違章建築如何繼承？可以分割嗎？
03 Jun, 2025
問題摘要：
未辦理保存登記之違章建築，繼承人雖取得其所有權，但若該建築屬多位繼承人所公同共有，是否得依民法第823條、第1164條聲請分割，則實務中仍有見解將「事實上處分權」作為處分與分割之主體。在無法辦理所有權登記之前提下，繼承人雖依法取得所有權，但就具體操作面而言，仍可就該「事實上處分權」進行法院裁判分割，依民法第831條規定，屬於可供分割之財產權，共有人即得聲請分割。此項結論實質上仍維持繼承人對建物所有權之地位，僅係基於登記困難性之技術處理，並未否定繼承所發生之權利效果。只是此種「事實上處分權」分割處理模式，在法律效力上仍需進一步釐清，是否會導致權利內涵變形或消滅。
律師回答：
關於這個問題，違章建築是否可以繼承及是否可以分割，在我國法律與實務運作中，雖無專門立法明定，但相關爭議已經歷司法實務多年演進，逐漸建立一套準則。對於違建是否得繼承，雖然部分判決曾援引「事實上處分權」概念，這個問題可分為：
原始建築起照人之繼承人
對於自行出資建造之建物，縱其屬違章，亦不因能否登記而影響其原始取得所有權之事實，且該判決更進一步說明，凡繼承、強制執行、公用徵收或法院判決所致之物權移轉，於登記前即已發生物權效力，毋須另辦登記始生效，乃係民法第759條反面解釋之應然結論。
因興建建物取得所權人，其繼承人如係繼承、強制執行、公用徵收或法院判決等「非因法律行為」所生之物權移轉，根本不受民法第758條之限制，依民法第759條反面解釋即知，此類情況下不待登記即發生物權效力。違章建物如由繼承取得者，雖尚未登記，仍應認定為其所有權。只要違章建築為被繼承人所有，繼承人於被繼承人死亡時即依法取得該建物之所有權，與其是否為違建無關，亦無需以「事實上處分權」限縮其權利內容。
事實處分權人之繼承人
未辦理建物登記之違建，其所有權屬出資興建人所有，倘其死亡，繼承人即可依法律當然承受該建物所有權，並不因未辦理登記而有權利不生之虞。換言之，對於非基於法律行為之所有權移轉（如繼承），無涉民法第758條第1項登記生效主義之規定，既屬原始取得，自應當然生效。
如被繼承人不是起造人，繼承人僅能取得建物之使用支配性質的「事實上處分權」，而非真正的「所有權」，皆指出未辦理建物第一次登記者，其所有權仍屬原始起造人所有，繼承人僅取得類似佔有與支配的權能而非物權本身。
至於能否分割，依照民法第823條、第1164條規定，所有人對共有物得聲請分割。但因違建無法登記，實務曾發生法院認為不可辦理「所有權分割」登記而僅能分割「事實上處分權」之案例。未辦理保存登記建物雖無法就所有權辦理分割登記，惟其所代表之「事實上處分權」係屬具有經濟價值之財產權，亦得依民法第831條作為數人共有之財產權，法院自得為裁判分割之客體。此等見解實為一種權利分離的技術操作，目的在於不影響繼承人已取得所有權的本質，僅限於登記無法辦理前提下，藉由裁判分割達成實體利益分配，但並不表示繼承人所持係無所有權地位。
臺灣高等法院94年度重家上字第19號判決：「既未辦理建物第一次所有權登記，參諸最高法院41年台上字第1039號『自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第七百五十八條所謂非經登記不生效力之列』之判例意旨，其所有權人恆為原始起造(建築)之人，其雖得為繼承之標的，然繼承人因繼承所取得者，並非該不動產『所有權』本身，而僅為該棟建物之『事實上之處分權』而已(最高法院67年第二次民事庭總會決議、67年度台上字第1204號判決意旨參照)，既稱『事實上處分權』，自非前揭列舉之不動產物權，即『事實上處分權』之本質，雖屬所有權權能之集合，得為讓與之標的，並具有財產權之性質，然其不能與『不動產物權』等同視之，既非『不動產物權』，自無民法第759條『非經登記，不得處分其物權』規定之適用。」、高雄高分院102年度家上字第49號判決：「按自己建築之房屋，未辦理建物第一次所有權登記，其所有權人恆為原始建築之人，其雖得為繼承之標的，然繼承人因繼承所取得者，並非該不動產之『所有權』本身，而僅為該棟建物之『事實上之處分權』而已(最高法院67年度第2次民事庭總會決議參照)。」
