如何辦理土地建物的預告登記？不動產所有人什麼時候可以塗銷預告登記呢？
03 Jun, 2025
問題摘要：
土地建物「預告登記」是用來預防他人對自己的土地建物進行權利變更，故而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利的一種措施。現實生活中，預告登記亦常被用於其他狀況，例如父母出資為子女購屋，為避免子女隨意變賣或受騙設立預告登記；多位朋友合資購屋，卻因貸款需求登記於單一人名下時，可透過預告登記保障其他出資者的權益；又如債權人為避免債務人脫產，也會要求設立預告登記加強對債權的擔保。雖然預告登記對限制登記名義人處分權利極具效力，但並非萬能，對於法院判決、強制執行、徵收等法律行為無排除效力，亦即若登記名義人因債務問題遭法院強制執行，即便設有預告登記，也無法阻止查封與拍賣行為，因此若需更高程度的財產保障，亦可考慮結合信託制度等其他法律安排。
律師回答：
關於這個問題，當事人想購屋但因手頭資金不足，無法全額付款，需要向銀行貸款，然而考量自身工作不穩，能取得的貸款額度恐不理想，因此與身為公職人員、信用條件較佳的女友商量後，決定由女友出面購屋並辦理貸款，房屋的登記也因此登記在女友名下，實際上所有購屋款項及貸款的還款責任卻是由當事人負擔。由於房屋土地權屬登記在他人名下，當事人無法確保自身權益，是否可透過「預告登記」的方式，限制女友擅自處分該不動產，以保障自己的權利？
所謂「預告登記」，是我國土地登記制度中屬於限制登記的一種，根據土地登記規則第136條明定，預告登記是限制登記名義人對不動產權利所為處分行為的一種登記方式，辦理後能對該不動產加以限制，使登記名義人無法在未經請求權人同意下進行買賣、贈與、設定抵押等處分，否則地政機關將不予受理相關登記申請。
什麼是土地建物的預告登記？該如何辦理呢？
土地建物「預告登記」是用來預防他人對自己的土地建物進行權利變更，故而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利的一種措施。
實際購買房屋的是當事人，當事人因為貸款需要，因此以女友女友名義購屋，並將房屋所有權登記給女友，但女友有可能在未經當事人同意情況下，便將房屋土地逕自出售處分，為防免這種情況發生，當事人就可以要求女友去辦理土地房屋的預告登記，當事人是「預告登記的請求權人」，女友則為「預告登記的登記名義人」，一旦房屋土地辦理預告登記後，在沒有預告登記的請求權人（例如：本文中的當事人）同意之前，女友是不能夠拿房子去設定抵押，或是將房屋透過買賣、贈與方式移轉給別人，如果沒有當事人同意，地政機關對於這類的設定抵押或買賣、贈與移轉處分都會予以駁回。
如前所述，「預告登記」是用來保全請求權人對不動產的權利，限制不動產所有權人任意移轉或設定負擔的一種方式。有時候情侶或朋友一起合資買房，本來想兩人一起共同登記為所有權人，但沒想到當要向銀行申請貸款時，才發現多人共有的情形下，貸款成數、優惠利率，都沒有單獨登記一位所有權人划算，於是便有類似本文當事人與女友的狀況，但是共同出錢購買的房子，房屋所有權卻要登記給別人，每個人面對這種狀況都會有點擔心，其實在合買房產的時候，有一種「預告登記」的方式，可以登記在其中一人的名下，但可以限制登記名義人處分房屋的權利，這樣既可以保障其他出錢人的權利，也能避免登記名義人擅自處理掉房產。
查「土地登記規則」第136條第1項規定：「土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。」，同條第2項稱：「前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。」，依照上述條文規定，預告登記是限制登記的一種，目的是預先為保全對於他人土地建物權利變更，而向地政事務所申請限制登記名義人，處分他的土地建物權利所做的登記，辦理預告登記之後，就像「鎖定」房屋的所有權，登記名義人無法隨意移轉。
當事人實際為付款人，卻因無力貸款而將登記人設為女友，若未採取保全措施，即使由其負擔全額費用，將來若雙方產生糾紛或女友處分不動產，當事人亦難以主張權益。預告登記正是可在此情況下發揮作用的法律工具。辦理預告登記時，當事人需取得登記名義人（即女友）的書面同意，並依土地登記規則第137條規定備齊登記申請書、登記原因證明文件、權利書狀（如所有權狀）、雙方身分證明文件及同意書等文件。依規定，登記義務人除符合法定例外規定外應親自到地政事務所辦理，並配合現場身份核對及簽章。預告登記完成後，於土地登記簿謄本中將顯示該預告登記事項，即使外觀上房屋仍為女友所有，但其處分行為受到限制，當事人權益因而受到保障。
