什麼是包租代管？
29 May, 2025
問題摘要：
《租賃住宅市場發展及管理條例》針對房東提供稅賦減免與管理替代機制、房客設立押金與修繕保障、對包租代管業者建立營業保證金與管理責任制度，並對廣告、契約與糾紛解決設有明文規範。這部法律的設計兼顧租賃雙方權益與市場健全發展，藉由包租代管業者專業介入，使房東可輕鬆出租、房客可安心居住，打造更公平、穩定、合法的住宅租賃環境。
律師回答：
《租賃住宅市場發展及管理條例》是專為規範房屋租賃關係所制定的專法，對於出租人（房東）、承租人（房客）以及近年興起的包租代管業者皆有明確規範與保障，其主要目的在於建立健全的住宅租賃市場，保障當事人權益，並促進房屋有效利用。
其中針對房東部分，不僅提供一定稅負減免優惠，也藉由包租代管制度降低管理負擔，而對房客而言，則設下押金上限、修繕義務釐清及租期保障等制度，進而提升租屋安全與穩定性。
包租
「 包租 」是房東將房子「 委託 」給包租業者，簽約後由包租業者負責將房屋「 轉租 」給房客，並且須負後續管理責任。
因此，如果你是房東，你只要與包租業者簽租賃契約，每個月就可以從包租業者收取固定租金（無論有沒有租出房屋）；如果你是房客，那包租業者就是你的房東，租金主要是繳納給包租業者，房屋有什麼問題也都是和包租業者反應。簡單來說包租業者就是「 二房東 」的角色。
代管
「 代管 」指的是房東和房客簽好租賃契約，由代管業者擔任「 媒合 」的角色並「 代替房東管理房屋 」，只需要管理不負責出租。
首先，所謂「包租代管」，為政府近年大力推動的住宅租賃服務模式，其中「包租」指的是房東將住宅出租給合法登記的包租業者，由包租業者再轉租給房客，並負責後續管理。此時房東只需與包租業者簽訂租賃契約，無論房屋是否實際租出，均可依約收取穩定租金，毋需直接面對房客。房客則直接與包租業者簽約，後者即為其法律上的「二房東」。而「代管」則指房東與房客自行簽約後，由合法登記的代管業者協助房東管理房屋，包括修繕、收租、點交等事務，但不涉轉租行為，因此代管業者屬於房東的管理代理人角色。
為確保服務品質與市場秩序，法律要求包租與代管業者必須具備特定資格。《條例》第19條第2項明訂，租賃住宅服務業應於公司設立後六個月內，繳存營業保證金、聘僱租賃住宅管理人員並加入所在地的同業公會，向主管機關申請登記並取得登記證，否則不得營業。
這筆保證金的制度設計也進一步保障房東與房客的權益，依第31條第3項規定，若房東或房客因包租或代管業者違約、疏失或惡意行為而蒙受損失，且經調處或法院確定裁判認定應由業者賠償時，受害人可先向全國租賃住宅服務業商業同業公會聯合會請求代為賠償，款項即從該業者繳納的營業保證金中支出，同時聯合會再通知業者限期補繳，以維持保證金水位。
針對房東，《條例》第17條賦予稅負上的優惠，只要房東將住宅提供包租業轉租或委託代管業管理，且租期達一年以上，並符合居住使用條件，每屋每月租金在新台幣六千元以下者，免納綜合所得稅；六千至二萬元部分則按53%作為費用認列，其餘為所得；超過二萬元部分依所得稅法一般規定計算，另房屋稅與地價稅部分，也得由地方政府視情況予以適當減徵。該稅制優惠有效期間為五年，並得經行政院決定延長一次。此措施旨在鼓勵更多房東將住宅納入合法租賃市場，協助解決住宅供需失衡問題。
對於房客，《條例》則在多個面向提供保障。根據第7條規定，租賃住宅的押金不得超過兩個月租金，且於租賃契約終止時，如房客已返還住宅並清償相關費用，房東即應返還押金或扣除後退還餘額。此外，條例亦明訂出租人在簽約前應向房客說明房屋修繕項目與負責範圍，避免租賃過程中發生責任爭議，進一步保障承租人的居住品質。
同時，條例亦對不實廣告加以約束。《條例》第13條明文規定，出租人提供之租賃住宅廣告內容應與事實相符。若媒體經營者明知或可得而知廣告內容如屋齡、面積、樓層、法定用途與事實不符，仍予刊登，則須與出租人共同承擔因廣告不實所致之損害賠償責任，且不得事先免責。若廣告主為租賃住宅服務業者，未註明其名稱亦屬違法，依第37條將處新台幣一萬元以上五萬元以下罰鍰並限期改正。
如果你是房東，需要承擔一開始的出租責任，但出租後就可以交由代管業者處理房屋的大小事；如果你是房客，與房東簽完租賃契約後，未來房屋有問題是直接找代管業者協助處理，代管業者等於是「 房東代理人 」的角色。多代管業者當中間人，除可以減少房東管理房屋的麻煩，也能減少房東跟房客間的摩擦。
租賃住宅市場發展及管理條例第31條第3項：「被害人取得對租賃住宅服務業或其受僱人之執行名義或經基金管理委員會調處決議支付者，得於該租賃住宅服務業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第二十二條第五項規定，通知租賃住宅服務業限期補繳。」
包租及代管業者於開始營業前，應先向中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會繳納「營業保證金」，並加入當地同業公會後，才可以開始營業[6]。而這筆「營業保證金」最大的用途在於：若1. 包租、代管業者對房東或承租人違約，或2. 因包租、代管業者的員工故意、過失行為造成房東或承租人損害時，被害人可以先向上述全國聯合會進行調處，若調處決議認為包租、代管業者應支付被害人賠償金，或被害人取得法院確定判決而對包租、代管業者的財產強制執行時，可以先向全國聯合會就包租、代管業者所繳的營業保證金範圍內，請求代為賠償。
租賃住宅市場發展及管理條例第7條：「
I 押金之金額，不得逾二個月之租金總額。
II 出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」
對承租人而言，上述條例在第7條明文規定，租賃住宅時，押金以2個月租金總額為上限，並且在租賃契約消滅，並清償相關費用後，出租人應該要將押金還給承租人。另外，上述條例也明文要求出租人在簽訂租約前，有必須向承租人說明由出租人負責房屋修繕項目及範圍的義務[9]。藉由這些規定，就與承租人切身相關的押金、房屋修繕問題，更明確的劃分出租人及承租人的權利義務，以保障雙方權益。
-房地-房地租賃-租賃專法
(相關法條=租賃住宅市場發展及管理條例第31條=租賃住宅市場發展及管理條例第7條租賃住宅市場發展及管理條例第19條=)
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