如果土地所有權人將所有土地預告登記予其未成年子是否有自己代理的問題？
03 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記是一種用以保全私法請求權的制度工具，其具有對抗效力，能有效防止登記名義人未經同意擅自處分不動產，是家庭財產管理、債權保障與長期房產控制中常見且實用的法律手段。若父母僅是單純贈與土地予未成年子女，且無負擔條件，基於該贈與屬法律上之純利，未成年子女得自行接受該贈與，無須法定代理人同意，亦無代理禁止之適用。然而，若該法律行為涉及子女對父母的利益讓渡、土地互換、遺產協議或其他具爭議性之交易行為，即屬法律上禁止代理的範疇，應由法院選任特別代理人，否則將有違反民法規定之虞，並可能影響該行為之效力。至於土地所有權人將其土地辦理預告登記予未成年子女，若該登記係為保障未成年子女日後承接不動產之請求權，且並無任何負擔，亦得視為法律上之純利，自應比照上開見解辦理。總之，在涉及未成年子女權益時，實務操作上須謹慎審酌是否構成利益衝突，並依照民法相關規定決定是否應由法院選任特別代理人，確保法律行為的合法性與未成年子女之最佳利益。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是一種用來保障對不動產具有特定請求權人的法律手段，透過在地政機關的登記程序，將請求權人的權利在登記簿上做出註記，以此達到限制該不動產登記名義人，也就是原權利人對該不動產隨意移轉或設定他項負擔的效果。簡單來說，就是為防止當事人一方在尚未完成權利變動登記之前，擅自把房子賣掉、轉讓或拿去抵押，預告登記就像是替請求權人把這筆土地或房產先「鎖起來」，直到權利完成實現或移轉為止，這樣才能確保原先約定的請求權不會受到第三人處分行為的侵害。舉例來說，甲在乙的土地上設預告登記，甲就成為「請求權人」，乙就不能在未經甲同意的情況下賣掉這塊地或拿去抵押借款，否則這些處分行為將被視為「對請求權有妨礙」而無效。
實務上最常見的預告登記情況，包含父母將房子贈與給子女，為避免子女在取得房產後將房屋任意轉售或作為擔保設定抵押，會選擇設定預告登記，確保子女處分房產時仍需取得父母同意，藉此保障原本贈與的初衷與父母的居住權與安全感。此外，在債權保障的運用上也非常普遍，債權人可將債務人名下的不動產辦理預告登記，使其在未清償債務前無法再任意移轉不動產或將其設定抵押借貸，以此預防債務人惡意脫產，導致債權人將來求償無門。
不過，預告登記雖然看似保險，但並非萬能。依照土地法第79-1條第3項明確規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，是「無排除之效力」。換句話說，如果登記名義人因外在因素被法院裁定強制執行、財產被查封拍賣，那麼即便早已辦理預告登記，房子一樣會被法拍，拍定人取得房產後不會受到原本預告登記的拘束。也因此，僅依賴預告登記來維護請求權，仍有一定風險，實務上若希望保障更完善，可能會進一步採取設定抵押權、信託或其他法律機制搭配使用，以分散風險。
預告登記的申辦程序並不複雜，實務上申請時，請求權人須備妥登記申請書、登記清冊、身分證明文件、登記名義人同意書及其印鑑證明等，向地政事務所申請登記。預告登記可由請求權人單方提出，前提是必須取得義務人，也就是登記名義人的書面同意。這點與其他需要雙方合意提出的登記程序有所不同，是相對有利於請求權人的設計。而一旦完成登記，在登記簿謄本的「所有權部其他登記事項欄」上就會清楚標示預告登記內容，但原本的所有權狀並不會顯示相關記載，因此若民眾要確認某不動產是否已被設定預告登記，仍需調閱地籍謄本加以查證。
民法第1086條第2項規定，當父母的行為與未成年子女的利益相牴觸時，依法不得代理，法院得依父母、未成年子女本人、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人的聲請，甚至可以依職權，為未成年子女選任特別代理人。「依法不得代理」是採取廣義的解釋，不僅限於民法第106條明文禁止的自己代理或雙方代理的情形，亦涵蓋其他因利益衝突而導致法律上禁止代理的各種情況。例如在涉及遺產分割的情況中，若父母與未成年子女共同參與協議，因雙方利益有顯著差異，即應視為父母不得代理子女，並應由法院選任特別代理人來代理未成年子女的權利主張。法院對於父母與子女之間因法律地位或利益位置不同，而產生利益衝突時，均認定應由第三方依法代理，以確保未成年子女的權益不受損害。
按96年5月23日修正施行之民法第1086條第2項規定：「父母之行為與未成年子女之利益相反，依法不得代理時，法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權，為子女選任特別代理人。」核其立法理由，本條第2項所定「依法不得代理」係採廣義，包括民法第106條禁止自己代理或雙方代理之情形，以及其他一切因利益衝突，法律上禁止代理之情形。又按法院實務見解認為，父母與其未成年子女協議遺產分割，因雙方利益相反（臺灣高等法院94年度重家上字第6號、101年度重上字第270號判決參照），基於禁止自己代理原則，父母依法不得代理未成年子女同意該協議，應由特別代理人代理之（98年11月11日臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第1號、臺灣高雄地方法院101年度家聲字第55號、臺灣臺中地方法院101年度家聲字第109號裁定參照）。(法務部103年04月16日法律字第10303504360號)
然而，這樣的原則並非絕對。例如，在未成年子女為限制行為能力人且年滿七歲的情況下，若該子女所為的法律行為為「純獲法律上利益」者，則依民法第77條規定，其意思表示即為有效，且不需法定代理人之允許。舉例來說，若父母單純贈與不動產給其未成年子女，而該贈與為無負擔的純利益行為，則未成年子女即可自己為受贈之意思表示，無須經父母之代理或同意，也不發生所謂的「雙方代理問題」。
以：「按民法第77條規定：『限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益或依其年齡及身分，日常生活所必需者，不在此限」。本件土地所有權人將其土地贈與其未成年子女，如其未成年子女已滿七歲，且其贈與係無負擔而為純獲法律上利益者，自得由其未成年子女以自己之名義為受贈之意思表示，毋須得其法定代理人之同意，亦毋須由其法定代理人代為意思表示，故似不發生民法第106條雙方代理之問題。」…是以本件土地所有權人將所有土地預告登記予其未成年子女，如純獲法律上之利益，自應依上開法務部見解意旨辦理。
(內政部81年9月23日台（81）內地字第8111740號函、法務部81年9月5日法律13341號函)
另一方面，針對父母將土地贈與其未成年子女之情形，則須區分其贈與是否屬於「純獲法律上之利益」。依據民法第77條規定，限制行為能力人（即未滿二十歲但已滿七歲之未成年人）在進行法律行為時，通常須得法定代理人允許，惟若該行為為「純獲法律上之利益」或屬其日常生活所必需者，則不在此限。若贈與行為不附加任何負擔，即為純粹使受贈人獲益，例如單純將土地贈與未成年子女，未要求其負擔對價或回報，則該未成年子女即使未滿二十歲，亦得自行為意思表示接受贈與，不須經由父母（即法定代理人）同意或代為表示，因此自然也不會構成民法第106條所禁止的「雙方代理」情形。此類純獲法律利益之贈與，若由未成年子女自己表示接受，即屬合法有效，無需經過特別程序，亦不涉及代理之爭議。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=民法第77條=民法第106條=民法第1086條=土地法第79-1條)
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