土地增值稅如何計算？
03 Jun, 2025
問題摘要：
土地增值稅不僅是針對土地自然漲價的合理課稅制度，也是國家推動土地合理利用與財富公平分配的重要工具。納稅義務人在土地移轉時應充分解土地增值稅之適用情形、計算方式與優惠條件，正確申報，才能在符合法令要求的前提下，爭取合理合法的稅賦優惠，避免日後因誤報、漏報而產生不必要的稅務風險與損失。
律師回答：
關於這個問題，土地增值稅是針對土地所有權人於土地移轉時，因自然漲價所產生之價值課徵的稅捐。所謂「移轉」，包括有償移轉、無償移轉、設定典權及信託土地有償移轉或設定典權等多種情形。所謂有償移轉，是指原土地所有權人於土地移轉時取得相當代價，例如買賣、交換或政府照價收買等；無償移轉則指取得所有權人未付出代價，如贈與或遺贈等。此外，若土地為設定典權者，依稅法規定，出典人於設定典權時須繳納土地增值稅，待將來回贖典權時，可無息退還原繳稅款。至於信託土地，若於信託關係存續中，受託人將土地有償移轉、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為自有土地，亦須依規定課徵土地增值稅。當受託人依信託本旨將土地移轉予委託人以外之歸屬權利人時，也同樣須繳納土地增值稅。
土地增值稅的計算基礎為「漲價總數額」，即土地移轉時之申報移轉現值，扣除前次移轉現值（或原規定地價）乘以消費者物價總指數調整後的金額，再減除土地改良費用。申報移轉現值時，當事人可以選擇依公告土地現值或實際交易價格（二擇一）申報，但若申報價格低於公告土地現值，地方稅稽徵機關得選擇公告土地現值計徵土地增值稅。前次移轉現值，原則上依據前次申報價格，如土地未曾移轉，則以民國53年（1964年）首次規定之地價或後續調整地價為準，並依消費者物價指數進行調整。(土地稅法第28條)
在土地增值稅計算中，自用住宅用地稅率具有重要意義。若符合特定條件，可以適用較優惠的自用住宅用地稅率，條件包括：第一，地上房屋所有權人須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬；第二，土地所有權人本人、配偶或直系親屬必須於簽約買賣前已完成戶籍登記於該土地上；第三，出售前一年內，土地及其上建物不得有出租或營業行為；第四，如自用住宅建築完成未滿一年，房屋評定現值需達基地公告現值的10%以上；第五，面積限制方面，都市土地面積不得超過3公畝（約90.75坪），非都市土地不得超過7公畝（約211.75坪）。(土地稅法第34條)
若同日訂約出售並同日申報，即使出售多筆土地，只要總面積未超過自用住宅面積限制者，亦可同時適用自用住宅用地稅率；若部分地上房屋供出租或營業使用，則可按自用與一般用途分別計稅。需要注意的是，自用住宅用地稅率只適用於土地出售，若是以贈與方式移轉，則不適用自用住宅用地稅率，而須依一般稅率計徵土地增值稅。
土地移轉後必須於訂立契約日起30日內向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地現值，若逾期申報，則以收件當期公告土地現值為移轉現值計稅。例如，若甲與乙於108年12月23日簽訂土地買賣契約，當時公告土地現值為150萬元，109年1月1日公告現值調升至160萬元，若雙方能於109年1月21日前申報，則仍按150萬元計算土地增值稅；若於109年1月22日以後才申報，則須依160萬元計算，會增加稅負。
土地增值稅的納稅義務人依移轉類型有所不同，有償移轉時由原所有權人負責，無償移轉時由取得所有權人負責，設定典權時則由出典人負責，信託關係存續中受託人移轉或設定典權者亦須繳稅，受託人將土地移轉予委託人以外之歸屬權利人亦同。除此之外，土地設定典權後回贖時，出典人可申請無息退還原繳土地增值稅款。(土地稅法第5條)
土地增值稅亦有若干免徵或不課徵情形，例如繼承取得土地無需繳納土地增值稅，私人捐贈土地供作社會福利事業或私立學校亦可免稅，被徵收土地或尚未徵收的公共設施保留地移轉時也可免徵土地增值稅。此外，作農業使用之農業用地移轉與自然人時，亦得申請不課徵土地增值稅，配偶間互贈土地也可申請不課徵土地增值稅，但需符合一定程序與條件，並取得相關證明文件。(土地稅法第28-2條)
-房地-房地稅務-土增稅
(相關法條=土地稅法第5條=土地稅法第28條=土地稅法第34條=土地稅法第28-2條)
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