法拍拍定違章建築遭拆除，應該如何處理？
29 May, 2025
問題摘要：
違章建築即使不具合法建物之法律地位，仍可視為財產而成為強制執行拍賣標的。然而，拍定人必須意識到，違章建築若遭行政機關依法認定應予拆除者，即使經法院拍定、取得權利移轉證書，仍無法阻止行政處分之執行，且如拍賣公告已載明其為違建或類似風險，拍定人即不得主張錯誤或重大瑕疵以解拍或求償，法院亦不負擔保責任。違章建築固可為法院查封拍賣之標的，買受人經法定程序可取得事實上處分權，惟其法律地位不穩，仍受行政機關之監管與處分，若因違建事實被依法拆除，買受人不得向法院主張排除執行或請求賠償，亦不得阻止行政機關執行拆除命令。故參與此類不動產拍賣前，應買人除審慎研讀公告內容外，亦應進行實地查勘、詳查產權與使用現況，必要時聘請專業人士協助評估，以確保交易決策之完整性與風險可控性，避免日後產生重大損失或法律爭議。
律師回答：
關於這個問題，違章建築如依法應予拆除者，倘未於買賣契約中明文約定出賣人應就拆除風險負責，則該風險即應由買受人自行承擔。實務上，儘管違章建築並非經合法程序完成的建物，仍可能具備一定財產價值，並不排除作為強制執行標的物，得予查封及拍賣。查封後對債務人固然生有禁止處分效力，但該查封並不妨礙行政機關基於行政權限作出之處分，例如認定該違章建築違法而須拆除，仍得依行政程序逕行執行，不須另行報請法院解除查封或啟封。因此，法院所為之查封僅拘束債務人，並不影響行政機關依法對違章建築執行拆除命令之權限與效力。
不知是違章建築？
法院於進行不動產拍賣前，應詳實公告拍賣標的物之所在地、種類、實際狀況、占有及使用情形，以及其他足以影響交易之特殊事項。所謂特殊情事，包括但不限於建物遭遇地震、火災、嚴重漏水、輻射污染、海砂屋、非自然死亡、以及是否為違章建築等，皆應予以揭露，使應買人能於投標或應買前充分掌握相關資訊。該義務之目的，在於促進資訊公開透明，避免買受人於事後主張因不知違建而發生損害，進而對債權人、債務人間的拍賣程序產生實質不利影響。
按「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明下列事項：1、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形……或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。……」「拍賣不動產公告記載本法第81條第2項第1款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形。如為房屋，應載明坐落地號、門牌、房屋構及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼。……」強制執行法第81條第1項、第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點第2款分別定有明文。所謂「其應記明之事項」即上開辦理強制執行事件應行注意事項第43點第2款規定所列應載明之事項，另執行機關於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行機關所不知者，則不在執行機關應予公告之範圍（臺灣高等法院84年度抗字第3086號裁定要旨、臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第20號研討結果參照）。
法院之拍賣程序雖屬特殊法定處分程序，但在法律上仍具買賣之性質，拍定人視為買受人，而法院則代理債務人為出賣人。拍定人依強制執行法第98條第1項，自領得法院發給之權利移轉證書之日起，取得不動產之所有權，即使該建物尚未辦理保存登記，亦不影響其所有權之取得。而強制執行法第69條及第113條規定，法院對拍賣物之瑕疵並不負擔保責任，即買受人原則上不得就建物之瑕疵主張解除拍定或請求減少價金。因此，更突顯拍賣公告應如實記載建物現況，以落實資訊揭露。
法院為保障拍賣程序之合法性與實效性，依強制執行法第77條之1規定，有義務就拍賣不動產之現況進行調查。辦理強制執行事件應行注意事項第43點第2款亦進一步要求，法院應將調查所得的特殊情事詳實載明於拍賣公告中。若有違章建築情形，法院應載明其無建照、使用執照或尚未完成保存登記之事實，以使應買人得以據以判斷應否應買或如何評價價格。否則，一旦拍定人不知其為違建，於取得權利移轉證書後，該建物遭行政機關依法強制拆除，則損失即由拍定人承擔，無從向法院或出賣人請求補償或追究責任。法院公告所載事項應以當時可依形式觀察、調查所得的資訊為限，逾越法院可掌握範圍者無庸揭露。因此，法院並非保證拍賣物之合法性與可長期使用，應買人仍有最終之查證義務。
