土地分割是否須繳增值稅？
03 Jun, 2025
問題摘要：
土地分割時的土地增值稅課徵與否，主要取決於分割前後價值是否相等，並且需根據是否有補償的事實進行納稅義務人的認定。若價值相等，依法免徵；若價值不等且有補償，則向價值減少者課稅；若無補償，則向價值增加者課稅，並且整體價值計算標準皆以公告土地現值為依據。此外，不論是法院判決、和解或當事人協議分割，只要形成共有土地分割行為，皆適用同樣的課徵原則。
律師回答：
關於這個問題，我國現行法律對於共有土地分割及土地合併等土地應否課徵土地增值稅，平均地權條例及土地稅法或其他法律並未明文規定，僅有土地稅法施行細則第42條與平均地權條例施行細則第65條規定而已。
依據土地稅法的相關規定，土地增值稅的繳納義務主要是發生於土地權利「移轉」時，也就是土地透過買賣、交換、徵收或照價收買等有償方式移轉所有權，或是遺贈、贈與等無償移轉時，才會產生增值稅繳納的義務。土地稅法第5條明確規定了此一原則，其中有償移轉的納稅義務人為原土地所有權人，而無償移轉的納稅義務人則是取得土地所有權的人。因此，若土地只是辦理「分割」程序，而分割後各人持分比例未改變，原則上並不構成土地權利的移轉，不應產生土地增值稅的負擔。尤其在分割後面積並無增減，或分割程序未完成撤案的情況下，自然不會產生土地增值稅的繳納義務。
在處理分割後土地增值稅繳納問題時，原則上可以依照土地價值是否變動來區分。若分割後各共有人所取得土地的價值，與分割前原持分應有的價值相同，則依法免徵土地增值稅。然而若分割後取得的土地價值與分割前應有部分的價值不一致時，便需視具體情形決定是否產生土地增值稅的繳納義務。首先，若因分割而取得的土地價值減少，且屬於有補償的情形，即分割後價值較低者從其他共有人獲得補償金時，稅捐機關會向取得土地價值減少的土地所有人就其減少部分課徵土地增值稅。反之，若屬於無償的情況，即價值減少者未從他人處取得補償金，則改向價值增加的一方課徵土地增值稅。換句話說，若因分割導致某共有人取得的土地價值超過原持分價值，而未支付補償金予其他共有人，則需由該價值增加的一方繳納土地增值稅。
共有土地分割時，由於土地的公告現值會作為基礎，若分割前後各共有人取得的土地價值差異在當期公告土地現值每平方公尺單價以下者，依法可以免申報移轉現值，也免除依土地稅法第51條所定查欠稅費的手續。這樣的設計是為了便利處理價值輕微差異的分割情形，減少不必要的稅務負擔與行政程序。根據土地稅法施行細則第42條的規定，土地交換時，稅捐機關應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅；而在分別共有土地分割的情形下，若各共有人分割後所取得之土地價值與分割前應有部分價值相等，則免徵土地增值稅。若價值有所減少，則對減少部分課徵土地增值稅。這樣的規定也同樣適用於公同共有的土地分割案件。
共有土地分割時，由於土地的公告現值會作為基礎，若分割前後各共有人取得的土地價值差異在當期公告土地現值每平方公尺單價以下者，依法可以免申報移轉現值，也免除依土地稅法第51條所定查欠稅費的手續。這樣的設計是為了便利處理價值輕微差異的分割情形，減少不必要的稅務負擔與行政程序。根據土地稅法施行細則第42條的規定，土地交換時，稅捐機關應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅；而在分別共有土地分割的情形下，若各共有人分割後所取得之土地價值與分割前應有部分價值相等，則免徵土地增值稅。若價值有所減少，則對減少部分課徵土地增值稅。這樣的規定也同樣適用於公同共有的土地分割案件。
若共有土地分割後各共有人取得的土地價值彼此相等，不論面積大小或位置有無差異，只要價值相等，便無須繳納增值稅。但若價值有異，便需依補償與否的情形判斷由哪一方負擔增值稅。若為有償補償，即取得土地價值減少者收到補償金者，則由價值減少的一方負擔增值稅；若為無償，即價值增加者未支付補償金，則改由取得價值增加的一方負擔增值稅。
這套機制的立法意旨，主要在於確保土地增值稅的課徵基礎與實質利益的轉移相符合。假如價值移轉而未被課稅，將違反稅負公平原則；而若價值未實質變動卻課以稅賦，亦會增加民眾不必要的負擔，因此必須透過公告土地現值作為統一標準，並根據補償與否進行稅賦負擔的判定。此外，實務上常見的情形還包括土地分割後，由於地形、地勢或地段不同，致使土地單價或總價發生差異，此時即必須依上述原則認定是否產生增值稅繳納義務。
