不動產如何進行查封、假扣押、假處分登記？此等登記效力？
03 Jun, 2025
問題摘要：
限制登記是一項強制性與保全性質兼具的重要制度，目的在於暫時限制不動產之自由流通，以維護債權實現與交易秩序。對於一般民眾而言，若發現自己名下房地產出現限制登記的註記，應立即解限制的來源與類型，並依照法律規定採取適當措施辦理塗銷，否則將可能影響財產處分、貸款或過戶等行為。在進行任何不動產買賣前，購買方亦應主動向地政機關調閱登記簿謄本，審查是否存在限制登記事項，確保交易標的物產權清楚，以免事後產生糾紛或損害自身權益。限制登記雖非不可處理，查封登記、假扣押登記與假處分登記是債權人維護權益的重要程序。對債務人而言，這些登記一旦成立，對其財產運用產生重大限制，且往往影響信用評分及後續交易。對購屋或投資不動產者而言，更應於交易前詳閱地籍謄本，確認標的物是否涉及限制登記，否則可能買入無法處分、貸款或使用的問題房產。而若當事人誤觸相關登記，也可依法律途徑聲請撤銷、提起訴訟或清償債務後聲請塗銷，以解除限制，恢復財產的自由運用。
律師回答：
關於這個問題，土地登記規則第136條的規定，所謂限制登記，是指在法律程序中為保全債權人或其他利害關係人的權益，由登記機關依法律命令或法院囑託，在不動產登記簿上記載限制登記名義人處分其土地或建物權利的事實。這種登記主要目的是透過法定程序，在爭議解決前暫時凍結該不動產的交易與設定行為，防止財產遭到移轉、變更或設立負擔，進而保障合法權利人或請求權人未來得以實現其權利。
此種制度常見於訴訟、強制執行、破產清算、稅捐追繳及民間財產保全等場景，是不動產法律制度中重要的一環。土地登記規則與土地法第78條第8款所列，限制登記的類型包含預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記，以及其他依法所為的禁止處分登記。雖然這些登記的法律性質各異，有的屬於法院保全程序，有的屬於行政機關的強制措施，但它們共同的特徵是限制不動產的登記名義人對財產行使完整處分權，使得該不動產在處分、移轉、抵押或設定其他物權上受到法律拘束。
以實務來說，所謂的限制登記，就是指在地政機關登記系統中，於某筆土地或建物的「所有權部」或「他項權利部」的其他登記事項欄，記載有法律上的限制事項，如預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記或其他依法禁止處分之情形。當房屋或土地被加註這些限制登記後，即無法自由進行買賣過戶、設定抵押、分割或其他權利處分行為，等於是原所有權人喪失完整的處分能力。這些限制雖非永久性，但在登記尚未塗銷前，其法律效力將持續存在，且第三人只要透過查閱謄本即能得知該不動產已受限制，法律上不得主張善意受讓的抗辯。因此限制登記不僅保護債權人權利，也兼具法律公示與交易安全的功能。
在各種限制登記中，第一種是預告登記，通常出現在買賣契約成立但尚未完成過戶登記時。此登記可防止登記名義人將不動產轉售予他人，保障請求權人未來的物權移轉登記請求權。第二是查封登記，為強制執行程序中的一環，當債權人取得執行名義後可請求法院對債務人名下不動產查封，由法院囑託地政機關登記。第三是假扣押登記，債權人於訴訟中為保全金錢債權，擔心債務人脫產可向法院聲請假扣押，經法院裁定准許後，地政機關登記扣押該不動產，限制其處分。第四是假處分登記，適用於非金錢請求之情況，如請求交付房屋、設定地役權等，為維持現狀及確保執行效果，法院得應債權人聲請裁定禁止登記名義人處分不動產。第五是破產或清算登記，債務人無力清償債務經法院宣告破產後，法院或管理人可聲請登記，將債務人名下不動產標示為破產財產，該財產需由破產管理人依法分配，無法再自由處分。
查封登記是強制執行程序中最常見的一種限制登記方式，通常發生於民事訴訟已經確定、債權人取得勝訴判決或其他具有執行名義的情況下，債權人透過法院民事執行處，請求對債務人名下的財產進行強制執行，其中第一步就是對該財產辦理查封登記。查封登記是由法院囑託地政機關辦理，其法律效果在於限制債務人對該不動產進行任何處分行為，包括買賣、贈與、設定抵押權或其他影響財產完整性的行為。查封一旦登記完成，債務人即喪失對該財產的自由處分權，直到查封被撤回或執行完畢，亦即經由法院拍賣、清償、和解等方式結案。
與查封登記相對的，是假扣押登記，雖然兩者同屬強制執行程序下的限制登記，但假扣押的出現時間點在於訴訟尚未確定前，債權人為防止債務人在訴訟過程中脫產，便可向法院聲請假扣押，以暫時性凍結債務人名下的財產。簡單來說，假扣押是一種預防性質的程序，目的是保全未來可能實現的強制執行。民事訴訟法第522條規定，只要是金錢債權或可轉為金錢請求的債權，都可以聲請假扣押，且法院在裁定准許後，會立即囑託地政機關進行登記，一旦登記完成，該不動產即受到限制，債務人無法將該筆財產出售或設定新權利。