按不動產查封時，書記官應作成查封筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項、第2項第1款規定甚明。又強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人。而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第113條規定，就物之瑕疪無擔保請求權，故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊，執行法院應依同法第77條之1規定詳為調查不動產現況，於拍賣公告上為詳實之記載，充分揭露資訊使應買人知悉、注意，以利其決定是否應買或願出之價額，俾維債權人、債務人之權益，確保拍賣之正當性及實效性。
(最高法院109年度台抗字第1362號民事裁定)
依強制執行法第98條第1項規定，經法院拍賣取得之不動產，買受人自領得法院所發給的權利移轉證書之日起，即取得該不動產所有權。債權人於拍賣程序中承受不動產者亦同。然因違章建築多數未辦理建物所有權第一次登記，無法於地政機關登載所有權資訊，即便透過法院拍賣取得建物，其所有權之處分權仍受民法第759條所限制，即在登記完成前，原則上不得處分該物權。不過，既然拍定人係透過法院法定程序取得違章建築，實務上仍認其取得所有權之效力，並可主張事實上之處分權，例如占有、使用、收益、修繕等(司法院於八十三年廳民一字第二二五六二號座談意見)
原始起造人擅自拆除
違章建築物之原始起造人，且於法院強制執行程序中為債務人，嗣後該違章建築經法院查封並拍賣，並依法由執行法院核發權利移轉證書予拍定人，則該建物之所有權人應認為已轉移至拍定人即告訴人名下。儘管該違建未辦理保存登記，依強制執行法第98條第1項規定，法院拍賣之不動產，買受人自領得法院發給之權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權；債權人承受者亦同。民法第759條雖規定不動產物權之移轉原則上應經登記始生效，但該條並不排除透過強制執行、公用徵收、法院判決或繼承等非屬法律行為取得不動產物權者之效力。司法院八三年度廳民一字第二二五六二號座談意見亦指出，拍定人雖取得尚未登記之建物，仍可取得該建物所有權。
因此，購買或透過法拍取得違章建築者，應審慎評估潛在的風險與效益。在拍定前，可查閱現場實體狀況、該地區主管機關是否曾認定違章、是否已列管待拆等資訊。如有需要，亦可向建築師或不動產估價師查詢該建物使用是否合法、是否屬既存違建、是否可提出補照申請等，作為風險評估依據。若已明知系爭建物係違建，仍參與拍賣取得，則日後若因違章事實而導致拆除，拍定人即應自負其責。
是故，被告雖為原始起造人，惟於法院拍賣完成、拍定人取得權利移轉證書後，即喪失該建物之所有權，建物所有權依法已歸屬於拍定人。倘被告在拍定人尚未使用該建物前，以建物座落於案外人土地、涉嫌竊佔為由，未經拍定人同意即逕自拆除該建物，則其行為已涉對他人所有物為毀損之行為，違反刑法第353條規定，構成毀壞建築物罪之嫌，可處六月以上五年以下有期徒刑。
行政拆除
然而，違章建築的特殊性在於其未經建築主管機關核准建造或使用，依法即屬違法建物，面臨被行政機關認定為違建而拆除的風險。因此，即便拍賣程序合法，買受人取得權利移轉證書，並經法院認定取得建物所有權，仍不影響行政機關依建築法或都市計畫法等相關法令命令其限期拆除的權力。亦即，法院對該物所為之強制執行處分與行政機關對違法建物所為之行政處分，兩者為不同權限之行使，並不相互排斥。拍定人如據此主張禁止行政拆除者，將無法律依據。
司法實務亦指出，違章建築得作為拍賣標的，主要考量其具有使用、收益、出租或轉售之經濟效用，並非全然無價之物。但拍定人應知悉，自己所取得的僅為建物之占有與事實上處分權，並非經過正式保存登記之法律上完整不動產權利，其使用安全及存續穩定性遠不如合法建築物，若政府依法命令拆除，則拍定人無從對行政處分主張排除，亦不得請求法院阻止拆除行為。
此外，部分法院雖認拍定人經由拍賣程序取得違章建築之事實上所有權，但因無建物所有權狀，將無法向銀行設定抵押貸款、無法辦理繼承或贈與等法律行為，對權利流通性造成重大影響。即便法院拍賣公告時已註明建物狀態為違章建築，仍建議有意參與者充分解標的物的法律地位及使用限制，避免事後產生不必要之法律糾紛。
-房地-違章建築-強制執行-法拍屋
(相關法條=強制執行法第69條=強制執行法第77條=強制執行法第77-1條=強制執行法第81條=強制執行法第98條=強制執行法第113條=刑法第353條)
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