臺中高分院110年度上易字第249號判決：「系爭房屋為林○○出資所興建…又查林○○於102年9月12日過失…故依民法第1147條、第1151條規定，系爭房屋應為被上訴人與林○○其他繼承人公同共有，其等為系爭房屋之事實上處分權人。」
上述判決將違章建築之所有權歸諸僅有原始建築起照之人，其後不管是否係因法律行為而取得，就算是繼承所致，繼受人都無法取得違章建築之「所有權」，而僅能取得「事實上處分權」。但這樣的論述顯然悖於實務上創設事實上處分權的目的，蓋違章建築所有權之轉移，若非因法律行為所致者，即無涉民法第758條第1項移轉登記之效力，亦無須以「事實上處分權」來處理受讓人之地位及權能。
對此有最高法院90年台上字第1250號判決謂：「惟按自己出資建築之建物，不因其是否為違章建築，將來能否登記，均原始取得該建物之所有權，其取得既係原始取得，即與依法律行為取得有別，不在民法第七百五十八條所規定非經登記不生效力之列。又因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，均不待登記即可取得不動產物權，此從民法第七百五十九條之反面解釋甚明。」及
臺灣高等法院高雄分院110年度上字第159號判決謂：「按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人(最高法院110年度台上字第131號判決參照)。則未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資興建人原始取得所有權後，倘出資興建人死亡，則由其繼承人依繼承之法律關係取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於繼承人對該建物所有權之取得。」亦即違章建築之所有權仍可由繼承人因繼承而取得之。
繼承人是否能依民法第823條、第1164條主張予以分割？
對此，臺灣高等法院暨所屬法院103年度法律座談會民事類提案第5號的研討結果認為：「最高法院41年台上字第1039號判例意旨：『自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。』又民法第759條：『因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。』本件屋固為未辦理保存登記建物，惟甲既為原始起造人，自已取得所有權，乙、丙、丁為甲之法定繼承人，仍得依繼承之規定，取得屋所有權，僅因屋無從辦理繼承登記，而不得就屋『所有權』為分割之處分權行為，然就乙、丙、丁所繼承取得屋『事實上處分權』，係所有權能之集合，得為讓與之標的，並具財產權之性質，屬民法第831條規定之『所有權以外之財產權由數人共有或公同共有』情形，得成為法院裁判分割之客體。」如此一來，是否成為繼承人雖因繼承而公同共有該違章建築之所有權，但經分割後反而僅取得事實上處分權之疑問。上開結論恐怕仍僅係為解決未辦理保存登記建物在處分行為上之效力問題，依照體系之一貫，繼承人之所有權並不會因為分割而消滅，只是在分割後得否適用或類推適用關於共有之規定行使權利(事實上處分權)。
違章建築之繼承在法理上應屬原始取得所有權，法院對於是否辦理登記不應作為是否取得所有權之依據，僅在實務操作與登記層面有所限制，而非實體權利之否定。關於分割方面，法院雖以「事實上處分權」為技術操作名義進行分割，但該行為應解釋為對所有權功能的實質分配，不應反推繼承人無所有權。而就對外保護而言，繼承人作為所有權人，得以物上請求權排除不法占有，受讓人則僅能主張契約或占有相關權利，因此違章建築是否得繼承與能否分割，實已在民法體系下獲得肯認，唯其法律效果須與登記制度與實務限制共同評價，方能確保權利人的合法權益不因建築物之違章性質而受侵蝕。
-房地-不動產物權-所有權-違章建築
(相關法條=民法第758條=民法第759條=民法第823條=民法第831條=民法第1164條)
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