租賃契約終止或期滿不再續約的點交與遺留物如何處理？
29 May, 2025
問題摘要：
點交與遺留物之處理，是租賃關係終結時極為關鍵的一環，其法律功能在於釐清雙方對住宅狀況的共識、設備完好與否、押金返還依據與遺留物處理責任。透過點交程序，能有效避免事後產生不必要的爭議與訴訟，也為雙方提供公平透明的法律保障。出租人與承租人在租賃契約終止前，應提前約定好點交時間、具體方式與遺留物處理原則，並於點交過程中保留照片、影片或簽署紀錄書面，必要時得請第三方居中見證，以強化法律效力。面對遺留物處理議題，亦應依照租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定，依法催告、依約處理、依法扣款，以確保出租人能合理清除障礙重新利用住宅，而承租人也能於合理期間內主張權益，進而建立健全、公平之住宅租賃市場秩序。
律師回答：
關於這個問題，當租賃契約終止或期滿不再續約時，租賃住宅的返還與點交作業即成為租賃雙方的法律義務，租賃住宅市場發展及管理條例第12條之規定，點交程序應由出租人與承租人共同完成，內容包括屋況檢視與附屬設備點交。所謂點交，即是在承租人搬離住宅前後，雙方針對住宅內部現況、家具設備的完整性、損壞情形與清潔狀況等項目逐一確認並進行紀錄，以釐清雙方權利義務，並為押金是否應扣除提供依據。若租賃雙方其中一方未能或不願出席點交，則他方得以書面催告方式，指定一合理期間，催請對方參與點交，若仍未會同者，則法律上視為點交已完成，換言之，未出席者將喪失對點交結果主張異議的機會，無法再主張相關損壞、設備問題與責任歸屬爭議。
於完成點交之後，若出租人發現承租人尚有遺留物留置於住宅內部，除非雙方於租賃契約中另有明確約定處理方式，否則仍應依法進行催告程序。出租人應以書面方式通知承租人限期取回遺留物，該期限應為合理之期間，通常不少於七日至十四日，並載明屆期未取回將視為自動拋棄其所有權。若承租人於催告期限內仍未領回該等物品，則依法推定其已拋棄所有權，出租人即有權將其處理，無須再負保管義務或承擔毀損責任。此時，處理遺留物所產生的相關費用，包括清運費、搬運費、儲存費或報廢處理費等，均可依法自押金中優先扣除，若押金不足支付處理成本者，出租人可對承租人主張差額部分的給付義務。
在實務上，常見承租人於搬離時因時間匆促或物品過多而未能即時清空住宅，留下家具、電器、衣物、書籍、垃圾等物品，倘未及時通知並處理，往往導致出租人無法迅速整修並重新出租，影響後續使用與收益。若出租人未依法定程序進行催告即逕行丟棄承租人遺留物，則可能被承租人追究損害賠償責任，尤其若遺留物中包含具財產價值之物品，例如筆電、手錶、收藏品等。因此，實務操作中，出租人宜保留催告通知、投遞紀錄及遺留物清單與現場照片，以資佐證，保障自身權益。
此外，若住宅中有部分設備屬於出租人原始提供，承租期間若遭毀損或遺失，應由承租人負擔修復或賠償責任，亦可依法自押金中扣除相應費用。但若設備之損耗屬自然使用所致，例如燈泡耗損、水龍頭輕微鏽蝕，則應由出租人自行吸收。至於牽涉人身安全者，例如瓦斯設備、電器短路、門鎖老化等，若因出租人未維護致租期間發生危險者，則出租人仍須負擔責任。
-房地-房地租賃-租賃專法
(相關法條=租賃住宅市場發展及管理條例第12條=租賃住宅市場發展及管理條例第37條=)
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