誤以為已買到房子而遂行裝修，是否可行？
03 Jun, 2025
問題摘要：
誤以為已經買到房子而擅自裝修，裝修人原則上不得向真正的屋主請求償還裝修費用，法律上以「強迫得利」理論排除不當得利請求的適用，除非有其他特別情形，例如屋主事後明知而承認裝修成果，否則裝修人自行負擔其行為後果。對於一般民眾而言，無論是擬購買房屋或接受房屋裝修，皆應謹慎確認產權狀況與法律關係，避免產生無謂的糾紛與經濟損失。
律師回答：
在法律上，如果有人誤以為自己已經買到某房屋而對該房屋進行裝修，這種情況下裝修人能否向真正的房屋所有人請求裝修費用的償還，需依據民法及實務見解進行判斷。
依據民法第811條及第816條規定，若動產因附合而成為不動產的重要成分時，不動產所有人即取得該動產的所有權，動產所有人可以依據不當得利規定向不動產所有人請求償還相當的價值。
單從條文字面來看，似乎即使有人錯誤將裝潢或修繕物件嵌入別人的房屋，屋主仍必須支付相應的費用給裝修者，這樣的結果似乎導致無辜的屋主無故承擔意外之裝修費用，違背公平與合理原則，因此學理上進一步發展出所謂「強迫得利」的理論來處理此類問題。
強迫得利概念主張，裝修者若未經所有人同意，自行裝修他人房屋，屬於侵害他人財產的行為，不能因其加害行為而要求受害人支付對價；甚至認為，被裝修的一方根本沒有意願接受該裝修，因此也沒有真正獲得利益，自然不生不當得利的返還義務。
在這種情況下，被裝修的一方既無侵權行為責任，也無不當得利的義務負擔。實務上，已有法院判決明確採納「強迫得利」的理論，例如臺灣桃園地方法院96年度訴字第1400號判決，即有裝修人因誤以為自己已經購買到房屋而擅自施工，最終法院認為，裝修人無權向真正屋主請求裝修費用。
臺灣南投地方法院104年度訴字第123號判決，也處理裝修人誤以為房屋尚未售出仍屬自己所有而施工的情況，法院同樣否定其求償權，裝修行為未經屋主同意，屋主也無意願接受該裝修，因此不存在可歸責於屋主的不當得利。
在這些案例中，法院認為，不論裝修人主觀上是否有善意錯誤，重點在於裝修行為本身未取得真正權利人的同意，且真正權利人主觀上也未有獲得利益的意思表示，因此無須負擔裝修費用返還義務。
由此可知，單純依民法條文規定，若只看到動產附合不動產而機械性地認定不當得利，顯然無法兼顧實質公平，必須結合裝修行為的背景、裝修人與屋主之間的法律關係及利益得失來綜合判斷。
誤以為買到房子而裝修的情形，本質上屬於「未經允許進入他人領域加以改變」的行為，這種行為性質上與侵權行為類似，不應賦予加害人請求利益的權利；同時，屋主並無意願接受該裝修結果，也未真正從中獲得主觀上可認為是利益的價值，基於不當得利理論要件「受有利益、他人受損害、無法律上原因」的整體判斷，裝修人之求償請求難以成立。進一步來看，即使裝修後的房屋客觀上似乎「價值提高」，但如果屋主主觀上並不需要或甚至厭惡該裝修結果，便不能強迫認定屋主因此受有利益。從現行實務趨勢來看，法院在處理此類誤裝修案件時，大多採取保護真正所有權人、避免強迫受益的立場，除非有證據證明屋主明確表示接受該裝修，否則裝修人很難主張裝修費用的償還。
-房地-房地裝潢-添附
(相關法條=民法第811條=民法第816條=民法第179條=民法第769條=民法第770條)
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