈與或其他需等待登記完成的法律行為，提供請求權人一層法律保障，避免發生一屋二賣、反悔毀約等情形，不僅保護交易雙方權益，更提升整體不動產交易市場的穩定與信賴程度。
查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記
在土地登記制度中，為了保障債權人權益與維護法律程序的正當性，土地登記規則第138條至第142條針對法院或行政執行分署囑託辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產及清算登記，訂有一套完整的登記程序與規範。首先第138條規定，於土地總登記完成後，若法院或行政執行分署囑託登記機關辦理相關限制登記，應在囑託書中明確記載登記標的物的標示資料及登記事由。登記機關接獲囑託後應立即辦理，並不受一般收件先後順序限制。此外，若登記標的物已由登記名義人申請辦理移轉或設定登記但尚未完成者，登記機關應即改辦限制登記，並通知原申請人；若已完成移轉登記者，原則上應函復無法辦理限制登記之事實，但若為債權人實行抵押權拍賣而囑託查封登記者，即使標的物已移轉登記，登記機關仍應辦理查封登記並通知第三人及函復法院相關登記事實。以上程序亦準用於其他機關依法囑託禁止處分登記，或由管理人持法院裁定申請清算登記之情形。
而針對未登記建物，依第139條規定，法院或行政執行分署如欲辦理限制登記，需在囑託書中載明明確標示方式，並以法院或行政執行分署人員指定勘測結果為準。登記機關將會同法院或行政執行分署人員定期勘測建物，相關費用由債權人繳納。勘測完成後，地政機關應即編列建號、建立登記簿並完成限制登記，且將建物登記簿與相關圖資影本函送法院備存。第140條則規定，對於同一土地已完成查封、假扣押或假處分登記者，如再受法院或行政執行分署囑託重複辦理相同登記時，登記機關應不予受理，並回覆已辦登記的相關資訊供法院參考。
至於第141條指出，土地經限制登記後，登記機關原則上應停止辦理與該土地相關之新登記，但若屬於徵收、區段徵收、依法院確定判決所申請的登記（且申請人為原債權人）、公同共有繼承或其他不影響限制登記效力的登記者，則不在此限。如屬依法院確定判決辦理登記者，應附上法院或執行機關核發的查無其他債權人併案查封或調卷拍賣證明。
最後第142條規定，當土地已辦理法院或行政執行分署限制登記後，如其他機關再依法囑託禁止處分，或情況相反時，登記機關仍應依法予以登記，並應將辦理結果通知相關機關。整體而言，
如何除去限制登記？
限制登記是一種限制財產處分的法律手段，當不動產因某些法律或財務問題遭到登記為限制狀態時，會直接影響該不動產的交易與使用，尤其對銀行來說，有限制登記的房屋被視為產權不清，不具備作為貸款擔保品的資格。即使這類限制登記日後已經完成塗銷，銀行通常也會保守處理，設下例如一年內不得申貸的限制。因此，若屋主急需資金，建議可尋求寬鬆審核條件的融資管道，像是好事貸等民間融資機構，進一步評估解套方式。實務上民眾若想確認自有房產是否受限，可至地政機關調閱建物與土地登記簿謄本，查閱其中「所有權部－其他登記事項」欄位，看是否有預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記等記載。
不同種類的限制登記，其解除方式也有所不同。首先，若是因債務糾紛導致的限制登記，例如債權人向法院聲請假扣押或假處分而凍結不動產，此時最直接的解套方法是清償債務，使原設定的限制原因消失。除了償還債務外，若債務人無法一次付清，可主動與債權人協商具體還款方案，展現清償誠意，有時債權人願意配合，向法院聲請撤銷限制登記。第二種情況為因未履行法定義務而遭登記，例如因積欠稅款導致財產被稅捐機關登記為禁止處分。此時除了繳清稅款外，也可以選擇提供第三人財產作為擔保，由稅捐機關撤銷登記，以恢復財產的流通與處分權利。第三種是為特定目的而登記，例如在申辦民間貸款時，為保障債權人權益所辦理的預告登記。此類登記的解除，必須先清償貸款，讓債權請求權消滅，然後準備清償證明及債權人出具的預告登記塗銷同意書，親自至地政機關辦理塗銷。
但若債務人或財產所有權人認為限制登記本身存在問題，例如債權人並無合法請求權、財產並未存在脫產風險、或是被限制登記的金額遠超實際債務，則可準備相關證據向法院提起訴訟，聲請撤銷該限制登記。若法院認可其主張並作成確定判決，該權利人即可持該判決向地政機關申請塗銷登記，解除對不動產的限制。
關於實務操作層面，不同種類的限制登記在塗銷程序上也存在時間差異。以預告登記為例，通常只要文件齊備，塗銷程序可在地政事務所的標準作業時間內完成，處理時限大約為四小時，有時當天即可完成。但若涉及查封、假扣押、假處分、破產或禁止處分等登記，則因登記性質較為複雜，辦理塗銷登記會由專人處理，處理時間無法統一估算，需視個案情況與機關作業流程而定。因此，若當事人急於恢復不動產之流通性，建議提前準備相關文件並與地政機關保持聯繫，確保塗銷程序能順利進行。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記
(相關法條=土地登記規則第136條=土地登記規則第137條=土地登記規則第138條=土地登記規則第139條=土地登記規則第140條=土地登記規則第141條==土地登記規則第142條=土地法第78條=土地法第79-1條)
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