違章建築能否成為強制執行之標的？法院會如何執行？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築雖未合法登記，但因其經濟價值與社會使用事實，實務上仍得成為強制執行標的。然而，由於無登記制度支撐，其執行流程與合法建物相比多出查封認定與測量之程序，所有權人之債權人實為最大潛在受益者，惟應妥善審查債務人對違建之權利歸屬與市場流通性，以降低執行爭議風險。倘權屬不明，則恐生第三人異議訴訟，導致執行停滯或拍賣撤回，喪失債權清償契機。因此，債權人如銀行等放款機構，在進行放款評估與擔保設計時，應確實查核違建的實際權利歸屬，必要時應要求借款人提供實質使用證明、稅務記錄或建築實測資料，以強化將來執行力道。
律師回答：
關於這個問題，違章建築雖為未經主管機關合法核准興建的建物，依法不得辦理建物保存登記，自無建物謄本與所有權狀，但在實務上，因其具有可居住、可出租、可移轉之事實上效用，常被民間視為具有財產價值的物件而進行交易。正因如此，違章建築不僅能成為民間契約買賣的標的，也可在特定情況下成為法院強制執行程序中的查封與拍賣標的物。然而，與一般已登記建物的執行流程不同，違章建築的執行不僅程序繁瑣，也潛藏著物權爭執與拍定風險，特別是債務人所有權證明的認定與第三人異議訴訟的提起，往往成為執行阻力的核心所在。
首先，從法院執行角度而言，違章建築雖無保存登記，但只要具備一定價值且明確可辨屬於債務人所有，即得依強制執行程序予以查封拍賣。依強制執行法規定，執行法院需先確認執行標的確屬債務人財產，因此對於違章建築，法院通常會要求債權人提出稅單、房屋稅籍登記資料、用電證明、起造人資料或其他足資佐證之文件，以證明違建為債務人實際所有。倘若法院認為佐證資料明確，則得依強制執行法第76條辦理查封程序。
其次，由於違章建築未登記，其面積、構造、位置等無從於地政系統中查閱，法院需囑託地政事務所實地測量，由執行人員會同債權人、債務人到場，明定違建之實際位置與範圍，完成查封登記作業。此程序依土地登記規則第126條執行，係專為處理未登記建築改良物所設。測量資料完成後，法院得據此囑託鑑定人估價，核定最低拍賣價金與保證金額，隨後公告拍賣程序、指定日期，並實施公開拍賣。若順利拍定，法院即據以辦理點交程序，必要時得請警力協助解除原占有人占有，依強制執行法第99條、第100條辦理。
然而，違章建築的執行過程往往不如理論如此單純，尤其是所有權人身份的判定。實務上常見糾紛之一為債務人雖占有違建，但無法證明其為起造人或出資人，或房屋稅單為他人名下、用電登記為第三人，導致權屬歸屬爭議頻傳。法院見解普遍認為，稅籍登記僅屬行政機關對納稅義務人之認定，並不能作為判斷民事物權歸屬之依據；用電名義亦僅為便宜性行政措施，不具民法上物權之推定效力，不能因此認為登記名義人即為建物所有人。因此，倘執行標的違章建築之所有權實由第三人主張者，則其可依強制執行法第15條提起第三人異議之訴，主張該建物非債務人財產，應排除執行。
至於銀行或其他擔保債權人，在違章建築為擔保物之情況下，更應審慎評估其執行價值與風險。由於違章建築無法設定抵押權，抵押人雖以其作為擔保標的，但未經登記自不得對抗第三人，因此當借款人債務不履時，銀行得透過聲請拍賣借款人所有財產主張清償，而非行使物上擔保權。此外，學理上對違建之「獨立性」亦有多方討論，若違建為具有獨立出入口、構造上可區分之建物，並非主建物之從物，則不當然納入主建物抵押範圍，銀行如未針對該部分明確進行鑑價與合約揭露，將無法主張優先受償權利。
最高法院諸多見解亦可補強上述說明。如43年台上字第856號判例指出，違建未依民法物權編施行法登記規定辦理登記者，不得因此主張不適用登記原則。又如48年台上字第209號判例明確指出，若違建非屬債務人所有，法院查封錯誤時，真正所有人可代位提起異議之訴，但若違建確為債務人所有，即便買受人早於查封前已完成交易，亦不得主張排除強制執行。
-房地-強制執行標的-違章建築-不動產物權-所有權-
(相關法條=強制執行法第76條=強制執行法第99條=強制執行法第100條=土地登記規則第126條)
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