當地主將合建土地所有權移轉予第三人時，合建效力為何？
29 May, 2025
問題摘要：
地主將合建土地所有權移轉予第三人後，合建契約原則上不具對新地主之拘束力，建商若繼續占用土地即面臨無權占有之風險。然而法院實務亦認可，在特定情形下，基於誠信原則與社會公平考量，可限制新地主對土地之物權主張。建商為保障自身權益，應善用物權設定、契約條款設計與資訊公開等手段，降低土地變動帶來之法律風險。地主、建商與買受人三方皆應在交易前審慎評估並具體約定，以免後續產生重大糾紛與損失。
律師回答：
關於這個問題，當地主與建商訂立合建契約後，若地主將合建土地所有權移轉給第三人，此種情況在不動產市場中並不罕見。對於建商而言，最關心的問題在於，其於原合建契約所享有的建築使用權利，是否因地主變更而受到影響？而對於第三人即新地主而言，則可能基於物權之優先性，主張合建契約對其不具拘束力，進而要求拆除建物、返還土地、請求損害賠償或不當得利。實務與學理上，對此有不同見解與評價，涉及債權契約的相對性原則與信義誠實原則的適用，必須謹慎釐清。
首先需瞭解合建契約在性質上屬於債權契約，乃當事人間約定興建房屋並分配產權之合意。根據民法第199條規定，債權契約具相對性，原則上僅於契約當事人間生效，對第三人不生直接拘束力。據此，一旦地主將土地移轉予第三人，合建契約作為前地主與建商間的債權約定，並不當然拘束新地主。此即最高法院實務一貫所採立場之一，即當合建土地所有權人變更後，建商對土地所主張之使用權，並不對新地主發生效力，其繼續使用土地，即可能構成無權占有。
在此情形下，新地主可能主張物上請求權，要求建商拆屋還地，並進一步依據民法第767條、第184條或第179條請求侵權損害賠償或返還不當利益。然而，這種主張若絕對適用，將可能導致建築物被迫拆除，或建商承擔鉅額損害賠償，不但造成建商利益的重大損害，亦可能波及後手屋主與整體不動產市場之安定性，實務上已逐漸產生反思與修正。
因此，另一實務見解主張，應視個案具體情形，審酌建商是否為善意信賴合建契約，土地是否已實際供建物使用多年，是否經當地主管機關核發建照與使用執照，或合建過程中是否有公告、公開等具體資訊揭露作為。若新地主收受土地時，明知或可得而知土地上存在合建情形，或土地原先即依約供建商使用建築而完成建物，則應認其購地即附隱含使用限制，不得再主張排除建商占有，否則恐有違反誠信原則與社會公共利益之虞。
合建契約與土地使用同意書均屬債之關係，原則上僅對當事人間生效。然而法院亦表示，於個案中若土地新權利人行使物權時，有違誠信原則或目的顯屬損害他人，得拒絕其拆屋還地之請求。換言之，法院保留在特定情形下，透過信義誠實原則限制物權行使的可能性，藉以平衡債權契約相對性與社會現實。
惟按合建契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於當事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係。於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求。惟該土地上之建物所有人究與土地所有人間並未存有任何法律關係，其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人仍得依侵權行為或不當得利法律關係請求賠償損害或返還不當利得。(最高法院105年度台上字第389號)
但整體而言，此種誠信原則之適用具有高度個案判斷性，法院是否採納、以及採納之範圍與強度，皆有極大彈性與不確定性。因此，對於建商而言，若欲確保土地使用權利之穩定，應於與地主簽約時，同步要求訂立地上權設定契約或辦理土地使用權登記，將合建使用權利以物權或準物權形式具體化登記於地政機關，俾使該權利得以對抗將來所有權人變動，避免糾紛發生。
此外，建商在簽署合建契約時，如未辦理使用權登記，也應留意在契約中約定地主不得任意移轉土地，或若須移轉時應取得建商同意並要求新地主承認合建契約內容。此類條款雖未必具對抗第三人之法律效力，但有助於從契約層面降低轉讓風險。
-房地-重建-合建
(相關法條=民法第179條=民法第184條=民法第767條)
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