不動產預告登記是什麼？如何辦理？
03 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記有多種情境，最常見於不動產買賣過程中，當雙方約定將產權過戶於未來某一時點完成，買方可透過預告登記先行保障其請求權，避免賣方將不動產另售或設定負擔；此外，也有家庭成員為保障親屬財產安全，例如子女預先取得對父母名下不動產之請求權，以防止父母在不知情情況下遭詐騙而轉讓或抵押該房地產；或者在共同投資案件中，將不動產登記於法人或他人名下，實際出資者可透過預告登記保存其權利。預告登記並不會顯示於土地權狀，僅能從地政機關調閱的土地登記簿謄本中確認其存在，因此在交易時應特別注意是否有預告登記之情形存在。並非對所有情形皆具有排他性保護，依土地法第79-1條第3項規定，若是經由徵收、法院判決或強制執行所為之新登記，其仍可排除預告登記之限制效力。因此，對於追求更高保障的權利人，亦可考慮更嚴謹的方式，例如透過信託方式保全財產，避免將不動產直接登記於易受外力干擾的名義人名下。總而言之，預告登記是我國土地登記制度中保全債權性請求權的重要工具，能有效限制登記名義人對不動產的不當處分行為，雖其效力具有一定限制性，但仍為民眾在處理房地產交易、贈與或財產管理時的重要選項。
律師回答：
關於這個問題，土地登記具有宣示性、公示性與推定公信力，是我國對於不動產權利變動所採取的重要登記制度，不論是買賣、繼承等所有權移轉登記，或是抵押權等他項權利設定登記，甚至是建築物保存登記，皆需依照法律規定向地政機關辦理相關登記手續，以確保交易安全與不動產權利關係之穩定。
其中，預告登記是一種屬於限制登記類型的重要制度，係土地法第79-1條所明定，主要是為保全特定的請求權，例如關於土地權利移轉或消滅之請求權、權利內容或次序變更之請求權，及附條件或期限之請求權。辦理預告登記時，請求權人須檢附登記名義人之書面同意書，且在未塗銷前，該登記會對登記名義人日後對土地的處分行為產生限制效力。具體來說，若處分行為會妨礙已登記的請求權，其處分將被視為對請求權人無效。雖然預告登記具有限制登記的性質，使得所有權人無法自由處分土地，但因其本質仍屬於債權性的請求權，故實務上多採「相對無效主義」，即該限制僅對登記名義人及請求權人間有效，對於善意第三人則需視情形認定其效力是否及於之。當預告登記人未能直接取得所有權人協助辦理本登記時，實務上須另行提起訴訟請求法院為形成判決，進而辦理所有權移轉或其他實體登記，過程不僅費時且勞神。
預告登記作為土地法第79-1條所明定的限制登記類型，其主要目的是為保全請求權，這類請求權包括關於土地權利移轉或消滅的請求、權利內容或次序變更的請求，以及附條件或期限的請求。當辦理預告登記後，土地的登記名義人即受限制，不得任意處分該不動產，如未經請求權人同意所為的處分會對請求權造成妨害者即屬無效，這樣的法律設計旨在避免未來權利人因登記人處分財產而無法實現其請求權。
預告登記的申請程序相對嚴謹，依據土地登記規則第137條規定，除需提出第34條所列基本申請文件，包括登記申請書、登記原因證明文件、權利證明書、身分證明及其他規定文件外，還需提供登記名義人的同意書。通常，登記名義人需親自到場，依據第40條規定，應攜帶國民身分證正本，於現場簽名並由地政機關核對簽證，但若符合土地登記規則第41條所列特定情形，如文件經公證或認證、由地政士簽證、設置印鑑、外僑授權、線上身分驗證等，即可免親自到場。
這樣的設計是為兼顧申請便捷與登記真實性。例如當不動產買賣約定產權移轉於未來某一時間完成，為保障買方權益，可透過預告登記保留其債權性質的請求權，使其將來得以辦理正式登記。此時若登記名義人另行處分該土地，將構成對預告登記的妨礙，依土地法第79-1條第2項規定，該處分對請求權人無效。此外，預告登記雖具有類似物權的效力，但其法律性質仍屬債權，因此僅具「相對無效」效果，僅對登記名義人有效，對第三人則需視其是否知情與登記順序等判斷其效力。因此，在預告登記後若發生登記名義人另行出賣並完成登記的情況，請求權人仍須另行提起訴訟，以法院形成判決辦理本登記，程序繁複且曠日費時。
經預告登記後，實務作法是預告登記名義人將不得再作處分，僅只有設定抵押權等他項權利設定登記時，經預告登記權利人同意後方可辦理，可視為絕對禁止處分。然而，預告登記於土地登記簿之公示效果，仍屬債權性質之請求權，基於債權相對性，本身債權應有活潑性，以促進交易活動，故應採相對無效主義。然而，預告登記名義人出賣土地並移轉登記予第三人後，預告登記權利人為本登記時，須向第三人請求為土地登記之同意，我國土地法第79條之1並未明文規定預告登記得向第三人請求同意登記之權利，僅能訴請法院形成判決為本登記，請求回復原登記之狀態，將耗費時間精力。
一般常見的預告登記例如在不動產買賣時，可能約定產權過戶是在較久的時間點之後，為對買方較有保障，也可以先用預告登記的方式將該買賣的債權行為類似物權化，保障未來過戶之權益；或者為雙重保障產權，可附加預告登記於不動產上，如預告登記請求權人為子女時，可避免長輩的不動產被詐騙或是在不知情的狀況下設定抵押、移轉等；又或者配偶有外遇對象準備開始爭產時，也可先預告登記給子女保障其權益。或是與他人一起投資時，有可能係將投資標的之不動產登記在該合資的公司名下，為保障實質出資者的權益，也可以用辦理預告登記的方式。預告登記後在權狀上是不會有變化的，除非是調閱土地登記謄本才會顯示預告登記相關內容，還有預告登記是政府免收規費的行為，不像設定抵押權登記還要支付權利價值千分之一的設定規費。
實務上，預告登記常被應用於避免產權糾紛或保全未來權利，尤其適用於親屬間財產保護、信託安排、合夥投資、協議買賣等場景。但需注意的是，預告登記無排除徵收、法院判決或強制執行所為登記之效力，因此如欲全面保障財產權益，可搭配信託或設定其他擔保機制。此外，預告登記無需繳納登記費用，相較抵押權設定等登記形式更具成本優勢。
總之，預告登記制度在我國土地登記法制中具重要地位，雖其性質仍屬債權保全性質，但在防止不動產權利被不當處分上，仍具實質保護效果，適當利用預告登記，不僅有助於交易安全，也可強化民眾財產保障，惟應搭配專業律師或地政士意見操作，方可達到預期法律效益。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條土地法第79-1條=土地登記規則第34條=土地登記規則第41條=土地登記規則第40條=土地登記規則第136條=土地登記規則第137條)
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