裝修房屋，沒有審核合格就施工，會怎麼樣？如因此導致鄰居損害應如何處理？
29 May, 2025
問題摘要：
室內裝修非僅屬私人生活空間改造，更涉及結構安全、消防防護、公共設施完整性及住戶隱私等重要法律議題。民眾在進行室內裝修前應詳閱相關規範，依法辦理圖說審查與施工許可，委託合格從業者施作，並確實完成後續竣工查驗，否則一旦遭主管機關查獲違規，將面臨重罰甚至刑責，不僅損失金錢，更可能影響房屋價值與居住安全，實不容忽視。室內裝修雖屬專有部分使用權限範圍，但任何改裝若影響他人權益或違反法規者，即無法主張完全排他自由。浴廁變更屬於室內裝修重大項目，依法須經主管機關事前審核與核發許可，施工完畢後亦需經竣工查驗程序方得使用，若未申請即施工，為違法行為，樓下住戶有權檢舉、阻止施工並依法維權。將來若因裝修造成漏水、損壞或干擾，樓下住戶可依法透過鑑定、調解或訴訟方式，主張損害賠償與排除妨害。
律師回答：
依建築法第77-2條規定，建築物進行室內裝修時，必須遵守多項法定規範，其目的在於確保建築安全、消防防護、使用者隱私權益及裝修品質等公共利益與個人權益之平衡。首先，若屬於供公眾使用之建築物，如商場、餐廳、辦公大樓、旅館等，其進行任何室內裝修工程時，依法應提出圖說申請審查，並經主管機關核發許可文件後方得施工；即使是不屬於供公眾使用之建築物，若經內政部認有必要者，也須辦理同樣之審查程序。此處明示主管機關得視情況授權由建築師公會或其他專業技術團體代為辦理審查，以提高行政效率並落實專業審查機制。
其次，裝修所使用之材料，應符合建築技術規則之規定，確保其耐火、防水、抗震、環保及無毒性等安全與衛生標準，避免使用劣質建材對建築結構或人體健康造成潛在危害。同時，裝修施工過程不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及建築物之主要構造，如樓梯間、排煙窗、消防栓、水管路線、結構樑柱等關鍵設施皆須維持其原功能與完整性，不得因裝修需求而阻斷、防堵或任意改建，否則將構成重大公安隱患。此外，裝修行為亦不得侵害或破壞他人隱私權保障設施，特別是在集合住宅或公寓大廈中，更需顧及住戶間相互尊重與私密空間的維護，避免因裝修開窗、裝設攝影設備、改動格局等舉措導致他人隱私權受損。
進行室內裝修之行為，應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理，該等從業人員須具備法定資格並依業務範圍及專業責任執行作業，以確保裝修品質與法令遵循。對於從業者之登記、資格審查、執業規範與責任分工等細節，皆由內政部另以子法規定，形塑完整監管體系。此一制度設計，係藉由專業登記與管理，使裝修行為不再由坊間無證施工者恣意為之，從源頭提升建築內部安全與品質。
若有違反上述規定之情形，依建築法第95-1條規定，主管機關得對建築物所有權人、使用人或承辦室內裝修之從業者處以6萬元以上、30萬元以下罰鍰，並責令限期改善或補辦相關程序，若屆期仍未改善者，得按次連續處罰，情節重大或涉及結構與消防安全時，主管機關並可依法強制拆除其違規施工部分，以遏止非法行為與防範公共危害。
若違規者為室內裝修從業者，除處以同額罰鍰外，尚可勒令停止其執業，並於必要時撤銷其登記，倘為公司組織者，並應通知所屬主管機關撤銷公司登記。若裝修從業者經勒令停止執業後仍繼續執行裝修業務，更屬觸法行為，可依法處一年以下有期徒刑、拘役或併科30萬元以下罰金；若違規行為係公司執行，則負責人與實際從事之行為人亦須負刑事責任，強化執法威嚇效果。