目前社會實務上常見的幾種辦理預告登記的原因狀況，首先可能是父母出資為子女購買房屋，雖然房產是登記在子女名下，但房產仍然可設定預告登記給父母，這樣就可以防止子女被別人詐騙，或是不肖子女自已偷偷賣掉房屋，亦或是隨便將房產拿去增加貸款。先做預告登記的設定，子女就不會任意處置房屋土地。第二種狀況是多人合資一起購買房產，然後登記在一人名下，購屋的貸款人通常會登記條件最好的人，為保障其他人的權益，便會設定預告登記，這樣房屋登記所有權人就不能隨意處分房產。第三種狀況是債務人把不動產設定預告登記給債權人，藉此加強對債權人的保障，這樣就可以預防債務人不還錢時，私自變賣房屋或自行脫產。
不過預告登記雖然可以限制登記名義人隨意處置房屋，但是卻無法對抗法院的強制執行。以本文為例，可能女友在外積欠債務，債權人對女友提起民事訴訟勝訴確定後，於是便將房屋強制執行，這時就算有辦理預告登記，當事人出錢購買的房屋還是可能被法院查封拍賣，這點是當事人必須留意的。
塗銷預告登記
不動產登記名義人若欲塗銷預告登記，需先解預告登記的法律性質與其保全目的。預告登記是為保全某項請求權，例如不動產的買賣、移轉或負擔設定等未來可能發生的權利變動，請求權人可依據土地法第79-1條聲請辦理，以限制登記名義人對不動產的處分行為，並非立即使請求權人取得所有權，因此預告登記的設立本質上是具有保全功能的登記措施。這種限制效力自登記完成起即持續有效，並不因時間經過而當然失效，故預告登記本身不受消滅時效之拘束，只要未依法塗銷，其限制登記名義人處分權限的法律效果仍持續存在。因此，對於登記名義人而言，能否、何時以及如何塗銷預告登記，便成為一項極為重要的課題。
最高法院100年度台上字第608號民事判決：「預告登記旨既在保全債權請求權之行使，如該債權請求權已消滅或確定不發生時，該預告登記亦已失其依據，應予塗銷。」即明示當債權請求權已消滅或確定不發生時，即應塗銷該預告登記。
預告登記之目的在於保全債權請求權的實現，若該債權請求權已因某種事由消滅，或其本身確定不會發生時，該登記即失去其存在的正當性與保全意義，自應塗銷。
簡言之，只要預告登記的基礎請求權不復存在，其附著的登記也應一併消滅。例如買賣契約已解除、給付已完成、或當事人已達成清償協議導致債權消滅時，原本依此債權設立的預告登記也隨之失去法律基礎，自可依法申請塗銷。
若登記名義人與請求權人雙方對於請求權是否仍存在、是否已消滅或是否確定不會發生並無爭執，則可以依照行政程序，雙方協議辦理塗銷。此種情形下，當事人可共同填具「預告登記塗銷同意書」，連同登記申請書、雙方身分證明文件及權狀等文件，一併向地政機關聲請塗銷預告登記。地政機關在審核後若認為文件齊備且合法，將核准塗銷登記，恢復登記名義人完全的處分權限。
然而，若雙方對於請求權是否消滅或不再發生的事實有所爭議，便無法透過合意塗銷的方式處理，而需由法院介入。登記名義人需提起民事訴訟，請求法院判決塗銷預告登記。實務上常見可提起訴訟塗銷預告登記的情形主要有三種：第一種是債務自始不存在，例如雙方從未實際發生債權債務關係，或是基於虛偽意思表示而辦理登記，此種預告登記自始無效，登記名義人得向法院訴請塗銷；第二種是債務雖然曾存在但已因清償、解除或抵銷等事由而消滅，導致預告登記的保全目的不再存在，亦可訴請塗銷；第三種則是債務雖存在，但因法律事由導致債權人已無法再主張請求，例如請求權已罹於時效而債務人抗辯成功，此時預告登記便喪失其保全功能，也可作為塗銷理由。
值得一提的是，即使預告登記本身不受時效拘束，但其所保全的債權請求權仍可能因時效屆至而失效，一旦請求權時效消滅，登記名義人即可據此提起訴訟，請求法院判決塗銷。總結而言，預告登記雖具有持續效力與一定程度的強制性，然而只要登記的債權基礎不復存在，即可透過合意或訴訟程序予以塗銷，登記名義人應評估具體情況，必要時諮詢專業法律意見，以確保其不動產處分權的完整恢復。
此外，現實生活中，預告登記亦常被用於其他狀況，例如父母出資為子女購屋，為避免子女隨意變賣或受騙設立預告登記；多位朋友合資購屋，卻因貸款需求登記於單一人名下時，可透過預告登記保障其他出資者的權益；又如債權人為避免債務人脫產，也會要求設立預告登記加強對債權的擔保。雖然預告登記對限制登記名義人處分權利極具效力，但並非萬能，對於法院判決、強制執行、徵收等法律行為無排除效力，亦即若登記名義人因債務問題遭法院強制執行，即便設有預告登記，也無法阻止查封與拍賣行為，因此若需更高程度的財產保障，亦可考慮結合信託制度等其他法律安排。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條土地法第79-1條=土地登記規則第34條=土地登記規則第41條=土地登記規則第40條=土地登記規則第136條=土地登記規則第137條)
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