合建契約以何人訂立有何重要性？
29 May, 2025
問題摘要：
在合建契約簽約階段，「誰為合約當事人」至關重要，將直接牽動日後契約的履行效果、分配義務及損害賠償責任。合建契約因其牽涉土地處分與未來房屋利益分配，為高度依賴契約相對人信用與履約能力的契約關係。若簽約時未詳查相對人主體身分或未取得應有共有人同意，將導致後續履約困難、權利請求受阻，甚至產生契約無效之風險。合建契約既為債權契約，權利義務關係必須建立於雙方具有完全法律行為能力且具備處分能力的主體上。若未妥善確認主體身份與代理權限，不僅將增加後續糾紛與訴訟風險，更可能讓整體合建計畫功敗垂成。因此，律師審閱契約、確認代理授權、建立書面憑證，乃為保障合建雙方權益之必要步驟，尤在涉及違建、家族共有或繼承未明案件，更應審慎從事。
律師回答：
在合建契約實務中，訂約人選的正確與否，對日後契約履行、權利義務主張及爭訟程序均具有重大影響。
合建契約本質上屬於民法上的債權契約，依據民法第199條第1項的規定，債權人僅能基於契約向債務人請求給付。因此，締約雙方須為真實具權限之法律主體，否則可能導致將來請求履行時遭遇法律障礙，甚至無從主張。
建商方面
舉例而言，「××股份有限公司」與其所屬之「××有限公司」雖名稱相似，但在法律上為截然不同的主體。若建商與福利委員會簽署合建契約，日後卻要求股份有限公司本體履約，則將面臨權利主張無從成立的風險。債權債務係特定人間的法律關係，債權僅得對債務人行使，不得擴及第三人。判決亦明確指出，債權並無追及權，若標的物已轉讓予第三人，債權人不得對該第三人主張原始債務之權利。是故，建商或實施者在簽約前，應確保簽約相對人具有對土地的所有權或處分權，並留意該所有權是否為個人獨有或屬共有性質，這點尤其重要。
「債權債務原係特定人間之法律關係，故債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，債權惟對債務人始得主張，第三人不受其拘束，此觀民法第一百九十九條第一項規定自明，蓋債權並無追及權，如債務人已將債權人交付之標的物所有權轉讓第三人，債權人不得對該第三人就標的物有所主張。本件系爭土地初由訴外人台灣電視公司福利委員會與上訴人訂立合建房屋契約書，受讓上訴人之買賣權利，嗣經改以被上訴人名義與土地原所有人訂約買受，並辦畢所有權移轉登記為被上訴人所有在案，因為兩造所不爭之事實，依據前開說明，上訴人仍無遽依其與訴外人所訂之合建房屋契約書逕向被上訴人請求給付之餘地。(最高法院71年台上字第1713號判決)
地主方面
若所涉土地為「共有」狀態，分為「分別共有」與「公同共有」兩類。理論上，對於合建契約之締結，為求法律穩妥，應盡可能取得全體共有人的書面同意，並與所有共有人共同簽約。然而，在實務上，常見僅由其中一名共有人代表簽署合建契約，此情形下該契約是否有效，則需區分對象與行為性質。公同共有人之一人即便未經全體同意而與第三人簽署移轉公同共有物所有權的債權契約，其契約本身仍屬有效，只是日後該契約所生的處分行為若無全體共有人承認，即無法發生所有權移轉之效力。換言之，該判決認為債權契約與物權移轉之處分行為在效力上應予區分，合建契約即便簽約時尚未具備完整處分權利，仍可視為一種法律上有效存在的債之關係。
最高法院六十九年度台上字第二六一六號判決認為：「公同共有人中之一人，與他人訂立移轉公同共有物所有權之債權契約，並非所謂以不能之給付為契約之標的，縱其移轉所有權之處分行為，未經其他公同共有人之承認而不能發生效力，仍難謂其債權契約為無效（最高法院三十三年上字第二四八九號判例參照）」。
建物所有人
在台灣，違章建築通常指的是尚未辦理合法登記的建築物(民法第758條、第759條），亦即在地政事務所無法查詢到其建物登記資料者。這些建築物未被納入建物謄本中，無法取得完整的建物所有權登記資訊，包括所有權人姓名、住址、登記原因（例如買賣、繼承、贈與等），故未具備法定的不動產登記效力，一般被視為「非合法建物」。不過，違章建築並不因此即喪失經濟價值或完全不得處分，實務上仍常見買賣行為發生，例如許多人會以較高價格購買五樓加蓋之「頂加」空間，儘管該加蓋空間未經合法登記，但其仍以具體事實占有方式存在，形成一種「事實上的處分權」，可在實務中作為轉讓、合建協議甚至分配利益的基礎。
然而，應避免將違章建築被課徵房屋稅之行為，與是否具有法律上所有權混為一談。行政機關就違章建物課稅，係基於建物已存在且具使用價值，但不代表該建物已取得所有權登記。對於尚未登記的違建物件，若具備一定條件者，可依建築管理相關法規申請補登。實務上亦認為，只要當事人能證明其對該違建物有事實上之占有與使用權限，即有可能參與合建行為，並於合建契約中作為簽約主體。
參與合建時，若建物尚未登記，則須依據事實證據加以判斷其所有權或使用權來源。常見作法包括檢附房屋稅單、戶籍登記、實際居住紀錄等，作為事實占有之佐證資料。此外，合建簽約前，應徹底確認地主或建物所有人是否為真正具備處分能力者，特別是在土地或建物屬於多人共有、繼承未辦、或由單一人代管情況下，實務常見家族間因分配意見不一而導致協議破局。
因此，在簽訂合建契約時，應由具備法律代理權限者為代表簽約，並確認其簽約行為對所有共有人具拘束力。若僅由部分共有人出面簽約，而未事先獲得全體同意，則可能因欠缺處分權限致合建契約無效。雖然法院實務見解（如最高法院69年度台上字第2616號判決），單一公同共有人與第三人簽訂移轉契約並不當然無效，但倘若其後續之處分行為（例如辦理過戶、履行建物分配）未獲他共有人同意，仍將影響契約的履行力道與法律效果。
有鑑於此，合建契約簽署前，應針對簽約人之法律地位與實質主體資格作完整審查，包括確認土地所有權人身分、共有狀態、代理或授權文書有效性等。同時，契約中宜詳載：各方代表人基本資料、代理或授權文件、所涉土地及建物範圍、預計分配原則、選屋機制、履約保證機制等，以防日後產生爭議。部分建商更會要求地主提供律師或地政士簽署之法律聲明書，證明其具有合法處分權與代表地位，作為契約附件，以強化其風險控管機制。
實務經驗亦顯示，若僅由家族中某一人出面與建商簽署意向書或初步合意，而其他共有人對於合建條件、分配比例等存有異見，未能形成一致同意時，後續合建契約可能因此遲未成立或面臨法律效力爭議。此外，有些地主為避免在後續履約階段因合建計畫落空而被建商追究違約責任，反而傾向由一人冒險單獨簽約，卻在建商履約後無法實現土地過戶或建物分配，導致契約主體欠缺處分能力，引發建商主張契約無效、請求損害賠償。
-房地-重建-合建-違章建築
(相關法條=民法第758條=民法第759條=民法第199條=)
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