有預告登記是在保護什麼權利？可否阻止法院強制執行？
03 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記雖是一種保障請求權的有效法律手段，能限制不動產所有權人恣意處分，但其效力並非絕對，在涉及法院判決與強制執行時即無法發揮保護作用。因此，對於出資購屋卻未能登記為所有權人者，或有其他需要保障不動產利益者，除預告登記外，仍應綜合考量其他法律機制，並及早諮詢專業律師規劃，以避免未來產生不可挽回的損失。已辦理預告登記的不動產上進行後續他項權利設定時的法律程序與限制，目的在於保護請求權人未來完成本登記的權益，避免其期待利益因為登記名義人的任意處分而遭受實質損害。此一制度在實務中亦能有效運作，提供債權人、購屋者、出資者或合資人一個預防法律風險的重要手段，但仍須注意其法律效力無法對抗法院的強制執行或徵收等公權力行為，如有高度保護財產之需求，仍應結合其他制度，例如信託、設定抵押權或提起訴訟等加強保障。
律師回答：
關於這個問題，雖然預告登記具有防止不動產所有權人任意處分或設定負擔的法律效力，但我國土地法第79條之1第3項明文規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力」，預告登記無法阻止法院進行強制執行。
換句話說，即使某人依法聲請並完成預告登記，並登載於土地登記簿上，當法院針對該不動產進行查封、拍賣，甚至移轉所有權給拍定人時，原本的預告登記仍然無法對抗這些因法院強制執行程序所產生的新登記。因此，實務上若債務人遭法院強制執行，其名下不動產被法院查封拍賣，即使有人持有有效的預告登記，也無法阻擋該拍賣程序的進行。
進一步說明，限制登記作業補充規定第21條明確指出：「不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有其他限制登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。」可見，預告登記作為一種「限制登記」，當法院進行強制拍賣程序，完成權利移轉登記後，地政機關會依囑託塗銷查封登記時，一併塗銷其他尚未解除的限制登記，包括預告登記在內，因此預告登記並非萬能的防護機制，對於公權力介入所生的權利變動並無排除效力。
舉例來說，若A男出資購買房屋，因貸款或信用條件不足，登記在女友B名下，為保障自己的出資權益，A男依法辦理預告登記。其後若B因欠債被債權人提起民事訴訟並勝訴確定，法院依強制執行程序查封該房屋並拍賣給第三人，則A男雖擁有預告登記請求權，卻無法阻止該拍賣的進行，而新取得該房屋的拍定人，也不會承繼該預告登記的效力。地政機關依法完成權利移轉登記後，原有的預告登記將依法被一併塗銷，A男只能向原登記名義人B主張相關權利，或請求損害賠償，卻無法回復該不動產的所有權或取得優先地位。
因此，預告登記雖可對抗所有權人任意移轉或設定負擔，對第三人具有排除效力，保障請求權人未來取得不動產的權利期待，但在遇到徵收、法院判決或強制執行等情形時，其效力即告中止。這也提醒我們，若是希望進一步保障財產權益，僅憑預告登記仍嫌不足，建議可視實際情況考慮是否採用「信託登記」或「設定抵押權」等方式來提升保障強度。
因此，縱使預告登記權人，也無法阻止法院進行強制執行。而將來土地若真的經法院拍賣出去（拍定），您的預告登記對於拍定人來說，也無任何拘束力，拍定人並不繼受該預告登記之限制。所以，在法院囑託地政機關塗銷查封登記時，亦會同時塗銷預告登記（參限制登記作業補充規定第21條：不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有其他限制登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人）。
限制登記作業補充規定第2點：為保全土地所有權移轉之請求權，已辦理預告登記之土地，再申辦他項權利設定登記，應檢附預告登記請求權人之同意書。但他項權利設定登記之權利人與預告登記請求權人相同者，不在此限。
限制登記作業補充規定第2點的規定，為保全土地所有權移轉的請求權，如果某筆土地已經辦理預告登記，那麼日後若要再針對該筆土地辦理他項權利設定登記，例如設定抵押權，就必須要取得並檢附該預告登記請求權人的同意書，在預告登記尚未塗銷之前，該筆土地在進行任何可能妨礙原請求權人權利實現的登記行為時，都受到法律限制，必須經原請求權人同意才能辦理，這是為保障預告登記請求權人的優先權，避免所有權人擅自處分土地，或者設定其他權利，使得原本的請求權人未來無法順利完成本登記，進而喪失原本依法可主張的權利。
不過，該規定也有例外情形，如果設定他項權利的人，與原先的預告登記請求權人是同一人，就不需要再另外提出同意書。例如A男在女友B的名下購買房屋，並辦理預告登記以保全自己日後取得所有權的請求權，若A男日後為借貸資金，欲就該房屋設定抵押權，而該抵押權的權利人仍為A男本人，那麼由於他項權利人與預告登記請求權人為同一人，就不會產生利益衝突，也就不需要另外檢附同意書。這樣的設計兼顧實務運作的彈性與請求權人的權益保護。
此制度設計的核心目的，在於預告登記雖然仍屬債權性質的登記，但已賦予其準物權化的保護效果，使得請求權人可以優先完成其請求權所欲達成的本登記，而不會因為登記名義人任意設定他項權利或處分行為而受到實質損害。從這個角度來看，預告登記的確提供一層有效的法律保障，讓請求權人在未完成最終本登記之前，也能暫時穩固其期待利益，避免債務人利用轉讓、抵押等手段脫產，或讓第三人介入破壞其債權的實現。
此外，在實務上，除用於保障不動產買賣的請求權之外，預告登記也常被用來保全借款返還請求權或損害賠償請求權。例如債權人擔心債務人在法院判決前將其名下不動產轉讓他人或設抵押脫產，便可請求債務人辦理預告登記來保全其權利。一旦完成預告登記，債務人就不能恣意移轉該不動產，也不能任意對該不動產設定他項權利，除非債權人同意或法院裁定。這對於民事爭議中的權利人來說，確實是一種實用的法律工具。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條土地法第79-1條=土地登記規則第34條=土地登記規則第41條=土地登記規則第40條=土地登記規則第136條=土地登記規則第137條)
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