不動產如何進行破產或清算之登記？
03 Jun, 2025
問題摘要：
限制登記中的破產登記與清算登記，乃我國為處理債務危機所設的重要法律制度，能有效整合債務人資產，透過法院監督，防止個別脫產或債權人惡性競合，進而達成法律上的公平與正義。這些登記行為既可保全財產，又可保障權利，對於維護整體社會經濟秩序具有深遠意義。
律師回答：
關於這個問題，土地法第78條、土地登記規則第136條的規定，所謂限制登記，是指在法律程序中為保全債權人或其他利害關係人的權益，由登記機關依法律命令或法院囑託，在不動產登記簿上記載限制登記名義人處分其土地或建物權利的事實。這種登記主要目的是透過法定程序，在爭議解決前暫時凍結該不動產的交易與設定行為，防止財產遭到移轉、變更或設立負擔，進而保障合法權利人或請求權人未來得以實現其權利。
當債務人負債累類，其資產不足以清償所有債務，債務人可以透過破產程序，將債務人的資產公平地分配給全體債權人，避免債權人採取先搶先贏的方式向債務人討債，債權人除受到分配的部分以外，其餘的債權請求權在法律上都被視為消滅，經由這種方式，讓債務人的生活還有機會重新回歸正軌。破產制度就是讓公權力介入債務人的財產糾紛，透過法治程序替私人解決債務，避免私人間因為債務問題引發社會糾紛。
當破產或債務清理程序啟動後，債權人不得再自行執行債權，而是透過法院主持的破產清算程序，公平分配債務人現有資產。此一制度不僅保障全體債權人能在公平條件下受償，也使債務人在履行部分責任後，免除殘餘債務，得以重新展開生活，是現代法治社會平衡債務清償與經濟重建的重要機制。
當法院對債務人為破產宣告後，為保全債務人的財產，法院會囑託登記機關就債務人的財產為破產登記。破產法第66條規定：「法院為破產宣告時，就破產人或破產財團有關之登記，應即通知該登記所，囑託為破產之登記。」，破產人受法院為破產宣告及破產登記後，就喪失對自己財產的管理權及處分權，所以破產登記，就是法院於債務人不能清償其債務的狀況下，就債務人之總財產，依職權所為之必要保全處分。
當法院正式對債務人為破產宣告後，為保全債務人現存財產不遭隱匿或不當處分，法院會依破產法》第66條規定，囑託地政機關辦理「破產登記」。破產登記一經辦理，債務人即喪失對其財產的管理與處分權，由法院所指定的破產管理人接管該財產，進行後續資產清點與分配。破產登記的效力在於通知社會大眾及利害關係人，該筆財產已進入破產程序，不得再由債務人擅自操作，以維護整體債權清償程序的秩序與正義。
登記完成後，破產人即喪失對其財產的處分權與管理權，該等財產隨即進入破產財團，由法院指定的破產管理人負責統籌處理。破產登記具有類似查封、假扣押等限制登記的效力，使得債務人名下的房地產在法律上失去處分自由，保障債權人未來得以透過拍賣或變賣方式公平受償。值得注意的是，一旦破產登記完成，除非經破產程序合法解除或法院裁定撤銷，該不動產在法律上不得再由原所有人任意處理。
消費者債務清理條例第87條第1項及第2項規定，法院裁定開始清算程序時，就債務人或清算財團有關之登記，應即通知該管登記機關為清算之登記，另管理人亦得持開始清算程序之裁定，向該管登記機關聲請為清算之登記。
法院裁定開始清算程序後，須立即通知地政機關，辦理與債務人或清算財團相關的清算登記。此舉與破產登記具有相同的功能，即在清算程序進行期間，凍結債務人之財產，避免其對外轉讓或抵押，確保債務人在清算程序中之財產足以公平分配予各債權人。此外，法院所指定的清算管理人亦得持法院裁定書，向地政機關申請進行登記。一旦清算登記完成，該財產在未經清算程序終結或法院許可前，即不得任意處置，保障所有債權人可在法定程序下依序受償。
此外，除傳統的破產程序，我國也設有消費者債務清理條例，針對一般民眾在信用卡、信貸、保證責任等民間債務陷入困境時，得以提出更生或清算聲請。該條例第87條第1項明確規定，法院一旦裁定開始清算程序，應即通知該管登記機關辦理清算登記；第2項進一步授權管理人持法院的裁定，向地政機關聲請辦理登記。清算登記的目的與破產登記相似，皆在於凍結債務人名下財產的處分權，確保未來依清算結果進行分配。登記完成後，任何對財產的處分行為均需取得管理人同意，否則即屬無效，有效保障債權人依法獲償的權益。
依97年4月11日施行之消費者債務清理條例第87條第1項及第2項規定，法院裁定開始清算程序時，就債務人或清算財團有關之登記，應即通知該管登記機關為清算之登記，另管理人亦得持開始清算程序之裁定，向該管登記機關聲請為清算之登記。故登記機關於接獲法院囑託，或受理管理人持開始清算程序之裁定辦理清算登記時，請以「註記」為登記原因，將清算登記之事實註記於其他登記事項欄（所有權或他項權利），內容為：「代碼『９Ｍ』（清算登記：）00地方法院00年00月00日000字第0000號函於00年00月00日00時以00年度000字00號裁定開始清算」，登記完畢後，該標的如已有他項權利設定或經另案辦理查封登記時，應將權利人姓名、住址、設定日期、金額等登記情形及查封案號函復裁定法院；至法院囑託辦理塗銷該清算登記時，請以「塗銷註記」為登記原因辦理該清算登記註記之塗銷登記。本項註記之訴訟標的有禁止移轉及設定負擔之效力，惟如有上開條例第87條第3項規定債務人因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於清算登記前已取得不動產物權者，得依法院通知登記為債務人所有。(內政部 97年 8月 13日內授中辦地字第 0970050210 號函)
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-破產-清算-債務清理
(相關法條=破產法第66條=消費者債務清理條例第87條=土地登記規則第136條=土地法第78條=)
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