土地交換時，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅；至於分別共有土地分割的情形，若各共有人所取得的土地價值與其分割前應有部分價值相等，則免徵土地增值稅。但若分割後取得的土地價值與原持分比例所計算出的價值不一致者，且價值減少，則就其減少部分課徵土地增值稅。至於公同共有土地分割，亦準用分別共有土地分割的規定辦理。同理，土地合併後，如各共有人應有部分的價值與合併前土地價值相等，亦免徵土地增值稅；若價值減少，則依減少部分課徵土地增值稅。上述價值計算標準，均以土地分割或土地合併時的公告土地現值作為依據。
土地稅法施行細則第42條：
「土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。前三項土地價值之計算，以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準。
共有土地分割不論是經由法院判決、和解或當事人自行協議進行，土地增值稅之核課原則一致。若按照原有持分比例計算所得之價值分割者，即便因位置不同、面積微調，只要價值相當，即免課徵土地增值稅。但若分割後取得之土地與原持分比例所算得之價值不一致，則應區分是否有補償情形。屬於有補償的情況下，應向取得土地價值減少的共有人課徵土地增值稅；若屬無補償情況，則應向價值增加的共有人課徵土地增值稅。此函釋確認了土地增值稅繳納義務人應依價值增減及補償情形而定的原則。
「共有土地分割，不論係法院判決分割或和解或當事人自行協議申請分割，其土地增值稅之核課，應依下列規定辦理：一、數人共有一筆之土地，其照原有持分比例計算所得之價值分割者，依土地稅法施行細則第42條第2項規定，不課徵土地增值稅。惟分割後取得之土地，如與原持分比例所算得之價值不等，其屬有補償者，應向取得土地價值減少者，就其減少價值部分課徵土地增值稅。如屬無補償者，應向取得土地價值增多者，就其增加價值部分課徵土地增值稅。」(財政部台財稅字第31861號函)
分割後價值增加，依照該價值占全體價值增加總額之比例計算土地增值稅額
土地分割時的土地增值稅課徵與否，主要取決於分割前後價值是否相等，並且需根據是否有補償的事實進行納稅義務人的認定。若價值相等，依法免徵；若價值不等且有補償，則向價值減少者課稅；若無補償，則向價值增加者課稅，並且整體價值計算標準皆以公告土地現值為依據。此外，不論是法院判決、和解或當事人協議分割，只要形成共有土地分割行為，皆適用同樣的課徵原則。
「本件依原共有人持分比例分別計算其分割前與分割後土地價值之總值一節，業據被告於訴願程序中提出共有物分割明細表及分割前後價值比較表影本…。並據被告於106年5月31日函送補充答辯狀，依序計算系爭土地共有人李○○、李○○、姚○○、吳○○、○○○○股份有限公司（下稱○○公司）、李○○與原告等9人分割前後依公告現值計算所作成之「價值增減及應納稅額明細表」…在卷可稽。依此公告現值計算之明細，可知分割後價值減少者為訴外人李○○、李○○等2人。李○○於共有物分割前總值6,900,368元，分割後總值4,586,967元，價值減少2,313,401元；李○○於共有物分割前總值6,900,368元，分割後總值6,705,699元，價值減少194,669元。若屬減少而有補償之分割，則其二人本應納土地增值稅分別為696,299.61元及58,592.16元，共計754,891.77元。但因本件依原物判決分割，於判決中李○○與李○○，並未取得補償，原告亦不否認，且無證據可證其等獲有補償，是以，其二人即非本件土地增值稅之納稅義務人。本件依上揭財政部之函釋即應以分割後價值增加者為納稅義務人。而除李○○、李○○二人以外，其餘七共有人分割後較分割前現值增加合計2,508,063元，而原告等3人於共有物分割後價值增加320,465元，就其價值增加部分占全體共有人土地價值增加之比例計算應納土地增值稅之結果，被告定原告等3人應納土地增值稅各96,473元。此稅額之計算尚無何違誤或瑕疵，至可採信。」(臺灣臺南地方法院105年度簡字第74號行政判決)
-房地-房地稅務-土增稅-土地分割
(相關法條=土地稅法第5條=)
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