政府對於建築物室內裝修設有嚴格程序與實質要求，不僅要求事前審查與合法從業者施工，亦設有明確的罰則制度以抑制違法裝修。一般住戶或業主若有室內裝修需求，應事前委託合格室內設計或裝修公司辦理申請程序，嚴格依圖施工，並於施工後配合主管機關進行竣工查驗，取得室內裝修合格證明後方可正式使用。如此一來，除可確保裝修工程品質與安全外，也可於日後發生鄰里糾紛、漏水、侵權等情形時，提供法律上之證明與責任依據，保護自身權益。
當住戶進行室內裝修時，依建築物室內裝修管理辦法規定，涉及內部牆面裝修、高度超過1.2公尺固定於地板的隔屏、兼作櫥櫃的隔屏裝修或分間牆位置變更等工程，均屬法定須申請審核之範疇，應事先向主管建築機關提出圖說審查申請，經審核合格並取得許可文件後，方可進行施工，施工完畢後尚須辦理竣工查驗並取得合格證明，始符合法律規範。若屋主未依規定辦理相關申請，而逕自變更室內格局，特別是將浴廁位置變更為樓下鄰戶正上方之處，如寢室、書房等私密或長時間使用空間，不僅涉及建築法規的違反，也可能導致實質損害與鄰里爭議，住戶有權採取行動以維護自身權益。
針對上述案例，若發現樓上鄰居進行裝修工程，並將原本浴廁位置改設於樓下女兒房間正上方，首要步驟應為向所在地建築主管機關（例如台北市為都市發展局）查詢該住戶是否依規定提出裝修申請及通過審核，若發現其未依法申報，即屬違法裝修，住戶可立即向主管機關提出檢舉，請求勒令停工與限期補辦，並要求恢復原狀。即使對方已申請並取得核准，日後如實際使用造成漏水、惡臭滲透、噪音擾人等情事，仍得主張其使用不當或有侵權行為之發生，並請求排除妨害或損害賠償。
若最終裝修完成後發生漏水等損害情形，建議立即採取拍照存證的方式，保留現場漏水狀況照片，並可聯繫具公信力的建築師或防水專業鑑定機構，出具正式鑑定報告，以確保日後責任歸屬與證據力。若鑑定結果確認為樓上住戶施工或排水設施使用不當所致，應即展開法律途徑處理。可先向所在地區公所或鄉鎮市調解委員會提出調解申請，若調解不成，則進一步向地方法院提起民事訴訟，依民法第184條關於侵權行為的規定，主張其因施工或使用不當，致樓下房屋漏水、牆面剝落、家具損壞、裝潢受損等情形，應負損害賠償責任。除修繕費外，如有生活不便、精神痛苦、學習空間受干擾等具體事實，亦可視情況一併請求相當之精神慰撫金。
特別需要注意的是，將浴廁位置改建至他戶正上方，除建築技術層面存在不當排水與防水風險外，實務上也常成為鄰里糾紛的導火線。根據法理與建築規範，樓上之使用方式不得影響樓下他戶之合理使用權，若因不當施工導致他戶居住環境惡化，將涉及對物之妨害與私權侵害問題。此類施工如未經適當防水設計與核准，極可能導致將來之滲漏或排氣不良，使樓下住戶生活品質大受影響，因此不宜僅以「自家裝修」為由任意處置空間結構。
在實務處理上，為保障自身權益，建議住戶可主動致函樓上住戶提醒其應依法申請裝修許可，並避免進行可能影響樓下生活品質之工程，如排水設備、馬桶、淋浴間等衛生設備之位置調整。若樓上住戶不理會或繼續違規施工，可將相關通訊紀錄一併保存作為證據，後續於調解或訴訟中可證明已善盡告知義務。對於已實施之裝修，如有疑慮可請求主管機關進行現場查核，或申請結構與防水安全鑑定，確保未違反建築相關法規或公共安全規範。
-房地-裝潢工程-裝潢許可
(相關法條=建築法第77-2條=建築法第95-1條=民法第184條)
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