違章建築能否成為強制執行之標的？
03 Jun, 2025
問題摘要：
結論而言，違章建築雖無登記效力，但在實體存在且具有市場使用價值的情形下，得作為強制執行標的，並可依現行強制執行法與土地登記規則辦理查封、測量、鑑價、拍賣與點交。然而，因其欠缺登記制度保護，法院在執行過程中應審慎認定債務人權屬，並明確告知拍賣風險，買受人亦應評估使用年限、拆除可能性與稅務責任等事項，慎重投標。若有第三人主張違建為其所有而誤遭查封，則須依強制執行法第12條或第15條聲請撤銷或提起異議訴訟。
律師回答：
關於這個問題，違章建築是否能作為強制執行標的，是實務上常見且具爭議性的法律問題。雖然違章建築未經合法申請與核准，無法辦理建物保存登記，且地政機關並不為其發給建物謄本與所有權狀，但從財產權保護與執行實務角度來看，違建仍可能具備實質經濟效益，因此在特定條件下，違章建築可成為法院強制執行的對象。關鍵在於如何認定其為債務人財產，並妥為處理其查封、測量、鑑價、拍賣與點交等程序。
實務上認為，違章建築雖不具登記效力，但只要在依法尚未拆除前仍存在於現實中，並具有市場價值，即得作為執行標的。最高法院亦有多次判例（如48年台上字第1812號、52年台上字第1236號）認定，違建雖不能登記，但可做為民間買賣標的，自得移轉使用與占有，因此並非不得查封拍賣。法院於執行違建時，須先審查該違建是否屬於債務人所有，並非由誰實際使用就可推斷權屬，應依納稅憑證、房屋稅單、稅籍登記、起造人資料或其他可證明權利歸屬之文件進行判斷，確認其與債務人財產關係。
實務執行流程上，第一步為查封。
由於違建無登記資料，法院須依稅單等證據推定其歸屬，並依強制執行法第76條規定製作查封筆錄，張貼封條與公告。其次是測量程序，因違建缺乏法定登記界線與建物圖說，法院須囑託地政事務所會同執行人員、債權人、債務人前往現場測量，確定建築位置、範圍與面積，繪製平面圖與位置圖後交付法院存查。該程序係依據土地登記規則第126條與過去「未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法」執行，藉由地政單位協助完成空間確認。均依64年1月28日前司法行政部頒布之「未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法」辦理，為69年1月23日內政部修正發步之土地登記規則第一百二十六條已將前開聯繫辦法之內容規定在內，試以目前辦理違章建築之查封測量等程序，均依該條之規定辦理。
第二步為鑑價與拍賣程序
接著為鑑價程序。法院須就違章建築之構造、使用現況與位置面積，囑託鑑定人估算市值，以定拍賣底價。此部分需特別說明，違建因法律上不具產權保障，拍賣價值通常明顯低於合法建築，但仍應依市場行情與使用價值作合理估價。鑑價完成後，法院即得依程序核定最低拍賣價額、拍定保證金、指定拍賣期日並公告。
拍賣程序與一般不動產相同，包括公告、開標、拍定與價金繳納。拍定後，若違章建築仍為債務人占有，或於查封後轉由他人占用，法院得依強制執行法第99條與第100條之規定，排除占有並點交買受人，必要時可請警力協助強制執行。如屋內尚有動產，亦應一併執行，並依程序拍賣或通知債務人領取。倘債務人逾期不領，法院可依法拍賣並提存其價金，或處分之。
值得注意的是，違章建築的執行風險遠高於合法不動產。一方面，其法律地位不穩定，隨時可能因建築主管機關查報而遭限期拆除；另一方面，買受人在拍定後亦無法辦理產權登記與設定抵押，使用與處分上存有限制。因此，執行法院應在公告階段明確載明建物性質為違章建築，並提醒投標人注意其無產權保護、將來可能被拆除、不得主張物權等法律風險。此亦有助於避免買受人事後提起異議或損害賠償請求。
-房地-強制執行標的-違章建築-不動產物權-所有權-
(相關法條=強制執行法第76條=強制執行法第99條=強制執行法第100條=土地登記規則第126條)
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