查到法拍屋有預告登記怎麼辦？預告登記可排除強制執行而為的新登記?
03 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記固然在未塗銷前可排除登記名義人對不動產進行處分行為，對請求權人形成一定保全效果，但在法院強制執行、判決或徵收所生之新登記情形下，預告登記即不再發生效力，登記機關將依法塗銷，拍定人不受其拘束。因此，在法拍程序中，預告登記並不會成為標的物產權移轉的障礙，投標人仍可放心參與投標，但若為請求權人，則應注意保全權利之時效與風險管理。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是一種為保全對他人土地或建物之請求權所設的登記，其法律效果在於限制登記名義人對該不動產的處分行為，以保障請求權人將來實現權利的可能性。依土地法第79條之1規定，聲請預告登記須檢附登記名義人之同意書，並限於三種請求權：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權；二、土地權利內容或次序變更之請求權；三、附條件或期限之請求權。只要尚未塗銷預告登記，登記名義人針對不動產所為之處分行為，若對上述請求權構成妨礙，該處分即屬無效。
雖然預告登記具有保全效果，但土地法第79條之1第3項明文：「預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」當不動產經由法院拍賣，由得標人（拍定人）依法取得產權時，即使該不動產原先存在預告登記，該登記對拍定人無效，不發生對抗效力。其原因在於，法院拍賣屬於強制執行程序，是基於公權力所進行的不動產處分，而預告登記僅係保全債權人或請求權人對原登記名義人間之債權法律關係，並非物權登記，亦不具有物權的追及效力，自然無法對抗經由法院合法程序取得產權的拍定人。
實務上，若投標人欲參與法院拍賣取得不動產，應於投標前如調閱該標的物的登記簿謄本及圖冊，尤其應注意所有權部「其他登記事項」欄中是否載有「預告登記」，並確認其內容與限制範圍。然而，即便登記簿顯示該不動產存在預告登記，依強制執行法與土地法相關規定，仍不影響拍定人依法取得不動產物權的權利。法院拍定後，將囑託地政機關辦理塗銷查封登記，同時依限制登記作業補充規定第21點，也會一併塗銷預告登記，並通知原申請人與囑託機關。
法院拍定程序完成後，拍定人依據法院所發「權利移轉證明書」，仍可依法向地政事務所辦理所有權移轉登記，而原先的預告登記也隨之塗銷，對拍定人並無拘束力。
預告登記僅係債權請求權的公示，不具物權性質，當不動產經法院強制拍賣，由第三人（拍定人）依強制執行程序取得時，該拍定人係依法取得該物之新權利人，不因原先存在預告登記而受限。預告登記不具有物權追及效力，其拘束力僅限於原登記名義人與請求權人間，不及於新取得物權之人，因此登記機關於辦理拍定人登記時，應一併辦理預告登記之塗銷。
按預告登記，既不具有物權效力，即無物權之追及效力，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產，不待登記即已取得不動產物權，其原存在之預告登記之內容，對拍定人已無任何拘束力，拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人（限制登記作業補充規定第21點參照）。(94年11月29日法律決字第0940040644號函、內政部95年3月28日內授中辦地字第0950724996號函)
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=土地法第79-1條=)
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