土地及地上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人時，此時應如何處理房地關係？
03 Jun, 2025
問題摘要：
土地及地上建物原本同屬一人所有，後因讓與而分屬不同人所有時，法律基於土地與建物使用上的不可分離性及經濟效益考量，自動推定存在租賃關係，並進而產生優先承購權之效果，這不僅保障現有使用人的權益，也促進土地與建物利用之合理化與法律關係之簡明清晰，對於維持不動產市場交易秩序具有重要意義。土地與建物買賣實務中，應依此法律推定原則，妥善處理優先承購權問題，以避免未來因登記程序瑕疵或忽略通知義務而產生爭訟。
律師回答：
關於這個問題，在不動產交易實務中，土地及地上建物原同屬一人所有，但若因同時或先後讓與而轉移至不同受讓人名下，導致土地與其上建物所有權分屬相異之人時，法律上有特別的推定規範。
土地與地上建物在原本同一所有權人名下，若經讓與而產生所有權分屬不同人情形，法律推定土地所有人與建物所有人之間，已存在租賃關係，並且在此基礎上，雙方於嗣後土地或建物再行出售時，依法享有優先承購權。
若優先購買權人放棄該權利，應依土地登記規則第97條第2項規定辦理相關登記手續。依據民法第425-1條規定，當土地與土地上之建物本屬同一人所有，但僅將土地或房屋所有權讓與他人，或同時或先後讓與給不同人時，法律推定受讓人間於房屋得使用期間內有租賃關係。
這種法律推定之租賃關係不受民法第449條第1項租期限制規定之拘束，立法意旨在於維護建物使用之連續性及安定性，避免因土地與建物分屬不同所有權人而生糾紛。由於房屋性質上無法與土地分離獨立存在，因此除有明確相反約定外，合理推論土地受讓人已默示允許建物受讓人得以繼續使用土地，但須支付相當的對價，此一法律推定關係本質上屬於租賃契約，且因立法者未對相關法律效果有細部規範，學理上亦認為應類推適用民法及土地法中有關基地租賃之相關規定，如民法第426-2條及土地法第104條等。
土地法第104條之立法說明，修正此條文的主要目的在於保障地上權人、典權人或承租人於房屋出售時的權益，避免他們作為直接占有人卻無法以合理價格優先購買而被迫搬遷，進而破壞土地及房屋利用之完整性。法律因此賦予優先承購權，使土地與建物合一於同一人名下，促進土地資源之有效利用並簡化法律關係，減少當事人之間的紛爭。
若土地及其上建物原本同屬一人所有，但經由同時或先後讓與，使土地與建物分屬不同所有人，即推定土地所有人與建物所有人間存在租賃關係。
此後若再行轉讓土地或建物，受讓人依法享有優先承購權。若優先購買權人放棄其權利，依土地登記規則第97條第2項後段規定，應由申請人檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件，或提供出賣人通知優先購買權人之證件，並提出切結，聲明優先購買權人接獲通知後逾期未表示行使優先購買，若有不實願負法律責任，始得辦理移轉登記。
這套制度設計的重點在於兼顧各方權益，確保建物使用人或承租人在土地轉讓時，不因物權人變動而喪失合理使用土地之保障，也讓土地買受人在購買行為中，能確知土地使用狀況，避免未來衍生使用糾紛。
「按『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。』為民法第四百二十五條之一所明定。上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係，其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質上不能與土地分離而存在，故除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃。…學者認為當事人間之不確定期限租賃關係，在法無明文相關法律效果及法律性質相類似之情形下，應『類推適用』民法及土地法關於基地租賃之規定，例如民法第四百二十六條之二、…及土地法…第一百零四條等規定（林誠二著，法律推定租賃關係，月旦法學雜誌第八十一期，第十頁至十一頁參照）。…」。另六十四年七月二十四日修正公布之土地法第一百零四條第一項規定，其修正理由謂：「地上權人、典權人或承租人，乃係房屋出賣時之直接占有人，其有直接占領關係。倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時，上開權利人若不能以同一價格優先承購，顯屬不公，故本條明文規定，賦與上開權利人優先購買權，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。」（參照法務部八十九年五月十八日法八十九律字第○一四四一一號函）。故為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用及杜當事人間之紛爭，得「類推適用」土地法第一百零四條及民法第四百二十條之二有關基地租賃優先承買權之規定。…本案土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有者，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售予他人時，其相互間已享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，則應依土地登記規則第九十七條第二項後段規定：「優先購買權人如已放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄其優先購買權之證明文件，或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」辦理。(內政部91年12月6日台內中地字第0910017524號函、法務部91年10月30日法律決字第0910041496號函
從實務角度來看，不動產交易中，若遇到土地與建物分屬不同人情形，土地買受人或建物買受人均須特別注意是否存在優先承購權，並應依規定妥為通知並取得放棄證明，以免日後交易生效與否發生爭議。此外，若雙方於土地與建物讓與時有特別約定排除租賃推定者，須於契約中明確記載，並辦理相應登記或具證明文件，以便於第三人查明，否則仍將受到法律推定之拘束。
-房地-地籍-房地分離-法定租賃
(相關法條=民法第425-1條=民法第426-2條=民法第449條=土地法第104條=土地登記規則第97條=)
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