裝修工程因大樓管理措施導致停工，究應如何處理？
29 May, 2025
問題摘要：
區分所有權人就其專有部分依法享有充分之物權保障，除非經法律特別限制或有效規約所明定，原則上應得自由使用與處分之權利。對於管委會若試圖以非法律依據所制定之內部規則，限制區權人之裝修或使用行為，則無從構成合法拘束力，區權人可據以主張該限制無效，並請求排除非法干涉，確保其合法權益不受侵害。是以，涉及公寓大廈內部管理與私人空間使用的規範，應審慎依據公寓大廈管理條例之授權原則操作，並兼顧住戶基本權利與公共利益的平衡。當裝修工程因此而停工時，承攬人原則上不負遲延違約責任，亦無義務趕工完成；如業主堅持如期完工，所衍生之額外費用應由其負擔。
律師回答：
當裝修工程因疫情或其他不可歸責於業主與承攬人雙方的事由而導致停工時，應如何法律上認定其責任歸屬、工期展延與相關費用之負擔，實務上需回歸民法有關承攬契約之規定及具體事實判斷。依據民法第502條規定，若因可歸責於承攬人之事由致工程未能如期完成，定作人（即業主）可請求減少報酬或損害賠償；如完成期限已明定為契約之重要內容，更可解除契約並請求不履行損害賠償。第503條則進一步指出，如遲延工作已顯可預見無法如期完成，定作人亦得提前解除契約。然而，若停工之事由並非承攬人所能控制，例如突發疫情導致工地封閉、材料供應中斷、社區大樓管委會基於防疫理由不准施工人員入場等，依民法第504條規定，在定作人受領工作時未保留異議者，即不得再主張遲延責任，此可作為承攬人主張免責之依據，尤其當遲延無從歸咎於其疏失時，更不應要求其承擔遲延違約之責。
實務上，設計公司與裝潢承攬人雖屬承攬契約相對人，但其與大樓管委會並無直接法律契約關係，亦非大樓住戶，原則上對於管委會是否允許進場施工並無控制力。當社區規約或管委會基於防疫政策而暫停外部施工人員進出權限時，設計公司難以排除此等限制，亦不應對因此產生之工期延誤負責。此時若業主仍堅持要求承攬人如期完工，實質上即係要求其於事後趕工補齊原已受限之工程進度，不但顯不合理，亦可能造成額外施工風險。
尤有甚者，多數大樓社區本就對施工時間有明文規定（如每日限於上午九時至下午五時），即使疫情緩解後重新開放，亦不必然得以彈性調整施工時間。基於此，若因非承攬人責任而工期受限者，業主若仍要求如期完工，應由其自行負擔所衍生之趕工費用，包括但不限於夜間加班、材料急件運送、加派人力等費用，此為公平分擔風險之基本原則。
如有區權人針對其住宅單元內部進行正當用途之裝修工程，原則上即屬其合法行使物權之範疇，應受法律保障。就此而言，任何對區權人使用專有部分進行合理裝修所作的限制，若非基於法律授權，即難謂具有正當性。再參照公寓大廈管理條例第23條第1項所定，有關公寓大廈本體、基地或附屬設施之管理使用，或住戶間相互關係，若無法令明文規範者，則可由規約加以訂定，惟規約的效力不得牴觸憲法及法律，倘內容違反法律即屬無效。換言之，即便公寓大廈規約由區權人多數決所制定，其內容亦不得逾越法律授權或限制物權人基本權利之範圍。
再進一步，若即使已合理給予工期展延，但疫情後續效應仍造成費用增加，例如材料價格上漲、施工人員因全體趕工導致缺工、施工順序調整所生人力閒置或設備待命時間，則此等增加成本是否應由業主負擔？答案需從雙方契約義務分配及不可抗力事由影響判斷。若該增加費用確係由於疫情延伸效應所致，且承攬人亦非疏於管理或無計畫安排，應屬不可歸責之情形，而在裝修工程中，負有提供可供施工工作場域義務者係屬業主，故若業主無法提供穩定施作條件，理應負擔相應成本，至於其是否得向大樓管委會請求損害賠償，則屬業主與管委會間另行法律關係，與承攬人無涉。明確記載工期展延之計算方式，以及後續費用增加由何人負擔，避免雙方後續爭議。
若大樓管委會以規約或會議決議為由，訂定「暫停裝潢施工前作業」之規定，進而要求住戶不得於某期間進行裝修準備作業，若無具體法律授權基礎，即可能構成對區權人物權的違法干涉。尤其此類限制若並非基於公共安全、衛生或重大公益需求，亦未有防火避難、建築結構保護等正當理由，即難以於法有據，亦不符合比例原則。再者，管委會雖係社區內部管理機構，得負責公設維護、財務管理、維安與生活秩序等事務，惟其權限仍應受法律與規約所拘束，且不得創設侵害區權人權益之權力。若其訂定限制施工的規定，非基於明文法律或合憲合法之規約內容，則屬越權行為，不具有法律拘束力。此點在實務上亦常見爭議，例如部分社區於過年期間或特定節日時，為維護安寧而全面禁止施工，若此措施無法律依據，亦未經區權人會議通過並納入有效規約，將可能構成對部分住戶權利之不當侵害。
此外，針對施工時間、施工噪音等管理事項，法律容許社區住戶透過合理規約予以調整與限制，但該等規約仍應符合憲法保障之財產權自由行使，且不得對個別區權人形成過度不利益。此等限制性規約，應審酌是否有必要性、正當性及適當性，並應於區權人會議上經法定多數決通過後納入規約內容，始具有對全體住戶之拘束力，否則僅係由管委會單方制定，即非法律授權範圍，屬無效行為，不能作為干涉區權人之依據。
在無停班或政府強制禁令之情形下，單純因管委會內規限制或疫情防控等事由造成工期延誤者，原則上不應歸責於承攬人，亦不得請求遲延違約金，若業主仍堅持原期完工，則相應趕工費用應由其負擔。倘若疫情之後延伸造成成本上升，且並非法定作人所能控制，依契約誠信原則及風險分擔理論，仍宜由提出特定要求之一方承擔。
為避免此類紛爭，建議雙方應於契約簽訂或突發情勢發生後即時就「不可抗力停工」、「工期展延」、「費用增加」等議題進行協議，並以書面方式訂立明確條文，例如明訂：「如因管委會拒絕施工人員進場導致停工，雙方得依實際影響天數調整工期，並就材料及人工費用調整另行協議」、「如業主仍要求原期完工，因趕工所增加之費用由業主負擔」等條款，得以有效釐清日後爭議標的，維持承攬關係之平衡與工程進行之順利。
-房地-裝潢工程-公寓大廈
(相關法條=公寓大廈管理條例第23條=民法第502條=民法第503條=)
瀏覽次數：10
