房屋修繕的責任該由誰來負責?如房屋內違建被拆除，房東有責任嗎？
29 May, 2025
問題摘要：
房屋修繕責任的歸屬雖有民法第429條作為原則規範，實務上仍需結合契約內容、使用狀態、損壞原因與設備性質綜合判斷。民法第423條所規範之出租人保持租賃物合於使用狀態的義務。但若租賃標的具有明知的法律瑕疵（如違建），則在契約締結前即已知情並接受的情形下，承租人不得於事後該違建部分遭拆除時，主張租賃目的落空而請求損害賠償。因此，房東與房客在締約前應充分揭露並審慎檢視租賃標的的現況，若有特殊情形，宜於契約中明確約定雙方之風險負擔與責任歸屬，以減少日後爭議發生。房東應善盡保持租賃物合於使用之責任，房客亦應盡通知義務與合理使用之責任，方能維持穩定的租賃法律關係。
律師回答：
關於這個問題，在房屋租賃關係中，房屋修繕責任的歸屬經常成為雙方爭議的重點。
在房屋租賃關係中，出租人對租賃物所負的法律義務，不僅在於交付房屋給承租人使用，更須於整個租賃期間內維持該租賃物合於契約所約定之使用與收益狀態。依據民法第423條明文規定，出租人應提供合於約定使用、收益之租賃物予承租人，並於租賃關係存續期間內，持續保持其合於使用收益狀態。也就是說，出租人對租賃物的保持義務是貫穿整個租期的主給付義務之一，不可因租期內的特殊狀況而免除。承租人基於租賃契約，乃得期待所承租的房屋或空間，能持續供其依原約定目的使用，從事日常生活或營業活動，出租人自然有責任使租賃物持續保持可使用之狀態。
依據民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」也就是說，若契約未另行約定，原則上租賃房屋於租賃期間內如有毀損，應由出租人負責修繕。但此一修繕義務是否適用，仍需結合具體事實與法律解釋來釐清，特別是遇到像違建被拆除、設備故障等特殊情況時，共同原則即當事人於締約時如已明確知悉租賃標的物具有違法之瑕疵，且未於契約中排除相關風險，則事後發生相關不利結果時，即不得將責任歸咎於出租人。更需細究個別的狀況：
違建
而在房屋租賃中若牽涉違建，則法律責任界線更加複雜。實務上曾見承租人明知所租房屋或其附屬設施為違建，仍願意承租者，一旦該違建日後遭政府機關拆除，是否可請求房東賠償？
若承租人於簽約時已知該建物為違建，即應自行承擔租賃目的不達的風險，不得主張出租人違約或請求損害賠償。這也反映出「知情承租」的法律效果，即一旦承租人知悉並同意承租存在法律瑕疵的建物，後續所生損害多須自行承擔。
按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，固應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，惟倘承租人於訂約時，已知租賃物之一部為違章建築仍願意承租，自不得以該違章建築如遭拆除，有致租賃目的不達之風險為由，請求出租人負民法第227條規定之賠償責任。(最高法院110年上字第882號判決)
若租賃物存在違章建築的部分，而承租人在訂立租賃契約時即已清楚知悉該情形，卻仍同意承租，則承租人即應自行承擔該違建可能遭拆除的法律風險。倘承租人於締約時已知租賃物之一部為違章建築，仍自願承租者，自不得於日後該違章建物被主管機關依法拆除時，主張租賃目的無法實現，進而請求出租人負擔損害賠償責任。
房屋硬體結構部分
此外，從房屋修繕的性質來看，一般而言，凡屬房屋硬體結構部分之損壞，例如天花板滲水、電路短路、水管爆裂、門窗損壞等，均應歸由房東負責。基於民法第423條所定，出租人應保持租賃物於租賃期間內合於使用狀態的法定義務。但如房屋之損壞乃因房客不當使用所致（如強行撞壞門框、故意破壞家具等），則應由房客自行修復或負損害賠償責任。而對於屬於
日常使用下的消耗性項目
日常使用下的消耗性項目，如燈泡、電池、清潔用品、或水電瓦斯費等，則原則上應由實際使用者（即房客）自行負擔。
再舉一常見例子，如果租賃期間房屋內裝設之熱水器、冷氣或瓦斯爐發生故障，若契約中未有明文規範，且該設備屬於房屋原本配置並為日常生活必要設施，則該設備之維修理應由房東負擔。惟若承租人於承租後自行添購設備，或自行進行變動，則該部分所發生之維修義務應由房客自行承擔。
最後，為避免未來產生不必要之紛爭，建議房東與房客在簽訂租賃契約時，應就各項設備狀況及未來可能發生之修繕責任，以條款明文記載並妥為保存，如有附屬設備清單者，應一併記錄，雙方簽名確認，俾利日後主張證明。
房客的同居人或其允許使用者導致
然而，如果是因房客的同居人或其允許使用者導致的毀損，民法第433條：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」這表示即便造成損害者非承租人本人，只要其行為人係經承租人允許使用租賃物，承租人仍需為其行為負責。
