合建的房屋，建商未交屋就失聯該怎麼辦?
29 May, 2025
問題摘要：
合建案中若建商未依約交屋且失聯，地主仍可依法主張所有權並請求返還產權文件或完成點交，且不受建商占有文件與否所限制。契約責任方面則應結合實際約定內容與民法債務履行義務原則處理，必要時得訴諸民事訴訟以保障自身權益。此類事件也凸顯合建契約簽訂時應詳實約定交屋、產權移轉與違約處理機制，以降低後續爭議風險。
律師回答：
關於這個問題，合建建案中常見地主與建商合作，由地主提供土地，建商出資興建房屋，完工後依約定比例分回房地。然而若遇到建商未完成交屋便失聯、拒不回應，對地主而言，將面臨實質無法取得建物使用權的困境，甚至產權文件無法領回，亟需法律途徑解決。實務上此類情形的處理，可從契約約定、所有權人身分確認及民事請求權等多方面著手。首先應檢視合建契約內容是否有就交屋瑕疵、點交時程、使用執照取得與否等事項加以約定，尤其是針對建商未依約交屋或補正法令瑕疵的情形是否有違約條款或解除機制。若契約未明確規範，則應依民法一般債務履行義務及契約責任原則處理。
以實務案例為例，有當事人與建商訂立合建契約，約定由地主提供土地，建商負責興建並於取得使用執照及辦妥保存登記後，辦理點交並辦理所有權移轉。惟完工後主管機關認定該建物因擅自變更使用未符建築法規，有違規之處，需補正後方可進行點交與移轉。但此時建商卻失聯無回應，致使地主無法正式接管房屋。此種情形雖尚未實際交付房屋，惟如該不動產已完成所有權登記，則地主仍可主張其為合法所有權人，依法請求建商交屋或返還產權文件。
土地登記規則第25條，土地或建物所有權狀為地政機關依法發給之證明文件，具有法律上證明不動產權利歸屬之功能，所有權人為權利主體，理應享有領取及持有之權利。即使地主未曾實際領有該所有權狀，也不影響其對不動產之物權，所有權狀應視為其所有。地政機關發放該文件時，亦係基於登記資料為依據，登記名義人即為法律認定的所有人，享有占有及請求返還該文件的法律地位。
因此，一旦建商無故持有該所有權狀不歸還，地主可依民法第767條第1項之規定行使所有物返還請求權。該條文規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；若其所有權遭受妨害，亦得請求除去或防止。就此而言，當系爭房地已完成所有權登記於地主名下，地主便為法律上之所有人，對於建商無故占有所有權狀或拒不交屋之情形，得依法提起返還請求訴訟。若房屋尚未交屋，且建商已無法補正建築違規部分、使用執照未合法取得，則視情況可考慮主張契約解除，並依約追究建商的違約責任。
惟在合建模式中，建商與地主往往互為對待給付義務人，建商須交屋，地主則須配合完成土地移轉，雙方義務原則上應同時履行，因此若一方怠於履行，另一方得援引民法第264條同時履行抗辯權拒絕履行其義務。若實務上建商失聯長期未履約，地主亦可蒐集證據後向法院聲請確認契約解除或提起返還請求，並依法辦理產權回復或請求損害賠償。另值得注意者，如建商失聯造成點交遲延、無法入住，地主也可視情節請求對方就遲延交屋部分負擔遲延損害賠償。實務上常見地主居住無門而需另租屋者，此部分若能舉證相關租金支出，亦可作為損害一環主張。另若契約中有特別約定建商應負交屋瑕疵之補正義務而其未履行，亦可依契約主張責任追究。
-房地-都市更新
(相關法條=土地登記規則第25條=民法第767條)
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