再者，與假扣押相似但性質不同的，是假處分登記。假處分主要用於非金錢給付的請求，例如請求交付特定物品、不動產、或請求排除妨害、停止侵害等情形。當事人為維持訴訟標的物的現狀，避免在訴訟判決確定前標的遭到變更、隱匿或移轉，得聲請法院核准假處分。假處分登記是法院准予聲請後，囑託地政機關辦理的限制登記，登記後對債務人即發生禁止處分效果。例如某甲與某乙簽訂房屋買賣契約，甲已付款但乙遲未履約交屋，且有意另售予他人，甲在提起本訴同時，得聲請假處分，防止乙將該房屋另行處分。
三者雖同屬強制執行程序中的手段，卻分別適用於不同的階段與目的。查封登記為債權人取得執行名義後啟動執行程序的起點，假扣押則是在尚未取得執行名義前，基於債權保障所作的保全措施，而假處分則是維持現狀、保障非金錢債權實現的防衛工具。三者的法律效果均為凍結債務人之處分權，且於地政登記簿「所有權部」或「他項權利部」的其他登記事項欄中清楚註記，第三人一旦閱卷即知該不動產已受限制，無法主張善意取得。
當法院或行政執行分署依據強制執行程序需要，囑託地政機關辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定清算登記時，應於囑託書中載明登記標的物的詳細標示與登記事由。此類囑託事項不受地政機關一般收件順序限制，應即時處理。若登記標的物已由登記名義人提出移轉或設定登記申請，尚未完成登記程序，登記機關應即改辦法院或執行分署所囑託的限制登記，並通知原申請人該程序變更。倘若登記名義人已完成與第三人的移轉登記，則登記機關應將「無法辦理限制登記」的事實函覆法院或行政執行分署。然而，若係基於實行抵押權而進行拍賣，雖該不動產已登記轉讓與第三人，登記機關仍應辦理查封登記，並通知新登記人與法院，確保執行程序不中斷。以上規定也適用於其他依法律囑託禁止處分之登記或清算程序的登記。
若登記標的物為已登記土地上的未登記建物，法院或行政執行分署囑託登記時，應在囑託書中明確載明建物標示，並以法院或執行分署派員會同地政人員的勘測結果為準。勘測所需費用，原則上由債權人先行繳納。完成勘測後，地政機關應編列建號並編製建物登記簿，於標示部登記查封、假扣押、假處分等事項，並將相關資料與圖資影本送交法院或行政執行分署留存備查。若係清算程序，亦比照辦理。
當同一筆土地已辦理查封、假扣押或假處分登記後，法院或執行分署如再次囑託辦理相同限制登記者，地政機關原則上不再受理，並應回復法院已登記之相關日期及案號，以避免重複作業。
土地登記規則第141條規定，凡經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記後，尚未塗銷前，地政機關應停止與該不動產權利相關之新登記申請。不過有例外情形，仍可辦理登記，包括依法辦理的徵收、區段徵收、照價收買案件；依確定判決由原債權人申請登記者；公同共有的繼承案件；或其他不影響既存處分限制的登記情形。若屬第二款之情形，申請人尚須提出法院或執行機關開立之「查無其他債權人併案查封或調卷拍賣」的證明文件，以證明可辦理登記。
第142條亦規定，如土地已受法院或行政執行分署限制登記後，若其他機關依法律另囑託辦理禁止處分登記，地政機關仍應為登記，並通知各有關機關。反之，若土地先經其他機關禁止處分登記，法院或行政執行分署後來另囑託查封、假扣押等登記時，登記機關亦應辦理並分別通知。此制度設計目的在於各主管機關權限互補，防止債務人以程序漏洞為由規避限制處分效果，同時保障公權力行使與私權實現的平衡。
解除此類限制登記的方法
是因債務糾紛而產生的限制登記，這類登記多半是債權人向法院聲請假扣押或假處分所造成。例如債務人因積欠債務而遭債權人聲請假扣押登記時，債務人無法將名下房地產進行買賣或抵押。要解除這類限制登記，最直接有效的方法就是清償債務，使請求權不存在，從而使債權人失去繼續保全的必要性。此外，債務人也可與債權人協商出具分期還款或其他償債計畫，展現誠意與履約能力，只要債權人願意配合，即可向法院聲請撤銷假扣押或假處分登記，一旦法院裁定撤銷生效，地政機關即可據以辦理塗銷限制登記。此外，若當事人認為限制登記的原因本身就有問題，例如債務不存在、債權已過時效，或登記權利人未依法提出登記文件等，可整理證據向法院提起訴訟。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-查封-假扣押-假處分
(相關法條=土地登記規則第138條=土地登記規則第139條=土地登記規則第140條=土地登記規則第141條==土地登記規則第142條=民事訴訟法第522條=民事訴訟法第523條=民事訴訟法第532條=土地登記規則第136條=土地法第78條=)
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