違約損害賠償重要原則
債務人的給付若未達到契約所要求的內容與品質，即構成所謂的「不完全給付」。若不完全給付無法補正時，債權人有權不依一般債務不履行請求所謂的履行利益損害賠償（亦即替代給付的損害賠償，依民法第226條與第232條規定），而是得另以其基於對債務人給付的信賴而合理支出的費用，作為損害，向債務人請求賠償。即「信賴利益」也可構成不完全給付損害賠償的標的，讓債權人在遭遇給付瑕疵卻無法補正的情況下，仍能獲得實質保護。
在民法體系中，債務不履行的型態可區分為三種：給付遲延、給付不能與不完全給付。其中，不完全給付指的是債務人所為之給付內容與債務本旨不符，導致債權人雖形式上獲得給付，實際卻無法達成其原本所預期之目的不完全給付所生的損害賠償責任，是基於債務人可歸責之事由所致，包括瑕疵給付與加害給付兩種情形。前者指債務人所提供的標的物存在品質、功能上的缺陷，使其無法正常達成契約預期；後者則是債務人於給付過程中對債權人造成損害，例如給付不當導致人身或財產損害。
「債務人不完全給付（例如本件出租人違反民法第423條之保持義務），而其不完全給付不能補正者，債權人得不請求債務不履行之損害賠償（即替代給付之賠償，民法第226條、第232條），而改以其因信賴可取得債務人之給付所合理支出之費用，作為損害，請求債務人賠償之。」…「按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民法第227條規定參照）。民法所定不完全給付，包括瑕疵給付（第1項）、加害給付（第2項）兩種類型，瑕疵給付僅發生原來債務不履行之損害，加害給付則發生原來債務不履行損害以外之損害，即履行利益以外（即固有利益）之損害。次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。(最高法院112年度台上字第2911號民事判決)
民法第227條關於債務不履行所生損害賠償之基本要件，即須以債務人「可歸責」之事由所致為前提。如違建被拆除係基於主管機關依法行政所為，並非出租人故意或重大過失之行為所致，而承租人明知違建存在仍承租者，表示其已承擔風險，故不得以此請求出租人損害賠償。在契約自由原則之下，當事人對於契約標的及其法律風險若已具充分認知，且並未事先約定相關風險移轉之條款，即應由知情方自負風險後果。
以租賃契約為例，依民法第423條明文規定，出租人除應將租賃物交付承租人使用收益外，亦須於租賃關係存續中，持續保持該租賃物合於約定使用、收益之狀態，這正是出租人持續性的主要給付義務。若出租人未能履行此項義務，即構成不完全給付。例如出租人交付之房屋因長期未修繕，出現嚴重漏水、壁癌、電路故障、熱水器無法使用等情況，導致房屋無法達到正常居住或營業使用目的，承租人雖然取得房屋的占有權，但其使用與收益的契約目的卻無法實現，此即為典型的不完全給付。
針對這種情形，傳統上承租人可主張損害賠償，請求履行利益，即主張若出租人完全履行義務，自己原本可以獲得之經濟利益。然而，在不完全給付無法補正（例如因房屋結構問題無法修復）或承租人不欲繼續履行契約的前提下，若其於締約或履約過程中曾合理支出裝修費用、搬遷費用、營業準備費用等，法院可依信賴利益理論，認定這些費用為承租人因信賴出租人會履行其保持義務而產生的損害，而得請求賠償。
例如，若承租人承租一處場所作為營業用地，在無法預見的情況下租賃物本身存有重大瑕疵（例如因違章建築被拆除、排水系統設計不良、未取得合法使用執照等），導致無法依約開業使用，其先前為裝修、廣告、機器設備購置等所支付費用，即可基於信賴利益請求損害賠償。法院不再侷限於傳統替代給付理論下之損害，而得就債權人基於信賴契約成立與履行而支出之合理費用，認定其為損害予以救濟。
然而，即便如此，出租人仍不可因此而全面推卸其對租賃物之維護義務。若租賃物的其餘部分非違建部分出現問題，例如漏水、電路老舊等，出租人仍應依民法第423條持續履行修繕與維護義務，確保整體租賃物仍維持在可正常使用與收益的狀態。否則，即使未涉及違建之爭議，若因出租人怠於修繕導致承租人無法正常居住或使用，也可能構成不完全給付，使承租人得依法主張減少租金、拒付租金、終止契約或請求損害賠償等權利。
-房地-房地租賃-修繕義務-瑕疵認定-違章建築
(相關法條=民法第226條=民法第227條=民法第232條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第433條=)
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