建物土地被假扣押，第三人還可以訴請移轉登記嗎？可以買賣？
03 Jun, 2025
問題摘要：
儘管買賣契約或借名關係可能在查封登記前即已成立，然依現行實務及法律規定，法院原則上不得就查封登記標的命為所有權移轉之登記判決。若當事人欲主張權利，建議於買賣契約成立後即辦理預告登記，或於爭議未發生前以書面方式清楚約定權利義務，才能在法律糾紛中維護自身權益，避免權利喪失的風險。
律師回答：
關於這個問題，當債權或物權糾紛涉及法院訴訟時，債務人名下的不動產如房屋或土地，往往會被法院裁定假扣押或假處分，而地政機關於接獲法院囑託後，亦會依法在地籍謄本上進行查封或相關限制登記註記，一旦這類登記完成，該不動產即處於「凍結」狀態，不得再辦理移轉、設定抵押權或其他登記行為。換言之，不動產一經查封登記，所有權人即喪失自由處分該不動產的能力。然而，若此不動產早在查封登記前，即已與他人完成買賣契約，或僅係登記名義人借名登記於債務人名下，實際所有權人另有其人，這類情況是否仍可向法院主張權利，並訴請辦理所有權移轉登記，便成為實務上重要且常見的爭點。
舉例來說，A為某不動產的登記名義人，在其名下財產遭法院查封前，即已與B完成買賣契約，B尚未辦理過戶登記，不動產便遭查封。此時B可否向法院訴請判決A應將不動產登記過戶於其名下？或另一種情況，A其實僅是形式上的登記所有權人，該不動產實際為C出資購買並由A借名登記，C可否主張借名關係終止，請求A返還不動產，辦理回復登記？
關於這些問題，法院實務多採「否定說」，亦即一旦不動產已完成查封登記，無論是主張買賣契約，或是借名登記關係，法院均不得就該不動產為移轉登記之判決。其理由在於，一旦法院已對該標的辦理假扣押、查封、假處分等限制登記，該不動產即依法受限制，依據土地登記規則第141條，於查封登記未塗銷前，地政機關應停止與其權利有關之新登記行為（如移轉或設定），因此，該不動產處於無法為登記處分的法律狀態，法院對此將無從命為履行之判決。相關見解可參考最高法院69年度台上字第50號、74年度台上字第1206號及102年度台上字第1910號等判決所揭示之原則。
也就是說，在查封尚未塗銷之前，即使實際的買受人或真正所有人提出請求，法院亦不得命債務人將不動產登記移轉。這種情況下，原登記名義人即處於「給付不能」的狀態，已經不具備為他人辦理權利移轉登記之能力。此處的「不能」並非自然物理上的消滅，而是因法律所造成的暫時處分能力喪失，因此視為無法履行權利登記之義務。
但是否代表買賣契約就此無效？
答案是否定的。依民法第246條，契約標的物需為適法、可能且確定，而「可能」是指契約內容在訂立時可行之可能性。如果在契約成立時，標的物並未滅失，僅為法律上限制而非實體滅失，且雙方明知可能因訴訟導致短期內無法登記，但仍預期於限制解除後履行契約，此類契約仍具有法律效力。舉例而言，若買賣雙方約定於塗銷查封或假扣押登記後完成過戶，且目前僅係暫時性無法登記，並非永久性不可能，則該契約不屬於自始無效，僅屬暫時性給付不能，其後若限制解除仍可履行。
然而，實務上不動產交易需特別審慎處理，一旦發現不動產經法院查封，買受人即便手中有買賣契約，若未辦理預告登記保全其權利，將無法對抗第三人或法院執行程序，亦無法取得法院命為移轉登記之判決。因此，在不動產買賣或借名登記關係存在下，若未預先保障自身權益，一旦發生法院查封或假處分等情形，將極有可能導致自身無法取得不動產登記，權利落空。
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(相關法條=民法第246條=土地登記規則第141條=)
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