房屋有瑕疵，房東又不修繕房屋，我該怎麼辦？如果無法使用，我該付租金嗎？

29 May, 2025

問題摘要：

當房屋發生問題時，該由誰負責修繕，應先看租約有無特別約定，其次才由法律來補充適用。若房東應負責卻置之不理，房客可依法律程序催告修繕，並於必要時終止租約或自行修繕後請求費用。房客也切勿直接拒繳租金或單方面搬離，否則反而有可能構成違約或引發其他法律糾紛。若雙方協商無效，房客亦可尋求調解或訴訟途徑，以確保自身合法權益。理解並善用相關法律規定，是保障租屋生活品質與避免爭議發生的關鍵。

律師回答：

關於這個問題，當租屋處發生問題，例如天花板漏水、牆壁壁癌、廚房管線堵塞或是浴室設備故障等，這些「房屋瑕疵」是否該由房東負責修繕，或者應由房客自己處理，常常成為雙方爭議的焦點。在法律上，解決這類糾紛的關鍵，首先要看雙方的租賃契約中是否有明確約定。若契約中對修繕責任已有清楚劃分，例如明訂某些項目由房客負責維護或維修，那麼依照契約自由原則，房客就不得再要求房東承擔該部分的修繕義務。反之，若契約並無特別規定或未針對修繕義務另作安排，那麼就必須依民法的規定來判斷修繕責任的歸屬。

民法第423條規定，出租人（即房東）在租賃關係中負有主給付義務，不僅須將合於約定使用、收益狀態的租賃物交付給承租人（即房客），也應於租賃關係存續期間內，隨時保持該租賃物合於約定之使用、收益狀態。這項維持使用狀態的義務，亦包含對租賃物進行必要的修繕。而民法第429條第1項進一步明定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」換言之，在沒有特別約定的情況下，房屋的修繕責任原則上是由房東承擔的。這也意味著，若房屋本身發生結構性損壞、屋頂漏水、牆面壁癌或排水系統故障等問題，皆屬於房東應處理的範圍。

但如果房東該負責卻不作為，房客也不能什麼都不做而無助。這時，民法第430條提供了解決之道。該條規定，當房屋有修繕的必要，且應由房東負責時，房客可先「定相當期限」催告房東履行修繕義務。如果房東在期限內仍未修繕，房客就有兩個選擇：第一，得終止租賃契約，提前搬離且無須負擔後續租金；第二，房客可以自行找人進行修繕，事後向房東請求償還費用，或直接於未來租金中扣除修繕費用。這項規定不僅保障房客在面對房屋瑕疵時的居住品質與基本生活需求，也在法律上給予房客一定的行動空間與救濟管道。

在實務操作上，為了保障自身權益，房客應特別注意催告的方式與紀錄的保全。建議以書面方式提出，例如使用存證信函、E-mail、Line或簡訊等方式，清楚表達修繕內容、催告期限與修繕的急迫性，並妥善保存溝通紀錄，以備未來發生法律爭議時作為證據之用。同時，在自行修繕前後，亦應拍照、留存發票與施工紀錄，這樣未來於主張修繕費用扣除或請求償還時，才能有所依據，避免陷入舉證困難的困境。

此外，也應區分瑕疵的種類及是否影響到承租人的居住安全與生活品質。如果房屋瑕疵已經危及承租人或其同居人之健康與安全，則民法第424條規定，即使承租人在簽約時已知瑕疵存在，或於契約中已拋棄終止契約的權利，仍得主張提前終止租約。例如，房屋有嚴重結構裂縫、電線外露造成走火風險、屋內長期積水導致嚴重發霉過敏、或老鼠蟲害大量出沒等情形，都可能構成可終止契約的重大瑕疵。

當租賃房屋因失火或其他瑕疵，如漏水、電力失靈導致房屋嚴重毀損時，不論房屋係全部抑或僅為部分損壞或無法使用，只要已致使承租人無法依原租賃契約約定之用途進行正常營業，即構成法律上所稱之「給付不能」。此一情形通常屬於「暫時給付不能」，惟其法律效果仍不容忽視。依據民法第423條之規定，出租人對於租賃物負有交付及於租賃關係存續中保持其合於使用、收益之狀態之義務。換言之，出租人不僅應確保承租人得以依約定之目的使用該物，且於租賃期間內尚負有維持該租賃物適用狀態之持續性義務。若因天災或失火或其他瑕疵等非可歸責於雙方當事人之事由，致使租賃物毀損，依民法第435條規定，出租人仍應負擔修繕之責任；而倘其毀損之程度已致使租賃物之一部滅失，或即便存餘部分亦已無法達成原租賃之目的，則承租人得依其實際受影響之程度，請求減少租金，甚至終止契約。

由上可知，所謂「租金危險負擔原則」，即係指租賃物因不可歸責於出租人與承租人雙方之原因而致毀損時，其所生之損失不應由承租人獨自承擔。此乃基於租金係作為承租人得以使用及收益租賃物之對價，當該租賃物無法正常使用時，對價給付自然也應相應調整。換言之，出租人即應承擔該段期間內租金收取之風險。

因此，如租賃房屋失火或其他瑕疵已使承租人無法進行營業，則該等承租人於該段無法使用期間內，自得主張免除租金之義務。又倘部分承租人於事故前已繳納該月租金，則於法律上屬於「因事後原因致租賃目的無法實現」，此時得依民法第266條第2項準用不當得利之規定，請求出租人返還已繳租金。

惟上述「出租人負擔租金危險」原則，其適用之前提，必須是該毀損係「不可歸責於雙方當事人」。若火災事故係由個別承租人、自治會、其工作人員或其他履行輔助人之行為所致，而該行為具故意或重大過失，則肇事者自不得援引危險負擔之原則主張租金減免，亦不得請求返還預繳之租金。

此時其法律責任已不再止於租金給付問題，而可能涉及民法第434條所定損害賠償之範疇。根據該條規定，承租人對於租賃物因故意或重大過失所致之毀損滅失，應負損害賠償責任。倘若該承租人即為失火或其他瑕疵之肇事者，則其除無法主張免除租金外，尚須負責因其過失所生之財產損害賠償，範圍可能涵蓋租賃房屋建物修繕費用、其他承租人之營業損失、相關營運中斷所衍生之經濟損害等。

至於本案失火或其他瑕疵之具體原因為何？是否為自然災害？或係由人為疏失所導致？亦即本案是否具備「不可歸責」於雙方當事人之條件，仍有待進一步查明。

如火災則涉及專業鑑識判斷，應由消防或其他具鑑定權限之專責單位就火災現場進行勘驗，並出具鑑定報告，藉以確認起火點、起火原因及有無人為疏失之情形，以作為認定責任歸屬與適用法律之依據。其他瑕疵，除非毫無爭議可以判斷原因，否則自應予釐清。